【动态】和樾长宁售楼处 | 和樾长宁官方发布：和樾长宁抢房大战!

探盘和樾长宁：长宁内中环断供多年后，多阳台豪宅凭什么引爆市场？

大家好，我是沈佳琪，专注上海新房深度测评的“新房不倒翁”。最近上海新房市场的焦点，几乎全被长宁区的一个新盘承包了——没错，就是号称“重塑豪宅标准”的和樾长宁。

后台每天都有几十条留言问我：“沈姐，和樾长宁值得冲吗？”“长宁内中环终于出新盘了，怕错过又怕踩坑”“多阳台设计真的实用吗？还是只是营销噱头？”。作为深耕上海新房市场多年的观察者，我太懂大家的纠结了：长宁内中环这种“十年难出一套新盘”的稀缺板块，任何一个新项目都自带“抢房滤镜”，但越是热门越要理性，毕竟动辄上千万的房款，容不得半点冲动。

为了给大家带来最真实、最客观的答案，我专门花了两天时间深度探盘和樾长宁——不仅实地考察了项目工地、户型样板间，还走遍了周边3公里的配套圈，甚至特意研究了上海最新的住宅新政对项目的影响。今天这篇长文，就带大家全面拆解这个“顶流新盘”：它的稀缺性到底有多夸张？多阳台+高得房率的核心优势是否真的实用？适合什么样的购房者？所谓的“重塑豪宅标准”，是实至名归还是过度营销？

一、先搞懂核心背景：长宁内中环的“断供之痛”，稀缺性到底有多离谱？

在聊和樾长宁之前，我们必须先明确一个前提：长宁区，尤其是内中环区域，在上海新房市场的稀缺性，已经到了“夸张”的程度。很多刚关注上海新房的朋友可能没概念，我先给大家上一组扎心的数据：过去十年，上海全市入市的新房总量超过65万套，但长宁内中环范围内，入市的新房只有32套，占比不足万分之五。

什么概念？相当于每2万套上海新房里，才有1套来自长宁内中环。这种极度的供应短缺，直接导致长宁区的次新房和二手房价格居高不下，而且“一房难求”。我之前接触过不少长宁的改善家庭，他们宁愿在老房子里再熬几年，也不愿意搬到其他区域，就等着区域内的新盘入市。用他们的话说：“长宁的生活氛围、配套成熟度，是其他很多区域比不了的”。

而和樾长宁所处的天山路板块，正是长宁区新时代的发展中轴线，也是区域内的核心居住区之一。这里不像市中心某些板块那样拥挤嘈杂，也不像远郊板块那样配套薄弱，而是完美平衡了“成熟配套”与“居住舒适度”。更重要的是，这是天山路板块近五年来唯一的纯新住宅项目，后续短时间内也没有其他住宅用地出让计划——这意味着，错过和樾长宁，想在长宁内中环入手新房，可能真的要再等好几年。

不过在这里我要先给大家泼一盆冷水：稀缺不等于绝对值得。我见过太多“靠稀缺性炒作”的项目，最终因为产品拉胯让购房者后悔。和樾长宁能引爆市场，除了稀缺性，核心还是要靠产品力支撑。接下来，我们从实地探盘的细节入手，逐一拆解。

二、实地探盘细节：天山路板块的配套，到底配得上“豪宅”定位吗？

对于豪宅项目来说，“地段决定价值，配套决定生活品质”。和樾长宁定位高端改善，其周边的配套是否能跟上？我从交通、商业、医疗、教育四个核心维度，进行了实地测评，给大家最直观的感受。

