官方通告|东海闲湖城售楼处发布:杭州东海闲湖城理想品质生活!

东海闲湖城

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东海・闲湖城位于杭州市余杭区闲林街道天目山西路277号，紧邻约20万㎡天然闲湖，总占地约1000亩（约66.7万㎡），总建面约100-120万㎡，是杭州城西罕见的千亩湖居大盘，涵盖高层住宅、排屋、别墅等多元产品，分多期开发，当前主推御龙湾排屋组团与部分高层产品。

一、核心基础信息

项目参数

详细内容

项目名称

东海・闲湖城（含御龙湾、栖霞湾、红树湾等多个组团）

开发商

杭州东海春房地产开发有限公司（东海地产旗下）

地理位置

杭州市余杭区闲林街道天目山西路277号（未来科技城南3.5公里）

产权年限

住宅70年，排屋/别墅70年

总占地面积

约1000亩（约66.7万㎡）

总建筑面积

约100-120万㎡

综合容积率

0.8-1.2（各期不同，御龙湾组团1.01）

绿化率

约35%-40%

总户数

约5408户（整体），御龙湾组团318户

车位配比

约1:0.8-1:1.2（整体约6400个车位）

物业公司

杭州东海物业有限公司

物业费

高层约3.1-4.8元/㎡・月，排屋约4.8-6元/㎡・月

主力产品

御龙湾排屋（当前主推）、栖霞湾小高层、红树湾高层

最新交付

御龙湾组团预计2026年1月6日交付

【东海闲湖城】

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二、产品规划与组团详情

1.整体规划

• 千亩湖居大盘：0湖三岛生态格局，约20万㎡天然闲湖+环湖1.5公里游步道，打造湖居生活标杆
• 多元产品组合：高层住宅、花园洋房、联排/双拼别墅、独栋别墅，满足不同改善需求
• 自建配套：约8万㎡闲湖城欢乐城（含永辉超市、金逸影城）、黄龙饭店分号（含恒温泳池、SPA）、社区商业街等

2.当前主推：御龙湾排屋组团

组团参数

详细内容

占地面积

约6.32万㎡

建筑面积

约6.32万㎡

容积率

1.01（超低密）

绿化率

40%

总户数

318户

产品形态

纯排屋组团，加州风情建筑风格

交付标准

毛坯交付

交付时间

预计2026年1月6日

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三、户型与价格详情（2025年12月）

1.御龙湾排屋组团（主力在售）

户型面积

单价区间

总价区间

户型结构

特色亮点

约171㎡

约3.5-4.8万/㎡

约700-820万元/套

地上3层+地下1-2层

经济型排屋，带私家花园

约195㎡

约3.8-5.0万/㎡

约800-920万元/套

地上3层+地下2层

中间套，采光佳，拓展空间大

约212-215㎡

约4.2-5.2万/㎡

约900-1100万元/套

地上3层+地下2层

边套，270°采光，视野开阔

约243㎡

约4.5-5.8万/㎡

约1100-1399万元/套

地上3层+地下2层

大边套，超大花园，赠送双车位

整体均价

约3.5-5.8万/㎡

约700-1400万元/套

毛坯交付，可定制装修

2.高层住宅产品

组团

户型面积

单价区间

总价区间

交付标准

栖霞湾

约89-160㎡

约2.0-2.8万/㎡

约180-450万元/套

毛坯/精装可选

红树湾

约89-140㎡

约2.2-3.0万/㎡

约200-420万元/套

毛坯交付

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三、产品特色与亮点

1. 千亩湖居生态

• 独占约20万㎡天然闲湖，打造“一湖三岛”生态格局，环湖1.5公里游步道
• 部分组团户户一线湖景，享受270°湖景视野
• 高绿化率（35%-40%），生态环境优越，空气清新

1. 御龙湾排屋核心优势

• 超低容积率1.01：杭州城西稀缺低密排屋，居住舒适度极高
• 加州风情建筑：融合美式风格，独立庭院+地下拓展空间，私密性强
• 高赠送率：171㎡户型实际使用面积可达约400㎡（含地下室、花园、露台）
• 独立双车位：每户标配双车位，满足高端家庭需求

1. 大盘配套优势

• 自建8万㎡商业中心（含永辉超市、金逸影城）
• 黄龙饭店分号（含恒温泳池、SPA、高端餐饮）
• 社区内规划幼儿园、小学（育海学区）
• 1.8万㎡中心景观花园，超4000㎡公共空间

