谢逸枫：颤抖吧！前十一月全国卖地收入史无前例下跌，怎么办？

文/谢逸枫

12月17日，财政部门数据显示，前11月全国国有土地使用权出让收入2.9119万亿元，同比下降10.7%,比前10月同比下跌7.4%的跌幅扩大3.3%。对比2021年前11月全国卖地收入6.7625万亿元，今年前11月少了3.8506万亿元，堪称腰斩。

前11月全国卖地收入2.9119万亿元，对比2021年同期卖地收入下降超过60%，已腰斩。但是卖地收入占地方财税收入比例依然高，堪称一部史诗级最成功的土地财政学、经济学。土地是财富之母，是一个城市、一个国家的最大原始财富。

前11月全国一般公共预算收入20.0516万亿元，同比增长0.8%，一般公共预算支出24.8538万亿元，同比增长1.4%，意味着钱不够花，背后是规模从2021年的4.38万亿元已经上升到2025年的5.66万亿元，比2024年增加1.6万亿元。

税收被称为“经济晴雨表”，今年以来全国税收收入出现下滑，前11月终于实现增长，主要是股市好转、制造业和消费的回升带来税收增长。前11月全国税收收入16.4814万亿元，同比增长1.8%，低于前三季增速5.2%。

一般公共预算中由税收和非税收入组成。前11月税收收入年内连续2个月正增长，非税收入增幅逐步回落，主要是罚没收入出现下滑。前11月全国非税收入3.5702万亿元，同比下降3.7%，比上月下降幅度扩大0.6%。

其一是前11月全国国有土地使用权出让收入2.9119万亿元，同比下降7.4%，占到前11月一般公共预算收入20.0516万亿元的14.54%（前10月13.39%），而2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%。

2025年前11月全国卖地收入2.9119万亿元，同比下降10.7%，占到前11月全国一般公共预算收入20.0516万亿元的比例的将下降到14.54%（前10月13.39%）、占到前11月地方一般公共预算收入的比例下降到25.98%（前10月23.87%）。

2019年前11月-2025年前11月卖地收入分别为57737亿元、65126亿元、67625亿元、51174亿元、42031亿元、32626亿元、29119亿元，分别同比上涨8.1%、上涨12.9%、上涨3.8%、下降24.4%、下降17.9%、下降22.4%、下降10.7%。

前11月全国卖地收入29119亿元，对比2021年同期全国卖地收入67625亿元，数据上来看，堪称卖地收入腰斩。值得注意的是同比下降10.7%，对比2022年-2024年同期分别25.9%、20.5%、22.9%的跌幅，呈现收窄、改善放缓的趋势。

2019年前11月全国卖地收入破5万亿元、2020年前11月-2021年前11月破6万亿元后，2022年前11月跌破6万亿元，2023年前11月跌破5万亿元，2024年前11月跌破4万亿元、2025年前11月跌破3万亿元，意味着土地收入正式见顶。

其二是前11月全国土地与房地产相关的税收收入1.6112万亿元（前10月1.4977万亿元）。全国土地与房地产相关的税收收入2020年1.9694万亿元、2021年2.0793万亿元、2022年1.9216万亿元、2023年1.8538万亿元、2024年1.8537万亿元。

前11月全国土地与房地产相关的税收收入1.6112万亿元占全国税收收入16.4814万亿元的9.77%。2020年13%、2021年12%、2022年11.53%、2023年8.74%、2024年10.59%。如包括房地产领域5项税收，占到全国总税收收入的12%以上。

说明100块税收收入里面，房地产等涉及建筑业的税收贡献12块钱，意味着全国土地与房地产相关的税收总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收、地方税收的比例更高，对财政贡献、地方收入更高。

前11月全国土地和房地产相关税收中，契税3968亿元，同比下降14.3%；房产税4714亿元，增长10.8%；城镇土地使用税2340亿元，同比增长5.0%；土地增值税3782亿元，同比下降17.3%；耕地占用税1308亿元，同比增长5.7%。