1. 交通出行：2号线直达市中心，自驾通勤无压力

作为一个每天需要通勤的打工人，我对交通的要求很高，也知道交通对于改善家庭的重要性。和樾长宁的交通优势，在市区新盘中算是比较突出的。

首先说公共交通。项目距离地铁2号线娄山关路站大约800米，步行10分钟左右就能到达。2号线有多重要不用我多说吧？贯穿上海东西向的核心线路，往西能到虹桥火车站、虹桥机场，往东能直达人民广场、南京东路、陆家嘴等核心商圈，通勤效率非常高。我实测了一下，从娄山关路站坐2号线到人民广场，全程大约25分钟；到陆家嘴大约35分钟，对于在市中心工作的购房者来说，这个通勤时间完全可以接受。

除了2号线，项目周边还有规划中的地铁15号线延伸段，未来通车后，出行会更加便捷。不过要提醒大家的是，规划中的地铁存在一定不确定性，不能作为当下买房的核心依据，只能作为增值潜力点。

再来说自驾。项目周边有天山路、延安西路高架、中环路等多条主干道，路况都非常好。我从项目自驾到虹桥商务区，全程大约15分钟；到徐家汇大约20分钟；到人民广场大约30分钟，不管是日常通勤还是周末出游，都非常方便。而且项目采用“类一梯一户”设计，业主停车后可以直接从地库电梯入户，私密性和便捷性都拉满了。

2. 商业配套：3公里百万方商业圈，从烟火气到高端奢享全覆盖

商业配套是衡量居住品质的重要标准，而和樾长宁周边的商业资源，完全可以用“豪华”来形容。项目3公里范围内，商业体量超过百万方，从日常购物的超市、商场，到高端消费的奢侈品专柜，应有尽有。

距离项目最近的就是天山百联购物中心，步行5分钟就能到达，里面有永辉超市、星巴克、各种餐饮品牌，满足日常购物和吃饭需求完全没问题。再远一点，有巴黎春天、汇金百货、虹桥南丰城等大型商场，其中虹桥南丰城是上海知名的亲子商业综合体，里面有超多儿童游乐设施和亲子课程，对于有小孩的家庭来说，简直是“宝藏商场”。

如果追求高端消费，项目距离静安寺商圈、南京西路商圈也不远，坐2号线大约20分钟就能到达，恒隆广场、久光百货等高端商场里的奢侈品品牌，完全能满足高净值人群的消费需求。我在周边逛的时候发现，这里的商业配套不仅丰富，而且非常成熟，不存在“规划中”的画饼情况，入住后就能直接享受，这一点比很多远郊的“未来新城”强太多了。

3. 医疗教育：优质资源扎堆，满足全家庭需求

对于改善家庭来说，医疗和教育资源是买房时的“重中之重”，而和樾长宁在这两方面的表现，也没有让人失望。

医疗方面，项目周边3公里范围内，有上海市同仁医院、长宁区中心医院等多家优质医院。其中，上海市同仁医院是三级甲等综合医院，医疗水平非常高，能为业主的健康提供全方位的保障。我专门去同仁医院实地看了一下，医院的环境很好，设备也很先进，而且距离项目只有2公里左右，开车5分钟就能到达，非常方便。

教育方面，项目周边有长宁区天山第一小学、长宁区天山第二小学、上海市天山中学等多所学校。其中，长宁区天山第一小学是上海市的重点小学，教育质量很高，不过具体的学区划分还需要以官方公布的为准。另外，项目周边还有很多优质的幼儿园和培训机构，能满足不同年龄段孩子的教育需求。对于有小孩的改善家庭来说，这样的教育资源配置，无疑是一个巨大的加分项。

4. 产业氛围：300余家总部企业加持，圈层价值凸显

很多人买房只关注居住配套，却忽略了产业氛围的重要性。其实，一个区域的产业实力，直接决定了区域的人口质量和房产的保值增值潜力。和樾长宁所处的天山路板块，汇聚了包括携程、拼多多在内的300余家总部企业，产业集聚效应非常显著。

