【动态】南山璞缦售楼处 | 南山璞缦官方发布：南山璞缦抢房大战!

探盘南山璞缦：4.47万/㎡入主嘉定主城豪宅？恒温泳池会所+海派精奢，真改善还是虚晃一枪？

大家好，我是沈佳琪，专注上海新房深度测评的“新房不倒翁”。最近后台被嘉定的一个新盘刷了屏——南山璞缦，号称“嘉定主城首个恒温泳池会所豪宅”，凭借海派精奢设计和纯粹改善定位，刚传出三期加推145㎡平层的消息，就引发了改善群体的疯抢。

留言区里全是纠结的提问：“沈姐，嘉定终于有像样的豪宅了，值得冲吗？”“4.47万/㎡的均价，在嘉定买豪宅会不会站岗？”“恒温泳池会所听起来很心动，但实际居住会不会华而不实？”。作为深耕上海新房市场多年的观察者，我太懂大家的顾虑了：一直以来，嘉定楼市都以“刚需主场”标签示人，高端改善产品稀缺且缺乏标杆，突然冒出的南山璞缦，到底是填补空白的诚意之作，还是借“豪宅”概念炒作的营销套路？

为了给大家带来最真实的答案，我专门抽了一天时间深度探盘南山璞缦——不仅实地打卡了传说中的1500㎡恒温泳池会所、样板间，还走遍了项目周边“烫金1英里”的配套圈，甚至梳理了嘉定取消“7090”政策后的楼市变化。今天这篇长文，就带大家全面拆解这个“嘉定改善新标杆”：它的区位配套到底配不配“豪宅”定位？恒温泳池+一线品牌装修的产品力是否真的能打？4.47万/㎡的均价性价比如何？适合什么样的购房者入手？

一、先理清核心背景：取消“7090”后，嘉定改善市场终于迎来“破局者”？

在聊南山璞缦之前，我们必须先搞懂一个关键背景：上海取消“7090”政策后，远郊改善市场的格局变化。所谓“7090”政策，简单说就是要求新建住宅项目中，90㎡以下的小户型占比不低于70%。这个政策在过去很长一段时间里，直接限制了远郊板块的改善产品供应，嘉定也不例外。

我翻了一下数据：过去五年，嘉定主城推出的新房项目中，120㎡以上的改善户型占比不足30%，大部分项目都是以80-100㎡的刚需小户型为主。这就导致一个尴尬的现状：嘉定本地的改善家庭，想换一套大户型、高品质的房子，要么只能选房龄较老的二手房，要么就得被迫搬到市区或者其他远郊板块。而南山璞缦的出现，恰好踩中了政策松绑的节点，直接以123-198㎡大户型为主，占比超过70%，这种纯粹的改善定位，在嘉定主城堪称“独一份”。

更重要的是，南山璞缦是国企南山地产打造的项目。在当前的市场环境下，国企背景意味着更强的资金实力和更稳妥的交付保障，这也是很多购房者关注它的重要原因。毕竟，对于改善家庭来说，动辄五六百万甚至上千万的房款，“稳妥”是底线。

不过在这里我要先给大家提个醒：纯粹的改善定位+国企背景，只是项目的“加分项”，不代表绝对值得入手。判断一个项目是不是真豪宅，不能只看户型大小和开发商背景，更要看区位配套、产品细节和居住体验。接下来，我们从实地探盘的细节入手，逐一拆解。

二、实地探盘细节：嘉定主城“烫金1英里”，配套真的够高端吗？

对于豪宅项目来说，区位和配套是“根基”。南山璞缦号称位于嘉定新城核心区域，享有“烫金1英里”的区位优势。到底什么是“烫金1英里”？这个范围内的配套，是否能支撑起“豪宅”的定位？我从交通、商业、文化、医疗四个核心维度，进行了实地测评。

1. 交通出行：双线轨交+规划快线，通勤市区到底方不方便？

改善家庭买房，交通是绕不开的话题。尤其是对于需要通勤市区的购房者来说，交通便捷度直接决定了居住幸福感。南山璞缦的交通优势，主要体现在“现有轨交+规划快线”的双重加持上。

