我们的楼市还有救吗？

最靠谱的实操建议，

是建议你你要轻听所有笼统的实操建议。

作者 | 五童

出品 | 渝鲁大道「ID:Yldd2024」

大家好！半吊子楼市分析师又上线了。

年初，我在读者朋友的怂恿下，跨界学习甚至用上了冒着热气的DeepSeek，冒昧解读了。

没想到，效果出乎意料。当时，重庆本地几个地产大V加了我微信，还商业吹捧了几句。

但麻烦的是，真的有读者以为我懂房地产了，一年下来又有不少人在咨询。

其实，当下在问楼市的朋友，考虑的是抄底。我现在买了房，会不会再跌掉一个首付？如果现在不买，明年是不是就要涨了？

接下来该不该买房？

中国房地产还有救吗？

楼市还能回到过去的黄金时代吗？

半夏投资李蓓认为快要复苏了，她早前曾公布了自己的持仓情况：有建筑央企，有地产央企，也有全球建材龙头。

可以说，假如中国通缩结束，房价物价回升，半夏大涨，李蓓王者归来。她在公号里称，配置一些半夏，压注一部分李蓓，错了损失有限，对了效用巨大。

但评论区还是有人认为，李蓓的投资太危险了、有房地产就空仓半夏……那到底我们该信谁？

其实要回答这些问题，光看短期的政策涨跌、市场情绪没用，得把眼光拉得远一点，从更长的经济周期里找答案。

我在大学时期主修经济学，就学到了一个我研究楼市的核心工具——库兹涅茨周期。今天跟大家好好聊聊，把这个逻辑慢慢讲透。

库兹涅茨周期是什么？

可能有些朋友第一次听库兹涅茨周期，我先把它说得通俗点。

这个周期是诺贝尔经济学奖得主西蒙·库兹涅茨提出来的，核心就是说，工业化过程中，人口变化、城镇化推进和房地产、建筑业的发展，会形成一个15-25年的长期循环。所以它也被叫做“建筑周期”。

这个周期的核心逻辑其实很简单，就两件事在驱动：

一是人口，一批人出生后，15-25年后长大成年，要结婚、要买房，就会形成刚需；二是城镇化，农村人往城市迁，需要住的地方，也需要建学校、修马路，带动房地产和相关产业热闹起来。

等这些需求慢慢满足了，市场就会进入调整期，直到下一波人口长大、新的城镇化需求出现，再开启新的循环。

而且这个周期不是大起大落的，是“慢慢涨、长期稳、缓缓跌、浅见底”的温和波动，刚好和房地产市场的节奏绑在一起。

可能有朋友会问，经济学里的周期理论那么多，比如常听人提的基钦周期、朱格拉周期、康德拉季耶夫周期，为啥偏偏推荐用库兹涅茨周期来看楼市？

其实答案很简单，核心就是“适配性”——只有它能精准戳中咱们普通人关心的楼市核心问题。

我给大家简单对比下就懂了。先说说基钦周期，它也叫短周期，大概3-5年一轮，核心是企业的存货变动。

朱格拉周期，大概7-10年一轮，聚焦的是企业设备更新和产业升级，比如工厂换生产线、行业技术迭代，它更多影响的是企业投资。

还有康德拉季耶夫周期，也就是常说的康波周期，长达50-60年，核心是技术革命，比如电力、互联网的诞生带动经济大变革。

这个周期太长了，一辈子都难完整经历一轮，用来指导买房这种十几年内的关键决策，实在不接地气。

而库兹涅茨周期不一样，它的核心就是房地产和建筑业的长期波动，刚好和咱们关心的楼市绑在一起。15-25年的时长，刚好覆盖普通人从首次买房到改善换房的人生关键阶段，比如25岁买房，40岁换房，都能落在一个周期里。

而且它的驱动因素是人口和城镇化，这些都是咱们能直观感受到的。

身边年轻人结婚买房、城市里建新房修地铁，这些场景就是周期运行的最好证明，不用像其他周期那样去查复杂的企业数据、技术专利数据。

对咱们普通人来说，一个理论好不好用，关键就看能不能看懂、能不能感知、能不能指导决策。库兹涅茨周期正好都满足，这就是我优先推荐它的核心原因。

尤其是对咱们中国楼市来说，这个周期特别适用。接下来我仔细聊聊。

中国楼市的黄金/白银时代

1998年的房改，其实就是咱们中国楼市库兹涅茨周期的起点。很多读者可能见证过那个年代的楼市起步，也看着它一步步走向繁荣。

这背后其实是“人口+城镇化”两大红利的叠加，也是库兹涅茨周期最核心的驱动逻辑在起作用。

第一重是人口红利。咱们国家在1963-1973年、1985-1991年有过两次婴儿潮。这两批人刚好在1998-2021年先后进入25-35岁的购房黄金年龄。

我给大家看一组数据就知道了，2000-2020年，咱们国家25-35岁的人口规模一直维持在2.5亿-3亿之间，这是实打实的刚需主力军。

那时候很多朋友、亲戚，都是这个年龄段，结婚必须买房，一套套刚需房撑起了楼市的基础需求。

第二重是城镇化红利。1998年的时候，咱们国家的城镇化率才30.4%，什么概念？就是大部分人还住在农村，进城的需求特别旺盛。

到2021年，城镇化率已经涨到64.7%了，23年涨了34.3个百分点，平均每年都有上亿农村人口往城市迁。这么多人进城，肯定要买房住，直接带动了新房建设、土地出让的火爆。

