罗湖红桂皇冠属于什么档次：是公寓吗~罗湖红桂皇冠为什么便宜

罗湖红桂皇冠属于什么档次：罗湖红桂皇冠是公寓吗~罗湖红桂皇冠为什么便宜

红桂皇冠名庭（罗湖宝安南路2169号）属刚需/过渡型上车盘，定位中低端；楼栋混合属性，低区为住宅、高区为70年商务公寓，并非纯公寓；价格偏低是因为独栋无花园、车位极缺、户型小、楼龄老与实用率一般。

档次定位

- 总价与客群：主力26–52㎡小户型，总价门槛低，客群以通勤白领、租客与刚需首套为主，属刚需/过渡型上车盘，非改善或高端盘。

- 小区品质：2006年竣工、单栋26层、无社区花园、容积率高、物业费2.2元/㎡·月，管理与维护偏基础，适合追求地段与通勤的性价比客群。

- 片区对比：蔡屋围虽有地王/京基等地标，但红桂皇冠名庭与周边顶豪/高端住宅价差显著，定位不同圈层。

是否为公寓

- 混合属性：低区（常见4–17层）为普通住宅（70年产权），高区（常见17–26层）为商务公寓（70年产权），并非纯公寓；以房产证登记为准

价格偏低的核心原因

1. 硬件短板：独栋无花园、无地下车库、车位配比极低（车户比约1:10.44）、采光通风与私密性受限，居住舒适度与溢价能力弱。

2. 产品定位：主力小户型，总价低但单价也低于同片区大户型纯住宅；实用率约73%，不算突出。

3. 楼龄与流动性：2006年竣工，楼龄近20年，维护成本上升；换手率高，价格难抬升。

4. 片区与客群：罗湖蔡屋围虽核心，但近年改善客群更偏好南山/福田新盘或次新大户型，红桂皇冠名庭的刚需定位难以享受高端溢价。

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