人民调解丨人民调解“四十日攻坚”，巧解三年物业困局

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 李文璇 栾海明

“小物业”关乎“大民生”。近期，宁津县人民调解委员会成功化解了一起长达三年，涉及1000余户业主，拖欠137万元物业费的纠纷案件。

让业主过上“精致生活”，让物业公司“劳有所获”，实现了双向共赢。

积怨三年成困局，诉诸调解止纠纷

宁津县某小区共有业主1298户，三年来仅有200户业主正常缴纳物业费，1000余户业主拖欠物业费（137万元）达三年之久，小区物业已经陷入“物业服务质量下降—业主缴纳费用率低—敷衍了事各执一词”的恶性循环。

2025年7月10日，宁津县司法局通过摸排走访了解到该纠纷案件，立即组建了由宁津县人民调解委员会骨干、法学专家、物业纠纷调解委员组成的专项调解小组，并召开案件分析会，研究制定了“倾听诉求—三方会谈—协议达成”的三步调解方案，全力介入调解，化解纠纷。

调查走访摸症结，释法明理解心结

7月12日以来，调解小组利用晚上业主在家时间，逐楼逐户调研走访，拉家常、听心声、聊诉求，并通过电话沟通、见面座谈等方式向28名业主代表进行了深入走访。调解小组也向物业公司负责人调取了物业缴费台账，并多次进行协商沟通。

调解初期，双方各执一词、情绪激动。业主认为，物业公司提供的服务未达到《物业服务合同》约定标准，具体表现在物业服务质量差，小区的基础配套设施不完善，卫生打扫不及时，公共区域常有垃圾堆积，安保措施不到位，物业人员配备比低，业主在买房时开发商承诺的图书馆、健身房、停车棚没有落实到位等。

物业则称，自2023年6月物业公司服务业主以来，已经按照合同履行服务义务，是业主欠费违约导致运营资金匮乏，无法开展正常的维修养护工作。

7月22日晚，调解小组邀请36名业主代表在小区物业楼会议室进行专题座谈交流。业主代表在座谈会中先后列举了18项具体问题，调解小组将这些问题逐项登记梳理，发现其中11项属于物业公司日常维护责任，7项属于开发商遗留问题。

7月26日，调解小组采用“三方会谈+法律宣讲”模式，召集物业公司、开发商、50名业主代表共同参与。

调解员伊国强首先引用《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，表示物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，明确否定了“完全拒缴”的合法性。同时，调解员也表示，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条，物业公司未履行维修义务同样构成违约。

调解员以“水和鱼”的关系比喻业主与物业的依存关系，只有业主按时缴纳费用，物业不断提高服务质量，才能形成良性循环，有效破解困局。

座谈会的最后，调解员对业主提出的18项问题进行了逐项“销号”，属于物业公司日常维护责任的11项工作，要求物业公司在20天内全部整改完成；属于开发商遗留问题的7项工作，要求开发商在30内全部整改完成。

公开监督破难题，面貌焕新迎笑颜

而后，调解小组将问题销号清单在小区宣传栏进行公示，并成立以业主代表、调委会成员、职能部门为主体的整改监督小组，确保各项问题全部整改到位。

8月22日，调解小组召集物业公司、开发商及所有业主在小区广场召开以“清单销号是标准、业主满意是准则”的调解会议，物业公司和开发商工作人员将40天的工作成果向全体业主做了报告。

这40天里，小区新增垃圾桶11处，更换垃圾桶23个，垃圾清运从之前的二天一次提高为一天一次，增加安保人员13名、保洁人员9名、监控摄像头6处。此外，小区还新增图书馆1处、健身房1处、休息亭2处、停车棚4处。至此，18项问题全部“销号”，赢得广大业主的高度好评。

同时，物业公司表示因2023年、2024年物业服务不到位，物业费按照7折进行缴纳，2025年已经整改到位，按照全额缴纳。目前，小区720户业主按照约定缴纳物业费。

宁津县积极探索基层治理新路径，搭建矛盾纠纷多元化解平台，扎实推进源头治理工作机制，探索形成“情法融合、多元协同、疏堵并举”的特色调解路径，有效破解物业矛盾纠纷的堵点难题，绘就和谐社区新“枫景”。

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