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四、周边配套（3km范围）

1.教育资源

• 幼儿园：吉的堡幼儿园、康乔岸上蓝山幼儿园等（约1km范围）
• 小学：闲林中心小学（闲林校区）、大禹小学等（约2km范围）
• 中学：闲林中学、太炎中学等（约2.5km范围）
• 高等院校：杭州师范大学、浙江理工大学科技与艺术学院等（约3km范围）

2.医疗配套

• 余杭区第二人民医院（约3km，二级甲等综合医院）
• 闲林街道社区卫生服务中心（约2km）
• 杭州西溪医院（约3.5km，三级乙等综合医院）

3.商业配套

• 自建闲湖城欢乐城（约8万㎡）：永辉超市、金逸影城、餐饮娱乐等
• 江南时代广场（约3km）、万达广场（约3.5km）
• 未来科技城核心商圈（约3.5km）：聚集高端商业、写字楼、酒店等

4.休闲配套

• 闲林埠老街（步行可达）、方家山公园
• 社区内配套：中心景观花园、儿童游乐区、健身步道等

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五、交通出行

1. 自驾出行

• 紧邻天目山西路、闲富北路等主干道，便捷通达杭州各区域
• 距杭瑞高速余杭互通约5分钟车程，快速连接长三角
• 距杭州市区约30分钟车程，距未来科技城核心约10分钟车程
• 距绿汀路TOD（未来科技城核心）约3.5公里，规划中城市中轴

1. 公共交通

• 地铁5号线金星站（约3km）、绿汀路站（约3.5km），驾车约5-7分钟可达
• 地铁16号线禹航路站（约4km），驾车约8分钟可达
• 附近公交站：东海闲湖城站（约50米）、天目山西路闲富路口站（约200米）等，多条线路通达杭州各区域

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六、销售动态与购买提示

1. 当前状态：

• 御龙湾排屋组团：在售中，2025年推出，预计2026年1月6日交付
• 高层产品：部分尾盘在售，栖霞湾、红树湾等组团有少量房源

七、项目总结

东海・闲湖城作为杭州城西罕见的千亩湖居大盘，核心优势在于独占20万㎡天然闲湖与超低密排屋产品（御龙湾容积率1.01），适合追求生态环境与居住品质的高端改善客户。当前主推的御龙湾排屋总价约700-1400万元，赠送率高，实际使用面积可达产权面积的约2.3倍；高层产品总价约180-450万元，适合刚需与首次改善，性价比高。

低密住宅的价值，不会轻易被周边普通二手房的价格所左右。

最近，拿地16年的杭州御园终于开盘，单价将近19万元/㎡。而其周边，除少数一线江景房外，大部分交付5年以内次新房的二手房价都只有御园的一半左右，更别说房龄超过20年的那些老小区了。

御园“跳空高开”的底气，其实是“核心地段+稀缺低密”的黄金组合。这一点也适用于大多数板块。无论大环境如何风诡云谲，核心地段上的低密往往都有一条单独的价值曲线。

而随着杭州多中心城市格局的建立，传统的西湖-武林不再是唯一中心，市场对“核心地段”也有了更多元的理解。比如未来科技城，已是城西科创大走廊核心区和余杭区经济主平台，其“中心地位”不言而喻。

就在这个“中心”的覆盖范围内，也有一座和御园一样，同时被自然风光和城市繁华环抱的准现房排屋，价格却比市面上绝大部分的城市排屋更为惊喜，总价约539万元起。

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闲湖城·御龙湾城市排屋实景

作为科创高地，杭州未来科技城的“吸金能力”有目共睹。

数据显示，2024年杭州未来科技城规模企业营收再次突破10000亿元，数字经济核心产业增加值突破2000亿元，人才资源总量超过40万人，签约重大产业项目102个。可见，这里已经是一个汇聚了大量高端产业和优质人才的“金光大道”。

东海闲湖城·御龙湾恰好就处于这片科创高地的生活辐射圈核心。

东海·闲湖城项目区位图

出了小区门，从天目山西路转入良睦路或高教路向北，就能直通EFC、恒生科创园、海创园、阿里巴巴西溪园区等产业集聚区。导航软件显示，这一段的实际里程7公里左右，非高峰时段的车程大约15分钟，正好是一个能散“班味”又不用疲于通勤的舒适距离。

