宣城：“老破小”自主变形记

大皖新闻讯 城市里住了几十年的老房子成了危房，没有拆迁计划怎么办？2024年4月，宣城市创新推出老旧房屋“自主更新”试点，坚持“政府引导、业主主体，因地制宜、分类指导，自愿申报”的原则，从“要我改”变成“我要改”，业主对项目实施全过程进行监督，“老破小”最终变身“电梯房”。大皖新闻记者12月21日从宣城市房地产事业发展中心了解到，截至目前，该市2024年首批试点的7个“自主更新”项目，已完成5个，2个项目在建。宣城“自主更新”的做法得到上级部门肯定。12月17日，安徽全省住房消费“以旧换新”暨城市危旧房“自主更新”现场会在宣城市召开。

从“要我改”变成“我要改”

年逾花甲的汪传珍时不时会到正在建设的宣城邮政大院“自主更新”项目看看，期盼着自家原来的“老破小”，变身崭新的电梯房。

“我们家在那住了几十年，房子只有50几平方米，一家人转不过来身，房子太老了，有裂缝，一下雨就漏水。”汪传珍告诉大皖新闻记者，家里人一直期盼着老房能拆迁，然而，没等来拆迁，却等来了新政策——“自主更新”。

宣城市邮政大院“自主更新”项目部分楼栋主体结构已封顶

2024年3月，宣城市委市政府创造性提出：积极探索群众自主更新、政府政策支持的老旧房屋“自改”新路径。邮政大院就是宣城市区首个“自主更新”项目。在业内人士看来，当前，城市建设已从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的新阶段，部分城市老旧房屋存在一定的安全隐患，“自主更新”正是在这样的背景下应运而生。

什么是“自主更新”？关键词是“自主”。以往的城市更新项目，更多的是由政府主导推动，而“自主更新”则是引导群众从“要我改”变成“我要改”。项目实施的第一步就是由业主主动提出申请。

2024年4月，宣城市在安徽全省率先出台《关于推动老旧房屋“自主更新”试点工作的若干意见》，对城市C、D级危房等老旧房屋，明确通过原拆原建、异地重建、置换等方式实施改造，并从规划技术指标、公积金、税费优惠、增建面积、困难家庭保障、权益转让等8个方面给予政策支持。

从“局外人”变为“共治者”

位于宣城市区梅溪路与陵西路交叉口的邮政大院在宣城市宣州区鳌峰街道宝成社区境内，居民们对老房子的忧心一直记挂在社区党委书记、居委会主任赵玉莲的心中，得知市里出台了“自主更新”的政策后，她很快就向邮政大院的居民们宣传了相关政策内容。

“邮政大院大概是上世纪八十年代建成的老房子，到现在已经有40多年了，共有54户。”赵玉莲告诉大皖新闻记者，要想启动项目，首先要54户业主全部同意，2024年9月起，社区工作人员挨家挨户走访54户业主，了解他们的意见，经过多轮商谈，直到2025年3月项目启动。

在赵玉莲看来，作为宣城市区首个“自主更新”项目，邮政大院项目之所以能够取得成功，有三个关键点，“第一是领导重视，第二是群众受益，第三是有一帮人坚定信念把这个事推动下去。”

万事开头难。与邮政大院项目一样，位于宣城市宁国市的“食品厂宿舍自主更新”项目虽然涉及居民只有16户，但项目所在的宁国市河沥溪街道桥西社区党委从政策宣传到住户搬离，也是经历了“5轮入户走访约50次、召开代表会议75次”，反复协商，最终有效破解“一户不同意，项目就停摆”的困境。“群众提困难、社区做方案、部门送答案”——这是宣城市房地产事业中心在汇报“自主更新”工作时分享的经验。

宁国“食品厂宿舍自主更新”项目改造前

宁国“食品厂宿舍自主更新”项目改造后（图片由宁国市房地产管理服务中心提供）

业主的“自主”当然并不只是项目开始的自主申请。“业主在社区党组织引领下成立‘自主更新’业主委员会，参与项目的全部过程。”宣城市房地产事业发展中心住房保障与住房制度改革科负责人唐婷告诉大皖新闻记者，业主“自主更新”委员会作为项目实施主体，对资金筹集、建设、选房等方案全程主导，对施工招标、项目建设、工程质量、资金使用全过程监督，让居民从“局外人”变为“共治者”。

“项目进展的每个关键点，业主代表都会到现场进行监督。”赵玉莲告诉大皖新闻记者，邮政大院项目在规划设计阶段，为了满足业主的需求，还对方案进行了微调。

从“心态忧”到“心态优”

12月17日，安徽全省住房消费“以旧换新”暨城市危旧房“自主更新”现场会在宣城市召开，会议组织现场观摩了邮政大院“自主更新”项目，会议强调，城市危旧房改造既是民生工程也是发展工程，更是安全工程，要与住房消费“以旧换新”、城市更新等有机结合，坚持尊重民生民意，分类施策，积极探索符合地方实际的“自主更新”改造有益模式。

在宣城，各县（市、区）结合项目自身特点，采取了多样化的自主更新模式，主要有“原拆原建+政府补助”模式、“原拆原建+政府补助+市场化运作”模式、“异地置换+以旧换新”模式三种。

不同项目中，业主出资的方式也有所不同。以邮政大院为例，据介绍，平均每户出资约28.7万元，户型由原有51㎡-67㎡改善为100㎡至140㎡。

大皖新闻记者12月21日从宣城市房地产事业发展中心了解到，截至目前，该市2024年首批试点的7个“自主更新”项目，已完成5个，2个项目在建。

据介绍，邮政大院“自主更新”项目部分楼栋主体结构已经封顶，项目预计2026年国庆期间完成竣工验收。“我家的新房子大概有100平方米，比原来老房子大多了，还有电梯。”汪传珍笑着说，她十分期待走进新房的那一天。

“通过自主更新，实现了住房由‘危’到‘安’的转变，环境由‘乱’到‘治’的转变，居民心态由‘忧’到‘优’的转变。”宣城市房地产事业发展中心主任范潇潇表示，下一步，宣城市将系统总结试点经验，不断完善政策体系，扩大试点范围，推动自主更新从“点上开花”到“面上结果”，努力让更多老旧房屋实现“原地重生”。

大皖新闻记者 曹庆