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实地探盘深嘉上府：嘉定安亭4.2万/㎡新盘入市，氢能港旁的刚需机会？

大家好，我是沈佳琪，你们专注上海新房测评的“新房不倒翁”。最近上海刚需楼市的目光，被嘉定安亭一个即将入市的全新项目给吸引了——深嘉上府。4.2万/㎡的指导价、88-99㎡的刚需主力户型、421套的充足供应量，再加上“嘉定氢能港核心项目”的光环，让这个项目还没入市就已经在购房社群里讨论度拉满。

作为常年跑遍上海各板块的探盘博主，我一直觉得嘉定安亭是上海刚需市场的“价值洼地”之一，尤其是随着新能源产业的落地，板块潜力正在逐步释放。面对深嘉上府的热度，我带着粉丝们最关心的问题：“4.2万/㎡的定价合理吗？”“1.1公里到地铁的距离能接受吗？”“氢能港的产业赋能到底能不能兑现？”专程奔赴嘉定安亭，实地深度测评这个备受关注的新盘，今天就把最真实的探盘感受分享给大家。

一、先聊板块：安亭的核心竞争力，不止是“汽车城”

聊深嘉上府之前，我们先搞清楚一个核心问题：嘉定安亭，现在值得入手吗？在很多人的固有印象里，安亭就是“上海汽车城”，产业单一、位置偏远。但这次实地走访后我发现，如今的安亭早已不是当年的模样，尤其是随着嘉定氢能港的崛起，板块正在迎来“二次升级”。

从地理位置来看，安亭位于嘉定区西部，紧邻江苏昆山，是上海连接长三角的重要门户。虽然距离市中心较远，但凭借成熟的产业基础和完善的交通网络，成为了很多在嘉定、普陀乃至虹桥工作的刚需购房者的首选板块。更重要的是，安亭的房价在上海外环外板块中极具竞争力，4.2万/㎡的指导价，对比松江泗泾、闵行颛桥等板块5-6万/㎡的价格，性价比优势非常明显。

而安亭最大的底气，还是产业。除了大家熟知的上海国际汽车城，这里最值得关注的就是嘉定氢能港。作为上海市首批市级特色产业园，嘉定氢能港自2019年揭牌以来，已经建成了国内首个“电—氢—电”全链条闭环的零碳氢储“源网荷储”一体化示范项目。我实地参观了氢能港核心区，看到1万平方米的厂房屋顶覆盖着光伏板，银白色的储氢罐与制氢设备有序排列，整个产业图景充满了科技感。据了解，目前氢能港已累计申报近800辆燃料电池汽车示范应用任务，建成7座加氢站，未来还计划形成年产值超10亿元的氢能产业集群，创造数百个高质量就业岗位。

产业的升级必然会带来人口的导入和配套的完善。从板块发展趋势来看，安亭正从传统的“汽车城”向“新能源产业高地”转型，而深嘉上府作为嘉定氢能港的核心项目，无疑将直接受益于这波产业红利。此外，安亭的生活氛围也越来越浓厚，尤其是夜经济的兴起，让这里多了几分烟火气，房价较低和租金稳定的优势，也让板块的商业业态更加多元，避免了同质化竞争。

二、交通测评：1.1公里到地铁，未来双市域线加持？

对于刚需购房者来说，交通便利性是重中之重。深嘉上府的交通条件到底怎么样？我实地实测了一番，结论先放在前面：目前依赖地铁11号线，步行距离略远，但有道路优化加持；未来规划有双市域线，长期来看值得期待。

先看现状交通。项目距离地铁11号线昌吉东路站约1.1公里，这个距离步行大概需要15分钟左右，对于日常通勤依赖地铁的购房者来说，可能会觉得有些不便。不过好消息是，周边的于塘路(园工路-和静路)已经建成通车，这条路横穿京沪线沪宁段、沪宁城际铁路，是双向四车道，能够有效缓解周边道路的交通压力，从项目出发经由这条路前往昌吉东路站，会比之前更加快捷。我实测了一下，从项目步行到昌吉东路站，走于塘路大概需要12分钟，比走传统路线节省了3-5分钟。

11号线作为上海的“西部大动脉”，串联起了嘉定新城、真如、徐家汇、临港等多个重要区域，从昌吉东路站出发，乘坐地铁到徐家汇约50分钟，到江苏路约40分钟，基本能够满足刚需群体的通勤需求。除了地铁，项目周边的自驾条件也不错，紧邻沈海高速和京沪高速，从项目自驾到虹桥枢纽约30分钟，到市中心约45分钟，适合有车一族。

再看未来规划。根据官方消息，项目周边未来还计划引入嘉青松金线和宝嘉线两条市域线。这两条市域线的落地，将极大地提升项目的交通便利性，尤其是嘉青松金线，将连接嘉定、青浦、松江三大新城，宝嘉线则将连接宝山和嘉定，未来业主的出行选择会更加丰富。不过需要注意的是，市域线的建设周期较长，具体的开通时间还不确定，购房者在购房时不能过度依赖规划，要以现状交通条件为主。