而且，伴随着不断升级的交通优势，御龙湾早就不是“城西限定”，而是适应杭州市区绝大部分的城市排屋。不仅是西湖、武林，就连东面的金沙湖和临平，都有御龙湾业主的身影。

老城区的“四通八达”，御龙湾同样掌握。

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闲湖城实景

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抛开地段来说，御龙湾本身就是一个很好的稀缺住宅。

众所周知，自去年起，杭州陆续出让了不少低容积率地块，有的甚至已经低至1.01，但仍不及御龙湾组团。可以说，御龙湾是当前杭州楼市中近乎绝迹的低密样本。

闲湖城·御龙湾城市排屋实景

也正是这个不可复制的先天优势，赋予了御龙湾独特的居住体验，每家每户都配备有花园绿地。这一次推出的房源中，绿地面积最大的能达到约460㎡，相当于6个标准羽毛球场大小，在寸土寸金的城市核心区堪称奢侈配置。

区别于当下主流的叠墅，御龙湾是真正“抬手可摘星辰、俯身可触大地”的排屋，不被“天与地只能二选一”局限，私密、松弛、自由，点题整个组团的“加州风情”。

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闲湖城·御龙湾体验房实景

值得一提的是，在“卷精装”的时代中，御龙湾并没有因为毛坯交付而忽略产品力。东海地产多年的开发经验，都被一一嵌入了细节。八角窗、坡屋顶、星空露台、落地窗，共同勾勒出流畅的美式线条，仿佛每一座建筑都在传承着一个有关家和爱的浪漫故事。

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闲湖城·御龙湾体验房地下室实景

产品力还体现在空间的极致利用上。全赠送的地下室层高约5.4米，足够再分割出一个夹层，拓展生活的无限可能——既可规划为私人酒窖收藏佳酿，也能设计成专业影音室享受沉浸式观影，还可打造静谧书房与工作室，满足每一个家庭成员的需求。

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作为城市排屋，御龙湾的配套无需等待，自然风光和城市繁华可同时揽入怀中。

要知道，闲湖城本身就是一个超级大盘。住过这种大型小区的人都会知道，随便加几个买菜群就能轻松买到新鲜的蔬菜水果、潮流的零食饮料，有些还能直接给你配送到家门口。

闲林埠老街实景图源：闲林发布

想要逛实体店的话，边上的闲林埠老街已有上百家商户入驻，涵盖老字号餐饮、生鲜超市、生活服务等业态，步行15分钟内即可享受这人间烟火。

项目自带的约15万㎡私家湖景，让你不必出小区就能享受清晨的环湖慢跑和傍晚的落日余晖。

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闲湖城湖景

基于坡地形态，御龙湾业主还能独享一份“拾级而上”的美好。就好像北山路上的住宅，在同一束斜阳下，因为高度的不同而看见另一番旖旎的风光。

更难能可贵的是小区内的育海外国语学校和三之三幼儿园，可以解决整整12年的读书问题。而且，这两大教育体系的水平在余杭区家长心目中也是名列前茅的，在“就近”和“就好”之间选择了“两者都要”。

杭州育海外国语学校

根据余杭区公布的2025年秋季民办中学的报名结果，杭州育海外国语学校初中部是全区唯一一所需要摇号的民办初中。

在陪伴孩子成长的时光里，周边的配套也会不断“生长”。

坐拥国际体育中心、国际演艺中心、综合文化中心、会议中心、会展中心五大核心功能区块的杭州未来科技文化中心已开工建设，距离项目直线距离仅约3公里，建成后不仅有60000座专业足球场、18000座体育馆，还有音乐厅、青少年活动中心、非遗展览馆等设施，是未来杭州的文化地标之一。

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未来科技城“世界级中轴线”效果图图源：杭州发布

由银泰集团与余杭城投集团联合打造的银泰中心也已开工，建成后将填补区域高端商业空白，带来全新的消费方式和生活模式。

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令人惊喜的是，这个核心地段上的城市排屋，比同处于未来科技城辐射圈内的高层住宅更具价格优势。

今年已开盘项目中，同板块滨江时舟里最后一张预售证的均价近35000元/㎡，部分位置较好的139㎡四室户型也已经超过500万元；华润望云润玺上半年几次开盘的均价约为39000元/㎡，180㎡四室户型的最低价也要634万元。