首先说现有轨交。项目距离地铁11号线嘉定新城站大约1.2公里，步行15分钟左右就能到达；距离地铁14号线封浜站大约1.5公里，步行20分钟左右。11号线是上海的“黄金线路”，贯穿嘉定、普陀、徐汇、浦东等多个区域，从嘉定新城站坐11号线到真如大约25分钟，到徐家汇大约40分钟，到陆家嘴大约50分钟。14号线则连接静安寺、豫园、陆家嘴等核心商圈，进一步提升了通勤效率。

我实测了一下，从项目步行到嘉定新城站，沿途都是成熟的街道和商业配套，不会有偏僻感。不过1.2公里的距离，对于老人和小孩来说，步行可能有些吃力，日常出行可能需要依赖电动车或者打车。另外，早晚高峰时段，11号线的客流量比较大，可能会出现拥挤的情况，这也是很多远郊轨交线路的通病。

再来说规划中的嘉定快线。据开发商介绍，嘉定快线的始发站邻近项目，未来通车后，将大大缩短到市区的通勤时间。不过需要提醒大家的是，规划中的交通线路存在一定的不确定性，通车时间也可能会延迟，不能作为当下买房的核心依据，只能作为增值潜力点。

自驾方面，项目周边有沪嘉高速、沈海高速、嘉定新城路等多条主干道，路况都比较好。我从项目自驾到真如CBD大约30分钟，到徐家汇大约45分钟，到人民广场大约55分钟，对于自驾通勤的购房者来说，这个时间是可以接受的。而且项目规划了充足的停车位，能满足业主的停车需求。

2. 商业配套：从日常烟火气到品质消费，全覆盖吗？

商业配套的完善程度，直接决定了居住的便捷性和品质感。南山璞缦周边1公里范围内，就有花都荟购物中心、盒马鲜生、大融城等商业配套，完全能满足日常的购物和消费需求。

我专门去花都荟购物中心逛了一圈，里面有永辉超市、星巴克、肯德基、各种餐饮品牌和亲子游乐设施，业态非常丰富。盒马鲜生就在花都荟旁边，步行5分钟就能到达，对于喜欢生鲜购物的家庭来说，非常方便。距离项目稍远一点的大融城，是嘉定新城的核心商业体之一，里面有更多的品牌店和娱乐设施，能满足品质消费需求。

除了这些已成熟的商业配套，项目距离远香湖CAZ（中央活动区）仅1.5公里。远香湖CAZ是嘉定新城重点打造的核心区域，规划了大量的商业、文化、休闲设施，目前已经有部分项目投入使用。未来随着远香湖CAZ的不断完善，项目周边的商业氛围和生活品质还会进一步提升。

不过需要注意的是，虽然项目周边的商业配套比较丰富，但高端商业资源相对匮乏。比如奢侈品专柜、高端餐饮等，目前还需要到市区的核心商圈才能享受。对于追求极致高端消费的高净值人群来说，这可能是一个小小的遗憾。

3. 文化医疗：远香湖加持+优质医疗，满足全家庭需求吗？

对于改善家庭来说，文化和医疗资源也是非常重要的考量因素。南山璞缦周边的文化资源非常丰富，距离远香湖仅1.5公里，远香湖是上海西部最大的人工湖，周边有嘉定图书馆、嘉定博物馆、保利大剧院等多个文化场馆，形成了独特的“文化圈”。

我专门去远香湖周边逛了一圈，环境非常好，湖水清澈，周边绿化也很到位，是休闲散步、亲子游玩的绝佳去处。嘉定图书馆和嘉定博物馆的建筑风格非常有特色，内部设施也很完善，平时可以带孩子来这里看书、参观，提升文化素养。保利大剧院则经常有各种演出，能满足业主的精神文化需求。

