历史遗留项目就能不办房本？北京房地产律师：开发商仍需履约！

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2014年，张明（化名）与甲公司签订《北京市商品房预售合同》，购买位于通州区的一号房屋，总价数百万元。合同明确约定：

甲公司应于2015年8月交付房屋；

并在房屋交付后720日内（即约2年内）协助张明办理产权登记；

张明委托甲公司代办产权手续，并支付相关费用。

签约后，张明依约付清全部房款，甲公司也交付了房屋。同时，张明向甲公司支付了包括契税261,738.84元、印花税4,767.31元、产权登记费550元、手续费1,000元在内的全部代办及税费，合计268,056.15元。

然而，十年过去，房本始终未办下来。甲公司称：

项目已被列为“历史遗留问题”，具备办证条件；

是张明未提供购房资格证明，也未签署授权委托书；

责任在买方，不在开发商。

张明则表示：自己具备通州购房资格，且多次催促无果，甲公司既未办证，也未将代收税费上缴税务或不动产部门，涉嫌占用资金。

为此，张明起诉要求：

1. 甲公司立即协助办理一号房屋产权证；

2. 退还全部代收费用26.8万余元。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 甲公司于判决生效7日内，协助张明办理一号房屋的不动产权证书；

✅ 甲公司退还张明代收的契税、印花税、登记费、手续费等共计268,056.15元。

三、法院说理

1. 合同合法有效，开发商负有办证义务

双方签订的《预售合同》明确约定由甲公司“受托办理权属转移登记”，张明已履行付款及配合义务，甲公司不得以“历史遗留”为由推卸责任。

2. “历史遗留项目”不等于免除开发商义务

虽然政府已将该项目纳入历史遗留处理范围，但这恰恰说明障碍正在消除，甲公司更应主动配合业主办证，而非消极等待。

3. 代收费用未实际缴纳，必须退还

甲公司未能举证证明其已将契税等款项上缴至税务机关或政府指定监管账户，长期占用业主资金无法律依据，依法应全额返还。

4. 购房资格问题由业主自行承担，不影响办证请求

法院释明后，张明明确表示“自愿承担因自身资格问题导致无法过户的后果”，故办证程序仍应启动，是否最终能登记由行政机关审核。

四、律师提示

本案为大量“历史遗留项目”业主维权提供了重要参考：

开发商收了契税≠已代缴：务必索要完税凭证或查询缴税记录；

“可自行办证”不等于“开发商免责”：若合同约定由开发商代办，其仍有协助义务；

十年未办证，仍可主张权利：只要未超过诉讼时效（通常自知道权利受损起算），即可起诉；

保留所有缴费收据：这是追回代收费用的关键证据。

北京房地产律师靳双权团队建议：

购买新房时，应在合同中明确约定办证时限、违约金标准及代收费用的监管方式。若开发商长期拖延，应及时发函催告并保留证据，必要时果断起诉，避免“房子住着，产权悬着”。