这期间，不管是一二线城市还是三四线城市，到处都在盖房子，全国城镇人均居住面积从1998年的9.3平方米，涨到2020年的46.8平方米，咱们终于从“没房住”变成了“有房住”，房地产也慢慢成了国民经济的支柱产业。

这里有一个论调，说1998-2008年才是房地产的黄金时代，2008-2018年全靠政策宏观调控延续了荣光，此后惯性发展到2021年后便一泻千里。

但我想跟大家强调一点，这23年的繁荣里，政策肯定有效果，但一直是周期调节剂，而不是改变周期本身的规律。

比如2008年金融危机后的“4万亿”救市、2015年的“棚改货币化”，都是短期内放大了需求，让繁荣期再延长一点；而2010年的“限购限贷”、2016年的“房住不炒”，则是抑制投机，不让市场泡沫太大。

但不管政策怎么调，人口要买房、农村人要进城的长期趋势没变，所以周期的方向也没变——这就是库兹涅茨周期的核心，短期调控能改节奏，改不了规律。

深度调整期里的楼市真相

2021年下半年，很多关注楼市的朋友应该都感觉到了，市场变了。其实这就是库兹涅茨周期的重要拐点，楼市从繁荣期正式进入了调整期。

这不是偶然，也不是政策突然收紧导致的，而是人口、城镇化和市场供需共同作用的必然结果，完全符合库兹涅茨周期“需求饱和后温和调整”的规律。

先是核心支撑力的变化。首先是人口红利退潮了，一直以来，我国生育政策的影响下，人口增速就在平缓下滑。到后来大家都不生了，2018年开始，新生儿出生量就一直在跌，2022年咱们国家第一次进入人口负增长，这意味着未来的购房主力军会越来越少。

其次是城镇化变慢了，64.7%的城镇化率已经接近发达国家水平，农村人口进城的速度大幅下降，新增的刚需空间也有限了。

更重要的是，住房市场已经基本平衡了，2020年咱们的城镇人均居住面积已经超过日本了，“有没有房住”的问题解决了，市场需求从“刚需主导”变成了“改善主导”，总量增长的动力自然就弱了。

可能有朋友会问，现在楼市到底是不是底部？这得看你说以为的底部是什么？

就像下面这张图一样，大家都在蹲守最低的房价G点，但实际上就算是周期理论预测，也只能告诉你这已经在低谷了，在G段了。

从市场表现来看，底部特征已经很明显了。

我给大家梳理一组数据：截至2024年底，楼市已经低迷了五年，2025年前10个月，重点30城的一二手房成交总量和2024年同期差不多，结束了连续两年的下跌，说明需求规模已经触底了。

价格方面，百城二手房均价连跌41个月后，2025年11月的跌幅已经收窄到0.1%，上海、北京这些核心城市的核心板块，已经开始止涨回升了。

还有一个很明显的变化，现在二手房成交占比已经接近65%，远超2021年的38%，成了市场的压舱石。这说明大家买房越来越理性，不再盲目追新房，而是更愿意淘次新，这也是库兹涅茨周期调整期“需求结构优化”的典型特征。

这里我必须跟大家说清楚，当前调整期的核心是“分化”，不是“普跌”。

这也是咱们中国楼市在这个周期阶段的独特表现。一线和强二线城市，有优质的教育、医疗、产业资源，人口还在持续流入，市场自然先企稳，2025年前10个月一线城市的成交已经同比增长6%，深圳、北京的政策效应也在慢慢释放。

但多数三四线城市就不一样了，人口外流、产业支撑不足，库存又高，调整压力还是很大，尤其是那些旅游地产城市，空置率超过60%，远郊盘、文旅盘甚至面临“卖不出去”的流动性风险。

所以现在不能再用“全国楼市都一样”的眼光看问题了，分化是核心关键词。

新周期前夜的楼市趋势

站在2025年底这个节点，大家最关心的肯定是：调整期什么时候结束？下一轮周期会怎么样？

结合库兹涅茨周期理论和国际经验，我个人认为：咱们楼市正从调整期向筑底期过渡，2025-2027年还是夯实底部的阶段，2027-2030年有望进入新一轮的温和复苏期。

