中介推脱“等公司审批”不退费，业主如何应对？房产纠纷律师解读

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2022年9月，业主张建国（化名）通过乙公司（化名）居间服务，与甲公司（化名）签订《房屋买卖合同》，出售其名下位于朝阳区的一号房屋，总价2300万元（含装修及附属设施）。

同日，张建国与乙公司签订《北京市存量房屋出售经纪服务合同》，约定：

若买卖双方交易失败、解除合同，乙公司须在3个工作日内退还全部中介服务费；

张建国应在收到买方100万元定金当日，支付50万元中介费。

签约次日，张建国依约向乙公司转账50万元。买方甲公司支付定金100万元，并将101万元存入资金监管账户。房屋随即交付，甲公司开始装修。

然而，买方此后多次未能按期支付剩余房款。双方先后签署五份延期协议，最终约定：若2023年5月31日前仍未付清尾款2099万元，则交易自动解约，买方需支付违约金259万元。

截至2023年6月，买方仍未履约。张建国于2023年7月起诉甲公司要求解约并索赔。2024年9月30日，法院生效判决确认：

✅ 房屋买卖合同及所有补充协议解除；

✅ 甲公司将一号房屋返还张建国，并支付违约金259万元。

在此期间，张建国多次通过微信催促乙公司退还50万元中介费，但对方以“合同仍在履行”为由拖延。无奈之下，张建国另行起诉乙公司，要求退还中介费及利息。

乙公司辩称：

中介服务合同未解除；

是否退款应以买卖合同是否解除为前提；

现虽已解约，但不应支付利息。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 乙公司于判决生效后7日内退还张建国中介服务费50万元；

✅ 支付利息（自2024年10月11日起，按LPR计算，总额不超过15万元）；

❌ 驳回其他诉讼请求。

三、法院说理

1. 合同明确约定“交易失败即退费”，条件已成就

双方《经纪服务合同》白纸黑字写明：“如果买卖双方交易失败，解除房屋买卖合同及补充协议，乙方承诺三个工作日内退还甲方全部服务费。”

→ 现已有生效判决确认买卖合同于2024年9月30日解除，退款条件完全满足。

2. 中介未完成核心服务，无权保留费用

经纪服务的完成标准是“办结房屋权属转移登记”。

本案中，房屋虽交付，但产权始终未过户，且最终交易被法院判令解除，

→ 乙公司未完成合同约定的主要义务，收取50万元缺乏对价基础。

3. 利息主张合理，但受合同违约金上限约束

合同约定迟延付款违约金为日万分之二，最高不超过应付款30%（即15万元）；

原告主张按LPR（低于日万分之二）计算，法院予以支持；

利息起算日为退款义务到期日次日（2024年10月11日）。

4. 中介不能以“内部流程”对抗合同义务

乙公司称“需等公司审批”，但合同义务主体是公司本身，不得以内部管理问题拒绝履约。

四、律师提示

本案为业主维权提供三大关键启示：

✅ 务必在中介合同中明确“交易失败退费”条款，这是追回佣金的核心依据；

✅ 保留催款记录（如微信、邮件），即使对方是工作人员，也可作为履约催告证据；

⚠️ 中介费≠服务完成才支付：若合同约定“签买卖合同即付”，则付款早于服务完成，更需设置退款保障。

北京房地产律师靳双权团队建议：

面对高额中介费（尤其百万级房产），签约前务必做到：

1. 审查合同退款条款，拒绝“一经支付概不退还”等霸王条款；

2. 要求中介对买家资信做初步审核，并在合同中约定“因买家无履约能力导致解约，中介全额退费”；

3. 交易停滞超30日，立即发函催告并准备解约，避免损失扩大。