潘石屹预言已应验？不出意外，未来3年，楼市大概率朝这3个方向走

潘石屹的“逃顶传奇”，想必很多人都听说过。

第一次是1998年，那时海南地产火爆，很多人认定了买入稳赚不赔，可潘石屹却迅速卖掉手上所有项目，带着钱去了北京。

结果他走后不久，海南楼市泡沫破裂，不少人赔得精光，而他早已安全上岸。

第二次是在2014年左右，别的开发商还在拼命买地扩张，潘石屹却开始大举抛售资产。三四年里，他卖掉7处核心商圈物业，收回约400亿资金。

当年在一档专访中，有人问他，“为什么别的企业都在做大冲销售额，你却要卖掉卖掉400多亿的物业，走一条完全相反的路时”，他回答得很直接：因为对市场和风险的判断不同。

他解释说，2008年前后，房地产机会多、上涨空间大，只要守规矩，几乎没风险。但到了2018年，情况变了——很多大企业借的是美元外债，赚的却是人民币，汇率一变，风险就来了。

事实也如他所料。2020年恒大美元债暴雷后，华夏幸福、蓝光等一批房企的境外债务也接连出问题。汇率波动成了压垮不少公司的最后一根稻草。

而潘石屹在此之前就已经嗅到风险，从2016年起，他就不再拿地。

他能如此精准踩点，主要是他的判断基于两个很朴素的道理：一看供求平不平衡，二看回报率合不合理。

那时候，银行贷款利率约4.9%，但房子的租金回报率只有1%左右。他觉得这明显不正常，不可持续。

当时不少人并不认同他，依旧在疯狂扩张。但现在回头看，他当时的判断和决策，确实让人佩服！

那么，对于未来，他又是如何判断的呢？

不少行内人士一致认为，未来三年楼市大概率会朝这3个方向走：

方向一：因断供带来的房价波动

谈到这个问题，就不得不说一说“经营贷”。2020-2021年，不少人为避开高利率房贷，转而申请利率更低的经营贷来买房，指望房价上涨后套利还债。

但经营贷通常每3-5年就需要续贷一次，2024年开始正好进入续贷高峰。续贷时银行会重新评估房产价值，如果房价跌了（比如之前500万的房子现在只值300万），业主就得补上差价才能续贷。

如果补不上，就只能卖房还贷。但这两年市场冷清，挂牌率激增，很多好房子长期挂牌都无人问津，更何况是差房子。再说了，即使成功卖房，很多人可能卖房后尾款还不够还清贷款，

要是一个小区里有多户面临同样问题，很可能出现降价抛售，进而整个小区的价格都会受到冲击。

方向二，房子之间的差距会拉大

这种分化分两个情况：

第一，高层住宅和多层住宅之间的分化。

高层住宅未来维护成本高，遇到火灾、地震等应急情况救援也更困难。再加上，随着时间推移，这种高楼住宅的维修维护成本只会越来越高，缺点也越来越明显。

到那时，以后经济条件较好的家庭，可能会更倾向选择低密度多层住宅。加剧高层与多层之间的分化更加明显。

第二，豪宅和普通商品房的分化。

这两年，市场即使调整，但大城市的好房子依旧保持几十万一平的高价格，可见：好房子永远有市场。

比如有钱人，他们直接买豪宅，而且买起来也毫不费力。而他们买房的目的，要么自住，要么把豪宅当成资产收藏，一旦买入，不会轻易挂牌出售。

而普通商品房呢？因为供给过剩，加上房产税未来可能落地，还有保障房增多，所以这种住宅将来的升值空间会十分有限。

方向三，拆迁力度可能加大。

这几年的市场低迷，很多地方已经控制了土地供应，减少新房增量。

然而当前有一个很现实的问题，目前待售新房面积超7.3亿㎡，比上一次（2015-2018年）“去库存”之前还要多。怎么样消化这些库存，成了当前最紧迫的问题。

吃这么大的库存，靠的是棚改拆迁，效果也很显著，但这一次，经济环境、企业债务压力都完全不同，光靠降利率、降首付，甚至降价，效果都有限。

毕竟大家都没什么钱了，所以很多人推测，最终还是得靠拆迁来回笼市场和需求，而且力度可能比之前更大。

比如现在推进的旧改、城中村改造，本质上就是“能拆则拆”。不过现在补偿方式变了，以前主要赔钱，很多人靠拆迁实现一夜暴富，

现在更多是给“房票”——就是让你拿这张票去指定区域买新房。这样既能缓解地方资金压力，又能帮助去库存，同时也解决了居民安置问题。

这么看，未来几年楼市的走向，其实已经渐渐清晰了。