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金基瞻月商业中心

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其实说起这幅地块，还是有一些故事的！如果北哥没有记错，该地块在金基拿下之前就经历了一次终止出让和一次流拍的曲折历程。

金基瞻月府项目位置

这幅地块首次登场是在2021年11月份第三次集中土拍，当时该地块序列号是光华路G123，毛坯限价在44900元/㎡，不过不幸的是在土拍开拍前夕，G123被紧急叫停，终止出让。

2022年4月22日首场集中土拍，光华路G123改头换面，此次以光华路G03的面目出现，也许是因为当时大校场板块风头正盛，光华路G03出让时毛坯限价甚至还涨了一点，达到了45800元/㎡，可惜仍然无人问津！

直到2022年7月12日，光华路地块终于迎来了它真正的“金主”，也许是因为恰逢当时南京试点差异化定价地块政策（部分地块取消毛坯限价）；或者是因为“事不过三”的魔咒，这一次以光华路G23面目出现，不仅不设毛坯限价，而且还将起拍总价调低了5000万，结果就等来了金基！

01.

老城东这幅地块到底是“香饽饽”

还是“烫手山芋”，现场实探发现

如果北哥没有记错，去年7.12土拍时，这幅光华路G23地块并不是一上来就被金基底价拿下，而是“磨叽了很久”，直到土拍快结束了，才在土拍后续信息中公布，这幅地块最终被金基拿下了，难免有点赶鸭子上架的味道！

那么到底这幅G23地块是香饽饽还是烫手山芋呢？出让经历如此曲折，北哥此次前往发现了其中的几个问题。

首先是地块的位置问题，金基G23地块（瞻月府）北面是石杨路主干道、东面是名为过兵桥路的小马路；南侧一水之隔就是七桥瓮生态湿地公园，西侧不远处也是秦淮河。

金基瞻月府位置图

从位置上来看，金基瞻月府所在地块既与石杨路地区的老城东板块相连，同时也可以往南部新城大校场的概念上来靠，这就让该地块价值标准变得难以把握，房价区间同样比较难确定。

如果要将金基瞻月府地块归到老城东板块，那么与之一街之隔的金科玖樾印象目前售价只有46883元/㎡（升级包3300元/㎡），而瞻月府地块势必卖不出高价；而该地块的规划定位，容积率仅为1.76，且本身就是一幅容易开发的净地，地块素质本身就是要打造城中低密豪宅，如果算老城东板块，产品与定价必然不匹配。

如果要将金基瞻月府地块归到南部新城大校场，按照目前大校场的5大功能分区来看，金基瞻月府所在的区域应该是板块最北面的中央生态住区。

而目前大校场真正的价值高地是板块南面的创新街区，北面的中央生态住区由于距离机场跑道轴较远，一直是“打酱油”的存在，也许很多人对于中央生态住区概念还比较模糊，这里北哥提一下大校场著名的“四叶草”大家都知道吧，不夸张的说一经入市就进入滞销状态，南宸紫阙2021年12月份开盘，428套房源至今还有269套未售。

云翠府、云锦四季目前也各自有超过200套房源在售；翡丽铂湾的未售套数更多，超过400套。

不夸张的说，金基之前在这一片区的另一个项目璞悦隽园也出现了滞销情况，5月初推出的102套房源，仅去化20套。

所以，如果将金基瞻月府归入大校场板块，其实前景也不是很明朗！

总之北哥认为金基G23这幅地块由于地理位置的特殊原因，操盘难度比较大。

该地块第三次才顺利出让，而且非要等到地块撤除毛坯房限价之后，金基才肯将它拿下，说明金基瞻月府肯定是想卖高价。

02.

放风价格高达7万/㎡，大校场史上最高

和北哥判断的一样，金基拿下G23，打造瞻月府，当然是想将售价拉高，地块第三次出让被金基拿下时，楼面地价是14614元/㎡，如今金基瞻月府放风要7月底公开，且放风首开价格高达7万/㎡，这个价格无论是大校场，还是老城东，都算是目前史上最高价了！

金基瞻月府鸟瞰效果图

你肯定要问，金基是疯了吗？为什么要卖这么贵？按照金基瞻月府的操盘思路，金基肯定是这么想的，既然大校场、老城东两大板块的概念都不能炒作，那也只能在自身项目的卖点上做文章了，所以为什么项目名称叫做瞻月府，就是对标瞻园，建造城中稀贵的园居豪宅。

运用府邸、园林、私享等概念拔高项目调性，进而形成高溢价！不用问，又是玩儿的南京院子、安品园舍、雅居乐长乐渡的那一套路子。

不过金基瞻月府自诩城中园居豪宅，卖这么高价格，项目周边环境怎么样？匹配吗？北哥认为可能还差点意思。

首先是城市界面感差了一点。按照金基瞻月府的项目四至，未来社区北面近180米的展示面是完全面对石杨路的，等于是临街社区，这和高端豪宅通常隐匿城中静谧处的做法有所违背。