另外，我还观察了项目周边的公共交通配套，目前有几条公交线路经过，能够直达地铁11号线和周边的商业配套，但发车频率相对较低，主要还是以地铁和自驾为主。总的来说，深嘉上府的交通条件目前能够满足刚需群体的基本需求，未来规划有亮点，长期来看有升值潜力。

三、项目解析：氢能港核心+60%商办占比，刚需户型有惊喜？

聊完了板块和交通，我们再聚焦项目本身。深嘉上府是2021年12月由深业集团旗下的深业华东公司以底价8.85亿元竞得的地块，溢价率为0%，成交楼板价仅为8600元/㎡，而项目的房地联动价为4.2万/㎡，从楼板价和售价的差距来看，项目的利润空间相对充足，这也为项目的品质打造提供了一定的保障。

项目的最大亮点之一，就是其“嘉定氢能港核心项目”的定位。项目的商办占比达到了60%，并且有明确的产业引入要求：需要引入不低于三家绿色能源产业及其产业链上下游企业，计划引入氢能源、新材料等新兴技术产业。这意味着，深嘉上府不仅仅是一个住宅项目，更是一个集生产、生活、服务、生态于一体的新型业态综合体。

从居住体验来看，60%的商办占比有利有弊。优点是产业的引入将带来大量的就业机会，未来项目周边的商业、生活配套会更加完善，业主在家门口就有可能实现就业；缺点是商办区域的人员流动会比较大，可能会对住宅区域的私密性和安静度造成一定的影响。不过从项目规划来看，住宅区域和商办区域应该会有明确的分隔，最大程度降低相互干扰。

户型方面，项目主打88㎡和99㎡的刚需及刚改户型，一共421套房源，户型图和效果图已经发布。从户型图来看，这两个户型都比较方正，南北通透，符合上海购房者的居住习惯。88㎡的户型预计为三房一卫设计，适合刚需小家庭；99㎡的户型预计为三房两卫设计，适合刚改家庭，能够满足不同阶段的居住需求。

这里我要给大家提一点个人观点：深业集团作为国企，在户型设计和工程质量上还是比较靠谱的。其在安亭的另一个在售项目深业·深安上居，主力户型也是88-98㎡的三房，总价在300万元左右，销售情况不错，这也从侧面印证了市场对深业户型设计的认可。不过具体的户型细节，比如得房率、采光通风效果等，还需要等到样板间开放后实地查看才能下结论。

社区规划方面，项目的容积率为2.3，在刚需项目中属于中等水平，预计将打造高层住宅。从目前发布的效果图来看，社区内有一定的绿化景观和休闲空间，能够满足业主的日常休闲需求。物业服务方面，目前还没有明确的信息，不过深业集团旗下的物业公司在行业内的口碑还不错，值得期待。

四、配套实测：教育资源丰富，商业生态完善？

对于刚需家庭来说，周边的配套完善度直接影响居住幸福感。深嘉上府周边的教育、商业、生态、医疗配套到底怎么样？我实地走访了各个配套地点，给大家做一个全面的测评。

教育配套绝对是项目的一大亮点。项目周边聚集了众多优质的教育资源，从幼儿园到大学一应俱全。幼儿园有杨浦区控江幼儿园、杨浦区延吉幼儿园等；小学有上海理工大学附属小学、杨浦区平凉路第三小学等；中学有复旦大学附属中学、上海市控江中学等。这些学校都是杨浦区的优质院校，能够为业主的孩子提供优质的教育资源。不过需要重点提醒的是，以上仅为周边教育资源罗列，不做学区承诺，最终的学区归属以政府官方文件为准，购房者在购房前一定要详细了解清楚。

商业配套方面，项目周边3公里范围内有多个成熟的商业综合体，如嘉庭荟、嘉丰汇财富广场、泛乐城等。我实地走访了嘉庭荟，这是一个集购物、餐饮、娱乐于一体的综合性商场，入驻的品牌包括星巴克、麦当劳、永辉超市等，能够满足业主的日常购物和餐饮需求。从项目步行到嘉庭荟约20分钟，自驾约5分钟，非常便捷。此外，项目自身的商办部分未来也将引入一定的商业业态，进一步提升周边的商业配套水平。

生态配套方面，项目周边的资源非常丰富，堪称“天然氧吧”。附近有颖奕高尔夫俱乐部、杭桂绿地公园、黄渡公园、上海汽车博览公园和上海国际赛车场等。其中，上海汽车博览公园距离项目约3公里，是一个集汽车文化、休闲娱乐、生态景观于一体的大型公园，非常适合周末带家人出游。我还去杭桂绿地公园逛了一圈，这里的绿化环境非常好，是业主日常散步、晨练的好去处。

医疗配套方面，项目的表现中规中矩。距离项目最近的综合性医院是安亭医院，约5公里，自驾需要15分钟左右；另外还有东方肝胆外科医院，距离项目约8公里，自驾需要20分钟左右。这两家医院的医疗水平都比较高，能够满足业主的基本医疗需求，但距离相对较远，对于有老人和小孩的家庭来说，可能会觉得有些不便。

