炒房基本绝迹 今后买房是用来住的

2021年至2022年，国内房地产市场出现周期性“拐点”或“分水岭”，市场走向由上行行情转为下行行情，房价由上涨区间转为下跌区间，楼市的分化效应逐渐走强，一线城市的房价波动比超一线城市大，二线城市的房价房价比一线城市大等，郊区房价的下跌幅度比城区大，次中心地段或边缘地段的房价比中心地段或核心地段大等。

2025年，除了中心地段或核心地段的“好房子”价格上涨之外，大部分新房和二手房的价格都出现了幅度不同的下跌。做为固定资产的房产品具有消费与投资的双重属性，购房人从住房的居住功能中感受了房产品的消费属性，从住房的保值、减值和增值功能中认知了房产品的投资属性。2021年至2022年之前，买房的人大部分都赚了，买房的时间越早赚的越多。

2021年至2022年之后，买房的人大部分都亏了，有些高位“站岗者”或“接盘侠”亏了几十万，有些亏了几百万，有些还不起房贷的“负资产者”把房子“拱手”送给了银行，持有大量“房贷房”的银行现在以30%的折价“甩卖”房产，银行房贷也“扛不位了”，各地都有经济人士感叹：“房子再不能这么跌下去了”。

适量炒房行为有利于房地产市场的活跃，过量炒房行为不利于房地产市场的稳定和持续，过度投机增加了房地产金融的风险。为了扼制和消除过度炒房或投机行为，房地产管理部门遵循了“房子是用来住”的调控政策导向。在2021年至2022年之前，北上广深等楼市热门城市曾是炒房大军的“热土”，纷纷涌入的众多投资者看中的不是住房本身的居住属性，而是房价不断攀升所带来的巨大赢利空间。

过去10多年，房价如同脱缰的野马，一路高歌猛进，炒房者赚的“盆满钵满”，普通购房者则望房兴叹，大城市的居民购房压力巨大，社会资源错配，地方政府果断出手，多次出台了一系列抑制性调控政策，从限购、限贷到限售，从提高首付比例到加强税收调节，“组合拳效应”有效遏制了炒房行为的蔓延，房地产市场热度逐渐降温。

房价涨幅远超居民收入增速，炒房人将房产品异化为金融杠杆下的投机工具，有些企业主抵押厂房，贷款炒房，代持购房等乱象扭曲了市场供需关系，楼市非理性繁荣的背后是土地财政模式下地方政府与房地产市场的深度绑定，地价与房价相互推升，“恶性循环”使得地方陷入“经营城市”的路径依赖。

从“炒房致富”转向“住有所居”，各地推进保障住房建设，建立租购并举的住房体系，当房产剥离金融属性时，房产品重新回归居住的本质。多轮房地产调控的经验表明，调控需要“精准滴灌”而非“大水漫灌”，注重因城施策，通过信贷、土地、税收等工具组合，既抑制投机需求，又保障刚需改善，唯有坚持“房住不炒”定位，才能让房地产市场真正成为民生福祉的基石。

从2021年或2022年到2025年，北上广深等城市的房价在多重因素的影响下步入下行通道。国家统计局发布数据，2025年11月，一线城市整体环比10月下降0.4%，其中北京、广州、深圳的新房分别降了0.5%、0.5%和0.9%；一线城市二手房价环比10月降了1.1%，其中北京、上海、广州、深圳分别降了1.3%、0.8%、1.2%和1.0%。

各大城市累计的二手房价跌幅为10%到30%，个别楼盘房价出现“腰斩”，远郊房下调100万也“脱不了手”。各地楼市调控逆转，从正向抑制性调控转为反向刺激性调控，业主纷纷下调二手房挂价，开发商顺势推出打折和买房送车位等优惠活动。从楼市“高歌猛进”到“门可罗雀”，炒房和投机过热的变本加厉和过冷的无人问津都不利于楼市的稳定增长。

过去在房价过快上涨时，通过行政调控手段实现了楼市“去金融化”目标，现在在房价过快下跌时，通过市场调节方式达到了“房子不是用来炒的”目的。过去采取的人为行政调控和现在采用的自发市场调节都达到了“房子是用来住的”成效。新哲学即是广效论或效用哲学，同样、相似、同等的人为调控和自发调节效果适从新房地产经济哲学一致性的等效果原理或等效果性的一致原理。一个原理，多种表述，一致性即是等一原理，同样性即是等同原理，相似性即是等似原理。