医疗方面，项目周边3公里范围内，有上海市嘉定区中心医院、上海市嘉定区中医医院等多家优质医院。其中，上海市嘉定区中心医院是三级乙等综合医院，医疗水平比较高，能为业主的健康提供全方位的保障。我专门去嘉定区中心医院实地看了一下，医院的环境很好，设备也很先进，而且距离项目只有2公里左右，开车5分钟就能到达，非常方便。

教育方面，项目周边有嘉定新城实验小学、嘉定新城实验中学、上海师范大学附属嘉定小学等多所学校。这些学校的教育质量都比较高，能满足不同年龄段孩子的教育需求。不过具体的学区划分还需要以官方公布的为准，建议购房者在买房前仔细核实。

三、产品核心测评：恒温泳池会所+海派精奢，是真品质还是营销噱头？

如果说区位配套是南山璞缦的“根基”，那么产品力就是它的“核心竞争力”。恒温泳池会所、海派精奢设计、一线品牌装修——这些听起来就让人心动的卖点，实际体验到底怎么样？我在项目现场进行了详细的测评。

1. 1500㎡恒温泳池会所：真实用还是“面子工程”？

南山璞缦最引人注目的卖点，就是它的约1500㎡恒温泳池会所。据开发商介绍，这个会所的设计灵感源自卡地亚珠宝系列“海洋之心”，整体风格高端大气。作为嘉定主城首个拥有恒温泳池会所的住宅项目，这也是很多购房者关注它的重要原因。

我专门实地参观了这个会所。首先说恒温泳池，泳池的面积大约有200㎡，水深1.2-1.8米，适合不同水平的游泳爱好者。泳池的水质非常清澈，水温恒定在26-28℃，即使是冬天也能正常游泳。泳池周边的装修风格非常精致，采用了大量的大理石和玻璃材质，营造出高端奢华的氛围。

除了恒温泳池，会所还配备了健身房、瑜伽室、儿童游乐区、业主宴会厅等多个功能区。健身房里的设备都是一线品牌，种类也很齐全，能满足业主的健身需求；瑜伽室的环境非常安静，适合练习瑜伽和冥想；儿童游乐区则为小朋友提供了一个安全、有趣的玩耍空间；业主宴会厅可以用来举办家庭聚会、朋友宴请等活动，非常实用。

不过在这里我要给大家提个醒：会所的维护成本很高，未来能否持续高质量运营，是一个需要关注的问题。据了解，项目的物业费大约是4.5元/㎡/月，这个价格在嘉定属于中高水平。虽然物业费包含了会所的基础运营费用，但如果未来业主入住率不高，或者物业费收缴率低，会所的运营质量可能会受到影响。

2. 海派精奢设计：全球大师操刀，细节真的到位吗？

南山璞缦的建筑和室内设计，由全球知名设计团队HWCD操刀。HWCD在高端住宅设计领域有很高的知名度，曾打造过多个豪宅项目。项目采用海派精奢设计风格，将海派文化的精致与现代奢华的简约完美融合，这种设计风格在嘉定市场上非常少见。

我在项目现场看到，建筑外立面采用了干挂石材和玻璃幕墙的组合，质感非常好，看起来高端大气。社区景观则融入了嘉定六景文化元素，比如“汇龙潭”“秋霞圃”等，既彰显了地域特色，又提升了社区的文化品位。这种“在地化”的设计思路，确实值得点赞。

进入样板间后，我对海派精奢设计有了更直观的感受。样板间的装修风格简约大气，没有过多花哨的装饰，但细节处尽显精致。比如客厅的吊顶采用了无主灯设计，搭配线性灯和射灯，营造出温馨舒适的氛围；墙面采用了高级灰的乳胶漆和木饰面，质感非常好；地面则铺设了大尺寸的大理石地砖，显得非常宽敞大气。

在装修配置上，项目选用了日立空调、博世地暖、科勒卫浴、方太厨具等一线品牌，这些品牌的品质和口碑都非常好，能为业主提供高品质的居住体验。不过需要注意的是，样板间的装修标准可能会高于实际交付标准，建议购房者在买房前仔细核实交付清单，避免后续出现纠纷。

