香港kokohills（蓝田）是豪宅吗，属于什么档次，koko卖得怎么样

Koko Hills（蓝田）不属于香港传统顶级豪宅，定位为中高端改善型低密度住宅；截至 2025 年 12 月初累售约 989 伙、套现近 99 亿港元，销售节奏稳健，大户型 / 特色海景户更受青睐。

一、是否为豪宅：非传统顶豪，属品质改善盘

从香港传统豪宅的地段稀缺性、单价、户型与配套标准来看，Koko Hills 不符合 “顶豪” 定义，核心原因如下：

地段与稀缺性：位于蓝田半山，非山顶、浅水湾等传统豪宅区，周边仍有旧村与普通住宅，景观与圈层稀缺性有限。

价格与户型：折实呎价约 2.2 万 - 2.8 万港元，1 房约 600 万港元起，4 房最高约 5000 万港元，远低于顶豪 3 万 + 呎价与亿级总价；千呎以上大户型占比低，以 345-1211 呎的 1-4 房改善户型为主。

产品属性：主打山海景观、低密度与豪华会所，但无顶豪必备的极致隐私、定制化服务或绝版资源，更偏向中高端自住与品质改善。

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二、档次定位：中高端改善型，自住属性突出

定位为九龙东中高端改善标杆，兼具低密度、品质与景观优势，核心指标如下：
维度 核心信息

开发商 会德丰地产（香港老牌房企），交付兑现度高，无重大质量投诉。

社区与配套 容积率 2.5、绿化率超 50%，Club Koko 会所超 7.2 万呎（含 5 个泳池、滑雪模拟器等），基座 1.5 万呎商业。

客群与口碑 面向九龙东 / 港岛东改善家庭，业主综合评分约 3.85/5，物业与景观满意度高。

溢价与回报 较同区二手盘溢价 20%-30%，租金回报率约 2.5%-3%，低于收租型标的，更适合长期自住保值。

三、销售表现：分期推售，累售近千伙，套现近 99 亿

推售节奏：分多期（含 KOKO RESERVE、ROSSO、MARE），2021 年起分期入伙，总伙数约 1,331 伙。

累计业绩：截至 2025 年 12 月初累售约 989 伙、套现逾 98.9 亿港元，2025 年全年售出 129 伙、套现近 16 亿港元。

成交偏好：高楼层南向 / 东南向海景单位、3-4 房及带天台 / 平台的特色户去化更快，2025 年 10 月曾两月售出 16 伙特色户，套现超 2.3 亿港元。

市场反馈：自住需求支撑成交，小户型总价门槛友好，大户型靠景观稀缺性溢价，长期销售节奏稳定，无大幅打折促销。

四、总结与适配人群
适合：追求山海景观、低密度与品质的改善家庭，优先选高楼层海景单位。
不适合：追求顶级豪宅稀缺性、高频地铁通勤且无车、期待短期高租金回报的买家。