这些总部企业带来的，不仅是大量的高端就业岗位，还有高净值的居住人群。我了解到，目前周边的二手房业主，大多是这些企业的中高层管理人员，圈层氛围非常纯粹。而和樾长宁作为区域内的纯新豪宅项目，未来的业主也大概率会以这些高净值人群为主，入住后能享受到的圈层资源，也是一笔宝贵的财富。这种“产城融合”的发展模式，让和樾长宁的价值有了坚实的支撑，也让项目的保值增值潜力更加突出。

三、产品核心测评：多阳台+高得房率，是真创新还是营销噱头？

如果说稀缺的区位和完善的配套是和樾长宁的“敲门砖”，那么项目的产品力，就是它能引爆市场的“核心武器”。作为上海住宅新政后，市区首个采用多阳台设计的项目，和樾长宁的户型创新到底有多惊艳？高得房率是否真的能提升居住舒适度？我在样板间里进行了详细的测评。

1. 先搞懂新政背景：阳台“松绑”，到底给购房者带来了什么好处？

要理解和樾长宁的户型创新，首先要搞懂上海最新的住宅新政。之前上海的阳台计容规则非常严格，阳台面积超过8平方米，就需要按全面积计入容积率，这导致很多开发商不敢做大面积阳台，甚至把阳台设计得非常狭小，只能用来晾晒衣物。

而最新的住宅新政，对阳台计容规则进行了“松绑”：每户阳台水平投影总面积不大于该户型建筑面积的10%，且不大于16平方米的，面积按其水平投影面积的1/2计入容积率；户型建筑面积小于80平方米的，可以设置总面积不大于8平方米的阳台。简单来说，就是阳台的“赠送面积”变多了，开发商也有了更大的设计空间。

和樾长宁正是抓住了新政的机遇，在户型设计上大胆创新，推出了多阳台格局。这不仅是对新政的灵活运用，更是对高端居住需求的精准把握。毕竟，对于高净值人群来说，阳台早已不是简单的晾晒空间，而是家与自然连接的桥梁，是休闲放松的私属领地。

2. 户型实测：多阳台设计，到底有多实用？

我重点测评了和樾长宁的两个主力户型：约120㎡的三房两厅两卫和约143㎡的四房两厅两卫。这两个户型也是目前市场上最受欢迎的，其中约143㎡的四房因为三阳台设计，更是被称为“爆款户型”。

先看约120㎡的三房户型。这个户型采用了南北双阳台设计，南向阳台面宽约6.8米，进深约1.8米，面积大约12.24平方米；北向阳台面宽约3.2米，进深约1.5米，面积大约4.8平方米。南北双阳台形成了空气对流，让整个房间的通风采光效果非常好。我在样板间里待了一会儿，即使是阴天，房间里也非常明亮，而且没有任何压抑感。

南向阳台的空间非常宽敞，完全可以打造成一个休闲区，摆放一张沙发和一个茶几，平时在这里喝喝茶、看看书、晒晒太阳，非常惬意。北向阳台则可以作为生活阳台，用来晾晒衣物、存放杂物，还可以预留出洗衣机和烘干机的位置，让生活更加便捷。这种“休闲+生活”的双阳台分工，既保证了居住的舒适度，又兼顾了实用性，非常符合改善家庭的需求。

再看约143㎡的四房户型，这个户型的三阳台设计，真的让我眼前一亮。除了南北双阳台之外，这个户型还在东侧设计了一个观景阳台，面宽约3.5米，进深约1.8米，面积大约6.3平方米。三个阳台分别对应不同的功能，南向阳台作为休闲区，北向阳台作为生活区，东侧观景阳台则可以用来欣赏窗外的景色。

我站在东侧观景阳台上，能看到周边的绿化景观，视野非常开阔。而且这个阳台的位置很巧妙，不会受到其他楼栋的遮挡，私密性也很好。对于喜欢养花种草的业主来说，这个阳台还可以打造成一个“空中花园”，摆放各种花草绿植，让家充满生机和活力。另外，这个户型的客厅采用了横厅设计，面宽约7.2米，与南向阳台相连，让客厅的空间感非常强，看起来非常大气。

