他才是恒大的“真主人”，个人资产650亿，许家印倒台才暴露了他

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空调店主逆袭零售巨头

从南京新街口一家10平米的空调小店，到后来全国连锁的零售巨头，张近东的发家史，藏着九十年代个体户最真实的打拼故事。

1990年，他揣着从亲戚那凑的3万块，租下门面挂起“苏宁交家电”招牌，专做空调批发零售，那时候南京城里卖空调的铺子挤破头，他却靠“淡季囤货、旺季平价”的招，硬是从老国营商场手里抢下生意，没几年就在江苏开了十几家分店，连锁的路子越走越宽，不知不觉成了华东地区数一数二的家电零售大佬，只是那时候没人想到，这只是他财富版图的开始。

跨界狂赌资本迷宫探秘

2010年起，张近东不满足于家电零售这一亩三分地，手里有了资本，开始往地产、金融跨界，苏宁置业在全国一二线城市核心地段疯狂拿地，从南京奥体中心旁的苏宁广场，到沈阳、成都的商业综合体，再到苏州、无锡的高端住宅项目，拿地规模一年比一年大，项目一个接一个开工，没多久就成了地产圈的新面孔。

金融这边也没闲着，他盯上了小贷、支付、保险这些领域，拿下易付宝支付牌照，成立苏宁小贷公司，还参股了几家保险公司，想把零售、地产、金融串成一个资本闭环。

这时候，他注意到同样在地产圈跑马圈地的恒大，两家企业开始有了业务往来，谁也没想到，这竟成了日后深度捆绑的起点。

200亿驰援恒大深度捆绑

2017年，苏宁控股掏出200亿现金，说是战略投资恒大，那时候恒大正被高杠杆压得喘不过气，楼盘卖不动、资金链快断了，这笔钱来得正是时候，许家印在公开场合喊他“战略伙伴”，媒体报道里全是“强强联合”的好话。

可没人知道，签约仪式后两人关起门签的抽屉协议里，藏着海花岛项目未来货值的分成比例，张近东不光拿了恒大部分股权，还通过几家空壳公司嵌套，间接控制了几个恒大关联项目的收益权，他对外说“看好地产前景”，实际上是拿这笔钱当梯子，借恒大的地和盘扩张自己的商业版图，两家企业的利益早就像拧麻花一样缠在了一起，只是那时候谁也没料到，这梯子早晚有断的一天。

650亿资产的泡泡魔术

张近东那650亿身家，水分比谁都大。

明面上看是苏宁易购股权加地产项目估值撑起来的数字，实际上苏宁环球42%的股份早就通过维京群岛的壳公司悄悄转移，武汉楚河汉街项目抵押给银行时，清单里赫然躺着《木石图》复制件充数，真迹早被他私下抵押给香港拍卖行换了现金；

南京奥体苏宁广场更绝，通过售后返租协议把未来十年租金一次性卖给境外基金，账面上凭空多出几十亿现金流，可审计报告连年挂着“保留意见”，谁都知道那些“资产”早被他倒腾得只剩空壳，就像用绳子捆着的泡沫，看着挺大，一拎就散。

恒大爆雷梯子断爬墙人换鞋

2023年恒大债务危机全面爆发，总负债滚到2.4万亿，许家印被调查的消息一出来，整个地产圈都在看苏宁的笑话。

可张近东早有准备，2021年苏宁易购暴雷前半年，他就悄悄把19.99%股份质押给阿里，套现95亿现金；把线上亏损业务打包卖给恒大物业，换了50亿救命钱；香港铜锣湾那栋苏宁写字楼，也抵押给外资银行换了20亿。

恒大这把梯子断的时候，他早就换了鞋——不光没被拖下水，还通过离岸信托公司，低价收购恒大天津工厂的生产设备，转身租给其他车企收租金，左手倒右手又赚一笔，

只是那些跟着恒大踩雷的供应商和购房者，还在烂尾楼前举着横幅讨说法。

舆论漩涡中的商业天才与高杠杆推手

有人说他是商业奇才，从家电零售到地产金融，跨领域布局眼光毒辣，堪比“中国版巴菲特”，媒体报道里总提他“白手起家创巨头”“资本运作教科书”；也有人骂他是高杠杆推手，200亿投恒大不是战略投资，是拿别人的债务赌自己的扩张，现在恒大倒了，他踩着供应商和购房者的尸骨上岸，吃相太难看。

财经杂志写他“隐形大佬的财富密码”，把离岸信托、售后返租吹成“创新模式”；但自媒体扒出他质押股权套现95亿、甩卖亏损业务的操作，标题直接戳穿“650亿身家是用协议堆出来的泡沫”。

支持者晒他早年连锁扩张的成绩单，说“哪个大佬没点资本手腕”；反对者举着恒大烂尾楼照片反问“他赚的钱干净吗”，争议吵了快两年，还没个定论。

楼市退潮谁在裸泳

650亿身家的水分，现在谁都看得明白。

靠杠杆撬项目、用协议套资金、拿离岸壳公司藏资产，那些年吹出来的泡泡，碰上房地产退潮，一个个破得干脆。

苏宁易购在ST边缘晃悠快两年，股价从巅峰16元跌到2元多，年报连续三年亏损，全国门店关了一半，曾经挤满人的家电卖场，现在柜台蒙着灰，导购员比顾客还多。

张近东倒是没被债务追着跑，可那些跟着苏宁进货的供应商，压了几百万货款要不回来，还在法院门口排队立案；恒大烂尾楼里的业主，举着横幅讨说法时，总想起他当年投给许家印的200亿——那笔钱要是用来盖楼，多少家庭能少流点泪？

说到底，靠借钱堆起来的繁荣，看着热闹，风一吹就散。

房地产狂欢退潮了，谁在裸泳，谁穿着底裤，不用多说，大家都看得清楚。