金基瞻月府项目施工现场

而且石杨路的城市界面完全不如大校场干净整洁，尤其是杨庄附近，有不少尚未出让的空地块，大片的动迁安置房如银龙花园、紫杨佳园等等，公交车终点站等等，环境比较杂乱。

石杨路两侧空地

反观大校场核心的创新街区城市界面，相比之下简直天差地别。

大校场创新街区机场河实景

大校场创新街区南外实景

第二是就是价格比较！金基瞻月府所做的洋房产品其实附近并非没有竞品，与瞻月府一街之隔的金科玖樾印象做的就是8-11F的电梯洋房，售价只有46883元/㎡，且项目基本上已封顶，今年12月底就将交房。

金科玖樾印象实景

都是洋房，石杨路北面的玖樾印象4万多，石杨路南面的瞻月府要卖7万，金基你保证你的客户不会产生抗性吗？

就算往大校场靠，目前四叶草的售价也只在46000-48000元/㎡区间内徘徊，创新街区目前售价也只在52000-57000元/㎡区间，瞻月府的7万是不是也太过分了，毕竟拿地价格才14614元/㎡，话又说回来，谁说眼下开发房地产没有利润的？

第三是周边小环境，还没好到叫绝的地步！项目东侧150米左右就是应天东街高架。

与应天东街交叉，距离金基瞻月府670米的友谊河路上是搬迁过来的夫子庙花鸟市场。

与金基瞻月府一街之隔红冠圩路与友谊河路交界处是南师附中秦淮科技高中。该校2022年中考录取分数线615分，只比南师附中、金陵中学分别低了29分和24分，但由于是高中对瞻月府来说没有学区优势。

秦淮科技高中实景

而瞻月府社区大门正对的过兵桥路一路之隔就是郑和外国语学校，该校为私立学校，初中每学期学费是15000元左右，据说师资力量不错。

郑和外校实景

03.

周边环境一般，高溢价压力

全部传导到项目本身

既然项目周边环境一般，那么金基瞻月府要卖7万/㎡，所有的高溢价压力只能传导在项目本身了！

有别于之前金基在大校场的成名作望樾府，此次瞻月府，金基开启了另一个产品调性路子！如果说之前打造的都是五星级度假酒店风，那么这次瞻月府打造的则是园居风格。

小区容积率1.76，总共规划打造13栋6-7层洋房，总户数246户。

金基瞻月府施工现场

据了解，金基瞻月府预计7月底就要公开，目前正在赶工中，根据金基方面释放的消息，公开时要将项目的一半实景做出来。

也就是4栋楼封顶、外立面完成，4栋楼间的景观绿化做好！

从实景图中可以看的到，临过兵桥路的几栋洋房已经封顶，外立面已经做到一半，北哥上前查看，发现外立面是石材干挂的。

金基瞻月府施工现场

除了外立面，可以看到的是瞻月府的南向阳台面积是比较大的，明显是豪宅户型标配。

金基瞻月府的社区大门设在地块东面，位临过兵桥路，社区大门采用了金基标志的府系大门，中式风格没跑了。

据说，金基瞻月府的社区园林设计灵感来源于瞻园，内部打造了7重景观系统，具体目前项目还没有实景，容北哥后续跟进报道。

瞻月府的社区围墙也采用石材铺设，大门口已经安排了古松，有些中式园林的味道了。

金基瞻月府的户型产品也被北哥拿到了，项目打造3款户型，170㎡（三房三卫或四房三卫）；220㎡（四房三卫）；320㎡户型（几房几卫目前不能确定）

按照7万/㎡的放风价格来算，金基瞻月府的总价区间在1190-2240万，讲真这个价格不能和南京院子比，也能和河西的湾4拼一拼了，而城东石杨路、包括大校场区域目前还没有此类产品，金基瞻月府算是首创了。

瞻月府3款户型，目前220㎡户型图已经流出。

220㎡四房两厅三卫户型图

光从户型图上来看，瞻月府220㎡户型具有长面宽、短进深的优势，南面设计了大横厅，双阳台，主卧套房，还配备了270度转角飘窗，主卫带浴缸；同时入门处客卧也是套房设计，但从图上看客卫面宽有些窄、进深有些长，具体还要等相关数据。

各项配套：

交通：5号线七桥瓮站（建设中）、应天东街、石杨路

商业：苏果超市、科巷菜场、夫子庙花鸟市场

教育：南师附中秦淮科技高中、郑和外国语学校

生态：七桥瓮湿地公园

医疗：石门坎医院、石门坎社区卫生所

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