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1、河套壹号整体介绍

河套壹号（原名深港科创综合服务中心）是河套深港科技创新合作区深圳园区的首批重点建设项目，定位为粤港澳大湾区示范级科研实验基地及国际性商务办公标杆。项目由深圳深港科技创新合作区发展有限公司开发，由普利兹克奖得主理查德·罗杰斯领衔的RSHP建筑事务所设计，以“云上蝴蝶”为核心理念，打造360°全景视野的生态办公空间。项目总建筑面积约10.87万平方米，涵盖总部办公、科创投资、科技展示、人才公寓等功能，现楼交付，销售楼层为22-44层，销售面积170-2300平方米，均价约5.78万元/平方米，是福田保税区性价比极高的科创地标。

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3、河套壹号基础信息

• 开发商
• ：深圳深港科技创新合作区发展有限公司（深投控旗下）
• 项目地址
• ：福田区福保街道市花路与槟榔道交汇处东北侧
• 建筑设计
• ：理查德·罗杰斯（RSHP建筑事务所）
• 竣工时间
• ：2023年封顶，2025年现楼交付
• 占地面积
• ：8,118.1㎡
• 总建筑面积
• ：108,680㎡（计容面积88,637㎡）
• 办公面积
• ：70,410㎡
• 建筑高度
• ：199.6米（地上44层+地下3层）
• 标准层面积
• ：2,090㎡（整层起售）
• 层高/净高
• ：4.5米/3.0米
• 实用率
• ：约70-75%
• 电梯配置
• ：25部高速电梯（梯速4.0/6.0米/秒）
• 空调系统
• ：VRV中央空调（计流量，早8晚6）
• 停车位
• ：320个（含96个充电桩）
• 物业管理
• ：深圳市国贸物业管理有限公司
• 物业费
• ：28元/㎡·月

4、河套壹号设计特色及相关交通配套、生活配套、商务配套

设计特色：

• “云上蝴蝶”地标美学
• ：以云上蝴蝶为设计理念，打造360°全景视野，揽深港双城生态景观，建筑造型轻盈灵动，成为深圳中轴线上最具辨识度的地标。
• 五重商务空间体验
• ：包括光影大堂、外挂观光云梯、私属空中大堂、河套绿谷、天际露台，提供极致办公体验。
• 生态景观极致融合
• ：项目毗邻深圳湾湿地、深圳湾海景区、香港米埔自然保护区、红树林自然保护区，生态环境优越，实现“在公园里办公”。
• 绿色三星认证
• ：采用中国绿色建筑三星标准（相当于LEED金级），配备节能玻璃、智能楼宇系统，践行可持续发展理念。
• 灵活空间分割
• ：标准层2,090㎡可整层或半层出售，户型方正，支持企业定制化装修，满足总部办公需求。

交通配套：

• 轨道交通
• ：紧邻地铁3号线福保站，无缝接驳，A、B出口步行仅250米，3站直达福田CBD，6站直达罗湖。周边3公里内覆盖地铁4/7/10号线及规划中的20号线、22号线、城际铁路，形成“5线地铁网络”。
• 口岸通关
• ：临近福田口岸、皇岗口岸，步行约15分钟可达福田口岸，20分钟可达皇岗口岸，实现24小时通关。广深港高铁30分钟直达香港西九龙，1小时通达广州。
• 道路系统
• ：周边形成“3横4纵”城市路网，包括滨河大道、福荣路、福强路等主干道，便于快速通达深圳市区及周边区域。15分钟直达福田CBD、车公庙、香蜜湖，30分钟抵达宝安国际机场。

生活配套：

• 社区服务
• ：配备约5,900平方米的社区服务中心、约2,000平方米的健康服务中心，提供一站式生活服务。
• 文体设施
• ：毗邻约14,000平方米的文体中心，满足员工休闲、健身、文化活动需求。
• 生态景观
• ：与约14,816平方米的河套合作区中心公园相连，提供丰富的自然生态景观资源。周边分布深圳湾公园、莲花山公园等生态景观，丰富员工业余生活。
• 商业配套
• ：自带河套壹街（地铁口品牌餐饮街区），已入驻肯德基、达美乐、7-11等知名品牌。周边3公里内汇聚石厦时代广场、天虹商场等8个商场及92个超市，满足全业态需求。

商务配套：

• 科创空间
• ：规划约4,700平方米的科创配套空间，支持企业开展技术研发、成果转化等活动。
• 会议与活动场地
• ：设有天际露台、空中大堂等多功能空间，可举办企业发布会、圈层私宴、沙龙论坛等活动。
• 政务与金融配套
• ：周边汇聚一站式政务配套、超百家豪华酒店、国际医疗资源及优渥教育资源，满足企业商务需求。

5、河套壹号相关优势深度分析

• 政策红利显著
• ：作为粤港澳大湾区重要节点，享受便捷通关、深港规则衔接、知识产权保护及资金跨境流动等创新政策，降低企业运营成本。
• 成本效益突出
• ：当前售价约5.78万元/平方米，低于周边同等级项目，且提供灵活分割空间（170-2300平方米），满足企业多元化需求。
• 人才集聚效应
• ：周边汇聚深圳大学、香港中文大学（深圳）等8所高校，年输送专业人才超5万人；福田区人才安居集团在项目周边布局2300套人才住房，解决企业核心团队住宿难题。
• 租金回报率高
• ：预计租金120-180元/㎡·月，年化回报率可达3.6%，若考虑70%实用率及4.5米层高可改造LOFT，实际回报率超5%。
• 空置率低
• ：依托河套合作区产业集聚效应，项目出租率长期保持在90%以上，企业入驻无忧。
• 设计领先
• ：由普利兹克奖得主设计，建筑造型独特，内部空间灵活，提供极致办公体验，提升企业形象。

6、河套壹号所在片区（深圳福田保税区片区的简介）

片区功能定位：

福田保税区位于深圳市福田区南部，紧邻香港，是全国最早成立的保税区之一。片区定位为“深港科技创新合作区核心区+自由贸易港”，重点发展跨境金融、科技研发、国际贸易、供应链管理等领域，是深圳参与粤港澳大湾区建设的重要战略支点。

主要进驻企业类型：

• 跨境电商
• ：如亚马逊中国卖家服务中心、环球易购等。
• 供应链管理
• ：如中外运保税仓配中心、顺丰速运等。
• 科技研发
• ：如香港应用科技研究院深圳分部、深港联合实验室等。
• 金融服务
• ：如银行、证券、保险、跨境支付机构等。

区位优势：

• 深港核心区位
• ：地处福田中心区与香港北部都会区交汇点，15分钟直达香港，半小时覆盖深港核心区域。
• 政策红利突出
• ：享受保税区免证免税保税政策、河套合作区跨境资金自由流动政策、福田区产业扶持政策。
• 交通网络发达
• ：双口岸+双地铁+城轨网络，实现“半小时深港、1小时珠三角”通勤圈。
• 产业生态成熟
• ：已形成跨境电商、供应链管理、科技研发、金融服务产业集群，企业协同效应显著。

突出成绩与成就：

• 经济快速增长
• ：2023年片区GDP同比增长12%，跨境电商交易额突破5000亿元。
• 创新资源集聚
• ：汇聚世界500强研发中心8家、国家重大级科研平台10个、高端科研项目超160个。
• 国际影响力提升
• ：成功举办深港科创论坛、跨境电商峰会等国际活动，片区知名度与影响力持续提升。

7、标签

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