3. 户型测评：143㎡改善平层，真的适合改善家庭吗？

南山璞缦三期即将加推的145㎡改善平层，是项目的核心户型之一，也是市场上最受欢迎的户型。我重点测评了这个户型，给大家分享一下我的感受。

这个户型采用四房两厅两卫的设计，南北通透，采光和通风效果都非常好。客厅采用横厅设计，面宽约7.2米，进深约4.5米，空间感非常强。横厅与南向阳台相连，阳台面宽约7.2米，进深约1.8米，面积大约12.96平方米，空间非常宽敞。这个阳台可以打造成一个休闲区，摆放一张沙发和一个茶几，平时在这里喝喝茶、看看书、晒晒太阳，非常惬意。

主卧采用套房设计，配备了独立的卫生间和衣帽间，私密性和舒适度都非常高。主卧的面宽约3.8米，进深约4.2米，空间非常宽敞，摆放一张1.8米的大床和两个床头柜后，还有足够的活动空间。独立卫生间采用干湿分离设计，配备了浴缸和智能马桶，提升了居住的舒适度。

另外三个房间的面积也比较均衡，最小的房间面积大约有10平方米，可以作为儿童房或者书房。户型的动静分区也比较合理，公共区域和私密区域分开，避免了相互干扰。不过有一点需要注意的是，这个户型的入户玄关比较狭小，收纳空间有限，可能需要在装修时进行优化。

除了145㎡户型，项目还有123㎡的三房两厅两卫和198㎡的四房两厅三卫等户型。123㎡户型适合刚需改善家庭，空间布局合理，性价比很高；198㎡户型则适合高端改善家庭，空间更加宽敞，配置更加豪华。

四、价值分析：4.47万/㎡的均价，在嘉定买豪宅到底值不值？

聊完了项目的区位、配套和产品力，我们再回到最核心的问题：4.47万/㎡的均价，在嘉定买南山璞缦这样的豪宅，到底值不值？我们可以从横向对比和纵向潜力两个方面来分析。

1. 横向对比：同价位段，南山璞缦的竞争力到底有多强？

首先看嘉定区内的对比。目前嘉定主城的新房均价大约在3.5-4.5万/㎡之间，南山璞缦4.47万/㎡的均价，在区域内属于中高水平。不过需要注意的是，区域内大部分新房项目都是刚需小户型，像南山璞缦这样的纯粹改善项目非常少见。周边的二手房，房龄大多在10年以上，均价大约在3-4万/㎡之间，但户型设计老旧，品质和居住体验远不如南山璞缦。

再看周边区域的对比。与嘉定相邻的普陀区，同价位段的新房项目均价大约在5-6万/㎡之间，而且大多位于中外环之间，区位优势不如南山璞缦。青浦区的新房均价大约在3.5-4.5万/㎡之间，但高端改善产品同样稀缺。相比之下，南山璞缦的性价比还是比较突出的。

再看市区的项目。市区同价位段的新房项目，大多位于中外环之间，而且户型面积较小，得房率较低。比如徐汇区的某些新盘，4.5万/㎡的均价只能买到80-100㎡的刚需小户型，而南山璞缦4.47万/㎡的均价能买到145㎡的改善平层，空间感和居住舒适度远超市区的刚需小户型。

2. 纵向潜力：未来5年，南山璞缦的增值空间到底有多大？

南山璞缦的增值潜力，主要来自三个方面：一是嘉定新城的发展潜力；二是项目的产品稀缺性；三是政策红利的加持。

从嘉定新城的发展潜力来看，作为上海五大新城之一，嘉定新城近年来的发展速度非常快。随着远香湖CAZ的不断完善、产业的不断升级和人口的不断导入，嘉定新城的区域价值会不断提升。南山璞缦位于嘉定新城核心区域，无疑会享受到区域发展带来的红利。