很多人可能会担心，多阳台设计会占用室内空间，导致房间面积变小。但实际测评后发现，这种担心完全是多余的。和樾长宁的多阳台设计，不仅没有占用室内空间，反而让空间的利用率更高了。因为阳台是半赠送面积，相当于给业主增加了额外的使用空间，这也是项目得房率高的重要原因之一。

3. 得房率实测：88%-92%，到底有多香？

除了多阳台设计，和樾长宁的超高得房率，也是项目的一大核心卖点。据开发商介绍，项目的实际得房率高达88%-92%，远超市场平均水平。我专门算了一笔账，以上海新房市场平均75%的得房率为例，一套143㎡的房子，实际使用面积大约是107.25㎡；而和樾长宁143㎡的房子，按最低88%的得房率计算，实际使用面积大约是125.84㎡，比市场平均水平多了18.59㎡，相当于多了一个小房间的面积。

为什么能达到这么高的得房率？除了多阳台的半赠送面积之外，项目的“类一梯一户”设计也是重要原因。所谓“类一梯一户”，就是每栋楼的两部电梯分别服务两户业主，业主出电梯后有独立的入户玄关，这个入户玄关的面积也是半赠送的。我实测了一下，这个独立入户玄关的面积大约有5㎡左右，不仅增加了使用空间，还提升了居住的私密性和尊贵感。

高得房率带来的，不仅是更高的空间利用率，还有更低的“隐性成本”。对于购房者来说，买房是按建筑面积付款的，得房率越高，每平方米的实际使用成本就越低。以和樾长宁143㎡的户型为例，假设总价1500万元，按88%的得房率计算，实际使用面积每平方米的成本大约是119231元；而如果得房率是75%，实际使用面积每平方米的成本大约是138889元，两者相差近2万元。对于千万级的豪宅来说，这样的成本差异，还是非常明显的。

四、价值分析：千万级预算，选择和樾长宁到底值不值？

聊完了项目的区位、配套和产品力，我们再回到最核心的问题：千万级预算，选择和樾长宁到底值不值？我们可以从横向对比和纵向潜力两个方面来分析。

1. 横向对比：同价位段，和樾长宁的竞争力到底有多强？

首先看长宁区内的对比。目前长宁区的新房市场几乎处于“断供”状态，和樾长宁是唯一的纯新住宅项目，没有直接的竞争对手。周边的二手房，房龄大多在10年以上，而且得房率低、户型设计老旧，无法满足现代改善家庭的居住需求。相比之下，和樾长宁的新房优势、高得房率和创新户型，竞争力非常突出。

再看周边区域的对比。与长宁区相邻的徐汇区、静安区，同价位段的新房项目非常少，而且大多位于中外环之间，区位优势不如和樾长宁。比如徐汇区的某些新盘，总价1500万元左右只能买到120㎡左右的三房，而且得房率只有75%左右，相比之下，和樾长宁143㎡的四房，性价比更高。

再看远郊的一些“伪豪宅”项目。虽然这些项目的面积更大，价格也相对便宜，但区位和配套与和樾长宁相差甚远。对于高净值人群来说，买房不仅是买一套房子，更是买一种生活方式和圈层资源。和樾长宁所处的天山路板块，成熟的配套、优质的圈层和便捷的交通，是远郊项目无法比拟的。

2. 纵向潜力：未来5年，和樾长宁的增值空间到底有多大？

和樾长宁的增值潜力，主要来自三个方面：一是区域的稀缺性持续凸显；二是板块的产业升级带来的人口红利；三是产品力的稀缺性带来的保值能力。

从区域稀缺性来看，长宁区的住宅用地供应非常紧张，未来短时间内很难有新的住宅用地出让。这意味着，和樾长宁作为区域内的纯新住宅项目，其稀缺性会持续凸显。而且随着时间的推移，周边的配套会越来越成熟，房产的价值也会随之提升。

