抄底上海市区老破小？

看到一组数据，来自小胖看房的统计：

截至11月的最新成交占比:

上海200万以下二手房成交的月占比，已经超过了5成。

今年年中的时候，这个数据还只是4成。

300万以下的成交，已经超过了7成。

从成交环线和面积段来看，市区老破小和郊区动迁，已然撑起了上海二手房成交的半边天。

还有一个真实案例。

有个加我好友的95后小伙，最近刚在镇宁路附近买了个39平的小2室。

总价200多万。

我问他，郊区同样价格能买个宽敞明亮的次新电梯两房，干嘛挤在市区老破小？

他的回答，代表了相当一部分年轻人的‍新认知：

假如我住在郊区，每天上班通勤来回3小时，一个月就是60多个小时。

60多个小时啊，这些时间我用来搞副业、学习、健身，甚至聊个妹子谈个恋爱，都比挤在地铁里当罐头强好多倍。

我买的不是大一点的房子，是时间和自由。

果然，这就是上海老破小为什么这么有市场的原因之一。

Z世代们不再迷信一步到位的神话，也不相信大一点的房子能够涨幅更高，开始变得极度务实。

低总价、低负债、短通勤、强配套、高务实……你说他买老破小是向下兼容吧，其实何尝不是生活品质的提升。

网上很多大V嘲讽和贬低上海老破小，我觉得他们都不食人间烟火：

预算不高，又很刚需，非要骗人去远郊买新房，拿佣金吗？

现在的老破小，大家应该都有感受，蛮香的。

第一，老破小距离高点，已基本触底腰斩。

2020-2022年，那一波上海楼市行情+民办摇号，直接带动了挂户口学区老破小的起飞。

当时不仅是市区老破小动辄9-10万，连闵行春申板块的高兴花园，这种外环外学区老破小，成交单价都冲到过10万+。

现在回头看，距离高点已完成腰斩。

老破小总价基数低，以价换量的效果，比次新和豪宅来得明显。

单价4-5万，总价一两百万，无论你在静安、普陀、徐汇、长宁、杨浦、虹口，都能挑挑拣拣，挂牌很多。

大概半年前前，我在本号算过贝壳外网挂牌100多万市区老破小的数据。

看这篇。

绷不住了？上海市区内环边老破小，竟然只卖100万了

曾经被嫌弃的高价老破小，因价格腰斩后，已经触达到了刚需的可承受线。

就像大家经常调侃的那句：

老破小卖3、400万看不上，但要是只卖100多万，是真香。

第二，现在上海市区老破小租金回报率，真挺高的。

现在定存利率，已经低到可怜。

但市区老破小却普遍能提供3%，甚至不少已经有4%以上的租金回报率。

看以前写的这两篇：

昨天发的100万上海市区老破小，4.2%租金回报率背后，藏着3大陷阱

100多万买上海市区老破小，下限高租金上限博动迁，是陷阱吗？

现在很多上海市区老破小的租金回报率，已基本全面超越次新和豪宅了。

学票溢价也被砸到地板价了。

第三，老破小的三大购买力依旧坚挺。

第一类还是教育刚需，看这篇。

上海家长，别急啊！学区房溢价，注定还会往下走

第二类是预算有限的青年刚需。

我能明显感受到，现在有越来越多年轻人愿意选择老破小作为立足上海的首站。

他们看中的是低总价、通勤短、配套全的优势，中环内老破小的通勤时间非常幸福，比郊区次新房每天能节省2个小时通勤。

第三类是本地置换的老年群体。

与外地人偏好郊区新房不同，上海一些老年人有深刻的地段情结。

他们在同一区域生活几十年，社交圈子也在这附近，即使置换也坚持一室换两室、高楼换低层，在熟人社区里延续生活网络。

这部分购买力常被市场忽视，也是市区老破小交易的稳定基石。

当然最近两年还多了一些拆迁投机群体，但是一般人你没有内部关系和消息，我依旧建议别碰。

老破小同样是高度分化的市场，可以抓住价格触底期，但也要规避风险。

是否值得买有这6大前提：

1、地铁地段学区配套优秀，起码要中上水准；

2、有动迁预期最好，板块有潜力；

3、挖到远低于市场价的笋盘；

4、有一两百万不想存银行，买不起或不想买次新，钱没地方去，可以择低而入；

5、关注供需关系，像黄浦静安徐汇长宁这种区位好，低总价且供需相比杨浦虹口普陀要紧张的，遇到笋盘算算租售比和回报率，更值得购入。

6、老破小最难的不是房子老，这可以通过装修改造。

最难的是选对邻居！最难的是选对邻居！最难的是选对邻居！

重要的事情说三遍。

千万别选到了事多爱吵架、爱在家里制造噪音、喜欢往家里捡纸壳垃圾的邻居。

不要不好意思，真正签字付钱之前，对门和楼上敲敲门，微笑送个水果打个招呼，看看对方的第一印象和谈吐、脾气，是不是合你口味。

7、最最重要的，别抱着升值的想法。