其三是前11月全国卖地收入2.9119万亿元，全国卖地收入2020年8.4142万亿元、2021年8.7051万亿元、2022年6.6854万亿元、2023年5.7996万亿元，2024年4.8699万亿元，说明卖地收入自2021年之后，连续4年保持下降的趋势。

前11月全国土地与房地产相关的税收收入1.6112万亿元，2020年1.9694万亿元、2021年2.0793万亿元、2022年1.9216万亿元、2023年1.8538万亿元、2024年1.8537万亿元），土地与房地产相关五项税收收入自2021年之后，连续4年下降。

前11月全国房地产收入（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收收入）4.5231万亿元（前10月3.9959万亿元），2020年10.3836万亿元、2021年10.7844万亿元、2022年8.6070万亿元、2023年7.6531万亿元、2024年6.7236万亿元。

其四是前11月全国房地产收入4.5231万亿元，占全国一般公共预算收入20.0516万亿元的22.55%（前10月21.42%)，2020年56.77%、2021年53.24%、2022年42.25%、2023年35.30%、2024年30.60%，说明占全国一般公共预算收入仍高。

前11月房地产收入4.5231万亿元，占地方一般公共预算本级收入11.2052万亿元的40.36%（前10月38.18%），2020年103.7%、2021年97%、2022年79%、2023年65.2%、2024年56.3%，说明占地方一般公共预算本级收入比例仍高。

前11月全国房地产收入4.5231万亿元，占全国税收收入16.4814万亿元的27.44%（前10月26.06%），2020年67%、2021年50.39%、2022年51.65%、2023年42.25%、2024年38.42%，说明占全国税收收入比例仍高。

如果是涉及相关房地产税收，十一项税收收入达到2万亿元，加上全国卖地收入29119亿元，2025年前11月房地产总收入突破6万亿元。2020年11.2142万亿元、2021年11.7051万亿元、2022年10万亿元、2023年9万亿元、2024年7万亿元。

2025年前11月房地产总收入（全国卖地收入、土地与房地产相关11项税收收入）看，分别占到全国财政收入、地方收入更高。除税收之外，地方财政收入100块中，房地产贡献36元，意味着地方财政收入里面，房地产贡献非常大。

其五是根据统计数据显示，自1987年-1995年全国土地收入总额2148.5亿元，1995年土地出让收入是420亿元，1987年-2016年总额超过33万亿元。1999年至2016年，这18年土地出让收入总额超过31万亿元，年均1.7万亿元。

1998年全国土地出让收入为507亿元，2021年增至8.7051万亿元，创土地收入历史新高。1998年-2024年，过去26年全国卖地收入累计总金额85.0107万亿元，年均卖地收入总金额3.2696万亿元，成为土地财政收入最大来源之一。

自2005年至2009年，土地出让金额一直上涨。2005年全国土地出让收入为‌5500亿元-5900亿元‌之间，2006年为7000亿元，2007年为‌13000亿元，2008年为9600亿元‌，同比下降2 0%。2009年为15910亿元‌，同比增长63.4%。

自2010年至2017年，土地出让收入分别为2.7万亿元‌（增长70.4%）、33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元（增长3.2%）、32547亿元（下降21.4%）、37457亿元（增长15.1%）和52059亿元（增长40.7%）。

2018年至2020年，土地出让金分2018年6.5096万亿元，同比增长25%，2019年7.2517万亿元，同比增长11.4%，2020年8.4142万亿元‌，同比增长15.9%，首次突破8万亿元大关，较2019年的7.2517万亿元增长1.2万亿元。

全国土地收入自2022年迎来拐点，连续4年下滑。2021年突破8.7051万亿元，创下历史新高，同比增长3.5%。2022年6.6854万亿元，同比下降23.3%，2023年57996亿元，同比下降13.2%，2024年4.87万亿元，同比下降16%。