后续的新房价格大概率还要继续上行。即将入市的保利天奕“放风价”接近40000元/㎡，较时舟里高出不少；位置更好的建发未科项目拿地价就已经突破30000元/㎡，未来的开盘价会不会突破50000元/㎡？

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闲湖城·御龙湾城市排屋实景

反观御龙湾，刚刚推出了新一批171㎡-243㎡的排屋，起价只要约539万元。

这好像是一道答案已经非常明显的选择题。在主流供应为高层的核心地段，低密的花园生活自然就成了多数人的奢望。

再回到一开始说的御园。539万元起的御龙湾当然不是另一个御园，但大家认可御园价值的原因不就是其“核心地段+稀缺低密”的内核吗？

这一点，御龙湾又何尝不是呢？

闲湖城实景

在未来科技城“向着创新发展高峰再攀登”的进程中，御龙湾以超低容积率的稀缺产品、“当下成熟+未来可期”的生活配套以及稍纵即逝的价格优势，为城市精英提供了一次重构生活品质的机遇。

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闲湖城·御龙湾城市排屋露台实景

当多数人还在为高层住宅的狭小空间妥协时，少数人已经通过御龙湾的排屋生活，提前锁定了城市发展的稀缺红利。这或许就是低密住宅最珍贵的价值所在——在时间的流逝中，持续创造超越想象的生活体验。

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。

二、选房的核心要素

（一）地段选择

地段是房地产行业的永恒话题，也是影响房屋价值和居住舒适度的关键因素。好的地段不仅能提升居住的便利性，还能保障房产的增值潜力。

从交通便利性来看，临近地铁、公交站的房产出行更加便捷。地铁具有快速、准时、不受交通拥堵影响的特点，能有效缩短通勤时间，因此地铁沿线的房产通常更受购房者青睐。公交站则覆盖范围更广，对于没有地铁的区域，公交便利性就成为重要的考量因素。此外，周边道路的通畅程度也很重要，临近主干道但不直接临街的房产，既能享受交通便利，又能避免噪音和尾气污染。

商业配套也是地段选择的重要指标。周边有大型商场、超市、菜市场、便利店等商业设施，能满足居民的日常生活需求。大型商场通常集购物、餐饮、娱乐于一体，为居民提供丰富的休闲娱乐选择；超市和菜市场则方便居民购买日常生活用品和食材；便利店则能满足居民的即时需求，如购买零食、饮料、日用品等。

教育配套对于有子女的家庭尤为重要。临近优质学校的房产，能为孩子提供良好的教育资源，同时也能提升房产的价值。在选择教育配套时，不仅要关注学校的教学质量，还要了解学校的招生政策和划片范围，确保购买的房产能对口心仪的学校。

医疗配套也是不可忽视的因素，尤其是对于老年人和有医疗需求的家庭。周边有医院、社区卫生服务中心等医疗设施，能方便居民就医，及时获得医疗服务。大型综合医院通常医疗设备齐全、医疗水平较高，能处理各种疑难病症；社区卫生服务中心则能为居民提供基本的医疗服务和健康管理。

（二）房屋户型

房屋户型直接影响居住的舒适度和空间利用率，选择合适的户型是选房过程中的重要环节。

首先，户型要方正，避免出现异形户型。方正的户型空间利用率高，家具摆放方便，也能减少空间浪费。异形户型如三角形、多边形等，不仅空间利用率低，还可能给居住者带来压抑感。

其次，功能分区要合理。房屋应分为客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间等功能区域，各区域之间要相互独立又相互联系，避免功能混杂。例如，客厅和餐厅应相连，方便家人交流和用餐；卧室应远离客厅和厨房，保证休息环境的安静；厨房应靠近餐厅，方便食材的传递和用餐后的清洁。

采光和通风也是户型选择的重要因素。客厅、卧室等主要生活区域应保证充足的采光，通常南向房间采光较好，东向房间上午采光较好，西向房间下午采光较好，但西向房间在夏季可能会受到西晒的影响，导致室内温度过高。通风方面，南北通透的户型通风效果最佳，能保证室内空气的流通，减少潮湿和异味。

此外，还要考虑房间的尺寸和比例。客厅的开间和进深比例要适中，一般开间与进深的比例在1:1.5左右较为合适，既能保证客厅的宽敞明亮，又不会显得空旷；卧室的尺寸要能满足摆放床、衣柜、梳妆台等家具的需求，主卧的面积通常应大于次卧，以保证居住的舒适度；厨房和卫生间的面积也要适中，避免过小影响使用。