公租房被当作商品房出售，购房合同是否有效？北京房地产律师解析

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一、案情介绍

2012年7月，陈明远与甲公司（原通州区某开发企业）签订两份《拆迁定向安置内部认购书》，约定以总价767,356元认购位于范庄的一号房屋和二号房屋。合同载明：房屋为“拆迁定向安置房”，两年内交付，并承诺在符合保障房条件后五年内办理产权证。

签约当日，陈明远向甲公司指定账户支付全部房款，甲公司出具四张加盖财务专用章的收据。

然而，房屋始终未建成交付。经了解，该楼盘实为政府批准的公共租赁住房项目，不得对外销售。2015年，住建部门已对甲公司擅自出售400余套公租房的行为作出行政处罚。

2023年，甲公司股权经司法拍卖变更，新股东将公司更名为乙公司。陈明远遂起诉乙公司，请求：

1. 返还购房款767,356元；

2. 赔偿资金占用利息75万余元。

乙公司辩称：公章遗失、付款无转账记录、原告十多年未主张权利，且交易涉嫌虚假，应驳回全部诉请。

二、裁判结果

法院判决：

1. 确认两份《内部认购书》无效；

2. 乙公司于判决生效后十五日内返还陈明远购房款767,356元；

3. 支付资金占用费（按LPR分段计算，总额不超过750,090.49元）；

三、法院说理

1. 公租房买卖违反法律强制性规定，合同无效

公共租赁住房系面向特定困难群体的保障性住房，其用途、分配、管理均受国家严格规制。甲公司将公租房作为商品房出售，改变房屋保障性质，损害社会公共利益，违反《民法典》第153条关于“违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效”的规定。

2. 收据足以证明付款事实，公司更名不免除责任

虽无银行流水，但四张加盖财务章的收据金额与合同一致，形成完整证据链。乙公司作为甲公司权利义务承继主体，依法应承担返还责任。

3. 诉讼时效从合同被确认无效时起算，未超期

法院指出，合同无效之债的返还请求权，诉讼时效自合同被确认无效之日起算，而非交房逾期之日。因此，原告起诉未超过法定时效。

4. 资金占用费按LPR标准支持，但设上限

因双方对合同无效均有过错（买方未尽审慎义务，卖方违法售房），法院支持合理资金占用损失，但以原告主张的75万元为限。

四、律师提示

本案警示购房者：

“内部认购”“定向安置”不等于合法产权房，务必核实房屋性质（可查规划许可、保障房公示名单）；

公租房、廉租房、安置房等政策性住房严禁买卖，即使签了合同、付了全款，仍可能被认定无效；

公司更名、股权变更不影响债务承继，买方可向现主体主张权利；

合同无效≠血本无归，购房款可返还，合理资金占用损失也可主张。

北京房产律师靳双权团队建议：若已购买类似“公租房”“小产权房”，应尽快通过法律程序确认合同效力，避免因开发商破产或政策变动导致维权无门。