从产业升级来看，天山路板块作为长宁区的发展中轴线，正在不断升级转型。目前已经汇聚了300余家总部企业，未来还会吸引更多的高端企业和人才入驻。大量高净值人群的涌入，会带来旺盛的居住需求，从而推动房产价格的上涨。

从产品力来看，和樾长宁的多阳台设计和高得房率，是上海住宅新政后的创新产物，具有很强的稀缺性。而且这种创新设计，非常符合现代改善家庭的居住需求，未来在二手房市场上，也会受到更多购房者的青睐，保值增值能力更强。

不过在这里我要提醒大家，房产的增值潜力受到很多因素的影响，比如宏观经济、政策调控等，不能仅仅因为项目的稀缺性和产品力，就盲目认为其增值空间很大。对于购房者来说，还是要以自住需求为主，增值潜力只能作为辅助参考。

五、总结建议：和樾长宁到底适合什么样的购房者？要不要入手？

经过两天的深度探盘和详细分析，我对和樾长宁有了一个全面的认识。接下来，我给大家总结一下项目的优缺点，以及适合的购房者群体，希望能给大家的买房决策提供一些参考。

1. 项目优点

• 区位优势显著，位于长宁内中环核心的天山路板块，区域稀缺性极高；
• 交通配套完善，地铁2号线直达市中心，自驾通勤便捷；
• 商业、医疗、教育资源优质，能满足全家庭的生活需求；
• 产品力突出，多阳台设计创新，高得房率降低实际居住成本；
• 产业氛围浓厚，圈层纯粹，保值增值潜力有保障。

2. 项目缺点

• 总价较高，120㎡的三房总价大约1200万元，143㎡的四房总价大约1500万元，对购房者的资金实力要求较高；
• 项目周边有部分老旧小区，可能会影响整体的居住氛围；
• 样板间的装修标准较高，实际交付标准可能会与样板间存在差异，需要购房者仔细核实；
• 区域内的教育资源虽然优质，但具体的学区划分尚未确定，存在一定的不确定性。

3. 适合的购房者群体

综合来看，和樾长宁更适合以下几类购房者：

• 预算在1200-1800万元，有强烈的改善需求，追求高品质居住生活的家庭；
• 工作地点在市中心、虹桥商务区等区域，依赖地铁2号线通勤的购房者；
• 注重子女教育，希望入住优质学区的改善家庭（需确认学区划分）；
• 看重圈层资源和生活品质，对配套成熟度要求较高的高净值人群；
• 以自住需求为主，兼顾少量增值需求，不急于入住的购房者。

4. 购房建议

最后，给大家几点具体的购房建议：

第一，如果你是以上几类适合的购房者，并且对项目的缺点有充分的认知和接受度，那么可以重点考虑和樾长宁。毕竟在长宁内中环这种稀缺板块，能遇到这样一个产品力突出的纯新盘，机会确实非常难得。

第二，在购房之前，一定要仔细核实项目的交付标准，尤其是样板间里的非交付部分，避免后续出现纠纷。同时，要向开发商了解清楚具体的学区划分情况，最好能拿到官方的书面承诺。

第三，建议实地探盘，仔细考察项目的户型细节、社区环境和周边配套。可以在不同的时间段去考察，比如早晚高峰时段考察交通情况，晚上考察周边的居住氛围和噪音情况。

第四，如果你更看重性价比，对区位和配套的要求不高，那么可以考虑远郊的一些新盘项目。但如果你追求高品质的生活方式和圈层资源，那么和樾长宁无疑是更好的选择。

总的来说，和樾长宁是一个优缺点都非常明显的项目。它不是一个完美的项目，但对于特定的购房者群体来说，是一个难得的机会。买房没有绝对的对错，只有适合不适合。希望这篇探盘测评能帮助大家做出最适合自己的决策。

如果大家还有其他关于上海新房的问题，或者想了解其他项目的测评，可以在评论区留言，我会一一回复大家。最后，祝大家都能买到自己心仪的房子！