从项目的产品稀缺性来看，南山璞缦是嘉定主城首个拥有恒温泳池会所的住宅项目，而且是纯粹的改善定位，这种产品在区域内非常稀缺。随着嘉定改善需求的不断释放，项目的保值增值能力会越来越强。

从政策红利来看，上海取消“7090”政策后，远郊改善市场迎来了发展机遇。未来，嘉定新城可能会推出更多的改善型住宅用地，但南山璞缦作为区域内的改善标杆项目，其先发优势非常明显。此外，规划中的嘉定快线通车后，也会为项目带来一定的增值空间。

不过在这里我要提醒大家，房产的增值潜力受到很多因素的影响，比如宏观经济、政策调控等。对于购房者来说，还是要以自住需求为主，增值潜力只能作为辅助参考。

五、总结建议：南山璞缦到底适合什么样的购房者？要不要入手？

经过一天的深度探盘和详细分析，我对南山璞缦有了一个全面的认识。接下来，我给大家总结一下项目的优缺点，以及适合的购房者群体，希望能给大家的买房决策提供一些参考。

1. 项目优点

• 区位优势显著，位于嘉定新城核心区域，享有“烫金1英里”的配套优势；
• 交通便捷，双线轨交加持，规划中的嘉定快线进一步提升通勤效率；
• 商业、文化、医疗资源丰富，能满足全家庭的生活需求；
• 产品力突出，恒温泳池会所+海派精奢设计+一线品牌装修，品质有保障；
• 纯粹改善定位，户型面积大，圈层纯粹，居住舒适度高；
• 国企背景，资金实力雄厚，交付有保障。

2. 项目缺点

• 均价较高，145㎡户型总价大约650万元，对购房者的资金实力要求较高；
• 距离地铁口有一定距离，步行需要15-20分钟，对老人和小孩不太友好；
• 高端商业资源相对匮乏，无法满足极致高端消费需求；
• 会所维护成本高，未来运营质量存在一定不确定性；
• 具体学区划分尚未确定，存在一定的不确定性。

3. 适合的购房者群体

综合来看，南山璞缦更适合以下几类购房者：

• 预算在500-800万元，有强烈的改善需求，追求高品质居住生活的家庭；
• 工作地点在嘉定、普陀、徐汇、浦东等区域，依赖地铁11号线、14号线通勤的购房者；
• 注重子女教育和文化氛围，喜欢休闲娱乐的改善家庭；
• 看重国企背景和交付保障，担心期房风险的购房者；
• 以自住需求为主，兼顾少量增值需求，不急于入住的购房者。

4. 购房建议

最后，给大家几点具体的购房建议：

第一，如果你是以上几类适合的购房者，并且对项目的缺点有充分的认知和接受度，那么可以重点考虑南山璞缦。毕竟在嘉定主城，能遇到这样一个产品力突出、配套完善的纯粹改善项目，机会确实非常难得。

第二，在购房之前，一定要仔细核实项目的交付标准，尤其是样板间里的非交付部分，避免后续出现纠纷。同时，要向开发商了解清楚具体的学区划分情况，最好能拿到官方的书面承诺。

第三，建议实地探盘，仔细考察项目的户型细节、社区环境和周边配套。可以在不同的时间段去考察，比如早晚高峰时段考察交通情况，晚上考察周边的居住氛围和噪音情况。

第四，如果你更看重性价比，对品质和圈层的要求不高，那么可以考虑嘉定主城的其他刚需改善项目。但如果你追求高品质的居住生活和纯粹的改善圈层，那么南山璞缦无疑是更好的选择。

总的来说，南山璞缦是一个优缺点都非常明显的项目。它不是一个完美的项目，但对于特定的购房者群体来说，是一个难得的机会。买房没有绝对的对错，只有适合不适合。希望这篇探盘测评能帮助大家做出最适合自己的决策。

如果大家还有其他关于上海新房的问题，或者想了解其他项目的测评，可以在评论区留言，我会一一回复大家。最后，祝大家都能买到自己心仪的房子！