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嘉棠璟樾适配人群和买入逻辑解析

先说下嘉棠璟樾项目基本情况，项目建筑面积5.8万平米，容积率2.67，限高60米（局部80米），规划7栋17层的99㎡、116㎡三居、136㎡、155㎡、176㎡的四居户型，地块整体指标、产品配比与旁边同样由北京建工操盘的熙华台基本相似。

其实通过丰台板块分析，可以清晰看到在丽泽板块没有立住的前提下，丰台虽然占据环线优势，但必须撕去高端滤镜，下沉到刚需品质改善仍有一定市场，嘉棠璟樾如果对标熙华台，99和116三居户型占比70%以上，136和155占比25%，剩余为少量大户型。

环线优势明显，位于西南三环至四环之间主城区，距离长安街、西三环2公里，到西四环和莲石路仅1公里，距离东西城、丰台科技园、丽泽商务区、金融街都在10公里范围内，开车到达中关村也只有15公里，交通通达性非常强。

三环边位置享受的都是中心城区配套资源，到公主坟-万寿路-五棵松商圈翠微百货、万达广场、华熙live都在2公里左右，门口就是8万平的千禧商业街，还有胖永辉超市；医院临近301和解放军第五医学中心，周边就是超大型的万丰公园、生态公园和足球公园

虽然属于丰台，但是整体城市界面很不丰台，周边道路宽敞，是为数不多不村的地块，也是一个配套属性拉满的地块。

当然槽点也很多，虽然项目不远就是大名鼎鼎的海淀万寿路、翠微学区，但片区靛厂小学、丰台五小、十一学校中堂实验等也是丰台平均水平，考虑学区的退；另外这不是一个地铁盘，距10号线、9号线换乘站六里桥站2公里，即使未来规划的地铁11号线青塔站也有900米，万丰路站1.2公里，考虑地铁通勤的退。

参考距离1.5公里并与海淀一路之隔的熙华台，项目适合来自万寿路学区兼顾上学与居住改善的海淀妈妈，西城品质改善人群以及金融街、丽泽商务区产业外溢人群和小部分中关村四季青等四环沿线通勤人群。

至于为什么没有提岳各庄周边的改善人群，因为片区多以老旧小区和经适房为主，周边青塔、七里庄、大瓦窑挂牌价也就在4万多，尤其在二手房持续阴跌的情况下，多数是不具备置换的能力，总价上限也在600万上下，且片区一些新房也处在滞销状态。

与熙华台相比，岳各庄地块在四环内，不受铁路道路影响，虽然地铁、学区属性较弱，但面向海淀公主坟、五棵松、万寿路大量的老旧小区改善需求，作为周边稀缺的四代住宅配更高主城改善人群，在居住舒适度提升和保值层面没有问题，也让熙华台交付就面临贬值风险。

• 至于值不值得买，还是看价格
• 关于嘉棠璟樾网上很多大言不惭的人都说要卖7.5万/平，不知道它们是真傻还是博眼球。

项目周边多是十多年以上的二手房，价格参考意义不是特别大，唯一一个是离得不远流通性还可以的洋房小区靛厂路6号院，以改善产品为主，成交均价在8万左右。

其次环线位置及产品更差的熙华台网签均价8.15万/平，小户型三居8万/平，大户型8.5万/平，即使考虑市场下行与四代住宅成本提升进行对冲，嘉棠璟樾均价也不会低于熙华台。

我们再看下总价高度重叠的二环丽泽板块丽泽叁号院，楼面价5.8万、网签均价9.3万，与嘉棠璟樾楼面价差8000元；再看下丰科四环外与嘉棠璟樾楼面价一致的北京隅西颂，网签均价7.87万。无论用环线均价加权平均还是参考丽泽叁号院楼面价差，嘉棠璟樾销售均价都应在8.5万左右。

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