但大家一定要记住，新周期绝对不是过去买了就涨的普涨时代，而是“优质资产保值、劣质资产出清”的结构性时代。

先从周期时长来看，库兹涅茨周期的调整期通常是4-7年，咱们从2021年见顶回落，到现在已经调整了四年多。按照规律，大概率还需要2-3年才能完成筑底，也就是2027年前后。

我给大家举两个国际例子参考一下：美国2008年房地产泡沫破裂后，用了4年筑底，之后迎来了十余年的温和复苏；日本1991年泡沫破裂后，调整期虽然长达30年，但核心区域的房价也慢慢恢复了。

这说明不管调整期长还是短，底部企稳都是必然趋势，关键是看市场体量和政策调控的节奏。

再说说新周期的驱动因素。人口和城镇化这些“慢变量”依然是核心，但动力结构已经变了。

一方面，虽然人口总量负增长，但“改善型需求”和“城市更新需求”会成为新的支撑。现在大家的收入提高了，对居住品质的要求也越来越高，80-100平的刚需户型、改善型洋房的需求一直在稳步提升。

而且城市更新和老旧小区改造的力度也在加大，2025年前三季度，全国符合“好房子”标准的项目成交占比已经提升到23%，这会成为市场稳定的重要力量。

另一方面，城镇化会从“拼数量”变成“拼质量”，长三角、珠三角这些核心城市群的人口集聚效应会更明显，这些区域就是新周期的增长极。

关于新周期的市场特征，我总结了三个趋势，大家可以重点关注：

第一，居住属性会越来越凸显，投资属性会持续淡化。过去闭眼买房都能赚的时代彻底结束了，房地产会回归“住有所居”的本质，未来每年2%-3%的温和上涨会成为常态，这个涨幅和咱们的人均可支配收入增长差不多，符合库兹涅茨周期“长期平稳波动”的特征。

第二，行业模式会彻底转型，“高杠杆、高周转、高负债”的旧模式已经行不通了，开发商会更注重精细化运营，把产品品质和服务做好，“好房子”会成为市场竞争的核心。

第三，保障房和商品房并行的双轨制会越来越完善，2025年第三季度，保障房供应已经占新房总量的28%，能有效承接新市民、青年人的刚需，给商品房市场减负，让供需关系更均衡。

实操建议看看就好

聊了这么多周期逻辑，最后还是要落到大家最关心的实操问题上。

大家最想要的是实操建议，但最没用的就是这种笼统的实操建议。买房是一个极度低频、高级、个性化的动作。我最核心的实操建议，就是建议你不要采纳自媒体笼统的建议。

一对一咨询，另说。

结合库兹涅茨周期规律和当前的市场特征，我也给不同群体的朋友整理了一些建议，核心原则就是顺应周期、理性务实，别盲目跟风。

首先是刚需购房者。现在市场已经在底部区域了，对刚需来说是比较友好的入市时机，但一定要聚焦“核心城市、核心板块”。

优先选一线和强二线城市的刚需户型，重点看近地铁、近学校、配套完善的房源，这类房子流动性强、抗风险能力高。另外，一定要根据自己的经济实力理性负债，别过度加杠杆，量力而行才是现在买房的主流观念。

然后是改善型购房者。现在是调整期，也是卖旧买新的好窗口，可以趁这个机会优化居住品质。优先选房龄新、户型合理、物业服务好的改善型住宅，核心城市核心区域的优质二手房是首选。

2025年一线城市核心区的二手房成交周期从6个月缩短到3个月，这就说明这类资产很稀缺，流动性也不错。

最后是投资者。大家一定要彻底摒弃炒房思维，房地产作为“最佳投资品的光环已经褪去了。如果确实想配置房地产资产，就聚焦核心城市群的优质资产，把租金收益率作为重要参考，稳定在2.5%以上的资产保值能力更强。

同时一定要警惕三四线城市的远郊盘、文旅盘和老旧无配套房源，这类资产大概率还会持续调整，风险很高。

其实库兹涅茨周期想告诉我们的道理很简单：房地产市场的长期波动是客观规律，既不会永远繁荣，也不会永远低迷。

咱们楼市过去二十多年的繁荣，是人口和城镇化红利叠加的必然；现在的调整，是对过去高速发展的自然修正；未来的新周期，会是更健康、更可持续的高质量发展阶段。

历史从不重复，但总是压着相同的韵脚。今天我用库兹涅茨周期跟大家聊了这么多，就是希望能帮大家看清中国楼市的过去、现在和未来。

读懂了这份周期逻辑，相信大家在面对楼市的风云变幻时，都能多一份清醒，少一份焦虑，从容做出适合自己的选择。

本文部分数据来自AI搜索，请注意甄别。

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