五、市场对比：4.2万/㎡指导价，性价比到底高不高？

聊完了项目本身，我们再把它放到整个嘉定安亭的楼市中去对比，看看4.2万/㎡的指导价到底值不值得入手。我整理了一下安亭板块目前在售的几个主要项目，做了一个简单的对比分析。

首先是深业集团在安亭的另一个项目——深业·深安上居。这个项目目前正在持续销售中，主力户型为88-98㎡三房，总价在300万元左右，折算下来单价约3.4万/㎡。需要注意的是，深业·深安上居距离地铁11号线昌吉东路站约200米，是标准的“地铁盘”，而深嘉上府距离地铁1.1公里，单价却比深安上居高了约8000元/㎡。为什么会有这样的差距？核心原因在于深嘉上府是嘉定氢能港的核心项目，有产业赋能加持，而深安上居更多的是依赖现有配套。

除了深安上居，安亭板块还有几个在售项目，比如万科西郊都会、保利云上澄光等，这些项目的单价基本在4-4.5万/㎡之间，户型面积也以刚需和刚改为主。对比来看，深嘉上府4.2万/㎡的指导价处于板块中等水平，不算高也不算低。不过考虑到项目的产业规划和未来潜力，这个价格还是比较合理的。

再看二手房市场。安亭板块目前的二手房均价约3.8万/㎡，主要以房龄较大的老小区为主，新小区的二手房单价基本在4.5万/㎡以上。深嘉上府4.2万/㎡的指导价，对比同板块的新房项目有一定优势，对比二手房市场的新小区也有性价比，对于刚需购房者来说，选择新房不仅能够享受更好的居住品质，还能避免二手房的各种隐患，还是比较划算的。

从市场需求来看，安亭板块的购房群体主要以刚需为主，尤其是在嘉定、虹桥、普陀工作的年轻上班族。这部分群体的预算相对有限，对房价比较敏感，同时也看重板块的发展潜力。深嘉上府88-99㎡的户型和4.2万/㎡的指导价，正好契合了这部分群体的需求，预计入市后会受到市场的追捧。

六、总结与建议：哪些人适合买深嘉上府？

经过一天的实地探盘，我对深嘉上府有了一个全面而客观的认识。总的来说，这是一个优缺点都比较明显的项目，是否值得购买，关键要看购房者的需求是否与项目的定位相匹配。

项目的优点主要有：1. 板块潜力大，位于嘉定氢能港核心区域，受益于新能源产业发展红利；2. 教育资源丰富，周边优质院校众多，适合有孩子的家庭；3. 商业和生态配套完善，居住氛围浓厚；4. 户型设计贴合刚需需求，选择多样；5. 对比板块内部分新房和二手房，性价比有一定优势。

项目的缺点主要有：1. 距离地铁11号线昌吉东路站约1.1公里，步行通勤略不便；2. 商办占比高达60%，可能会影响住宅区域的私密性和安静度；3. 医疗配套距离相对较远，对老人和小孩不太友好；4. 未来的双市域线规划尚未落地，存在一定的不确定性。

基于以上分析，我给大家提几点购买建议：

1. 适合人群：在嘉定、虹桥、普陀等区域工作的刚需上班族；有孩子的年轻家庭，看重教育资源；看好新能源产业发展，希望享受板块增值红利的购房者。这些购房者的预算相对有限，对房价敏感，同时也注重板块的长期发展潜力，深嘉上府能够很好地满足他们的需求。

2. 不适合人群：对地铁通勤依赖度极高，要求步行5分钟内到达地铁站的购房者；家中有老人，对医疗配套距离要求严格的购房者；追求纯住宅社区，不喜欢商办混合业态的购房者。这些购房者的需求与项目的现状存在一定差距，购买前需要慎重考虑。

3. 购买注意事项：首先，一定要确认项目的学区划分情况，不要轻信开发商的口头承诺，以政府官方公示为准；其次，了解清楚商办区域的规划和运营模式，评估其对居住体验的影响；再次，关注双市域线的规划进展，不要过度依赖规划来做购房决策；最后，仔细查看户型图和样板间，确认户型设计是否符合自己的居住习惯。

最后，我想说，深嘉上府作为嘉定安亭的全新刚需盘，凭借4.2万/㎡的指导价、丰富的教育配套和氢能港的产业赋能，确实具备一定的吸引力。对于符合需求的刚需购房者来说，这是一个不错的上车机会。但购房者在购房时也要保持理性，不要盲目跟风，要根据自己的实际需求和预算做出决策。

以上就是我对深嘉上府的实地探盘测评，希望能够帮助到大家。如果大家还有其他关于上海新房的问题，欢迎在评论区留言，我会一一为大家解答。另外，想了解深嘉上府最新动态和户型资料的朋友，可以通过小程序查看，或者添加群主进群获取更多信息，记得加好友时备注#深业安亭#哦。我们下期探盘再见！