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南京绿城凤栖潮府

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01.

项目地处大校场北部

位置导航找不到，操盘难度比较大

首先来说下绿城凤栖潮鸣的位置吧，该项目位于大校场北部边缘地带，与老城东的石杨路主干道只隔一条秦淮河，目前大校场的中心C位是创新街区，那里道路宽阔平直，城市界面感极好，但是绿城凤栖潮鸣所处的大校场北部片区却不是这番景象，这里老小区遍地、断头路纵横，甚至还有些城中村的味道，城市界面根本无从谈起。

上图就是绿城凤栖潮鸣200米开外的中和桥路实景。按照项目官宣的位置是东至中和桥路小区，南至嘉园路，西至国东路，北至秦淮南路，但真正用高德导航，你会发现根本到不了绿城凤栖潮鸣。

高德导航凤起潮鸣

如果你也是这样用高德导航前往凤栖潮鸣，经过内环南线，承天大道，中和桥路，金源路然后抵达，你会发现只能看见凤起潮鸣的在售楼栋，却根本找不到售楼处。

从大校场南侧进入寻找绿城凤栖潮鸣，你就会见到大开发之前大校场的真实景象，怡水嘉园、戎兴苑、中和桥路142-10号院……老破小居住区遍布，高筑围墙的荒地将本就不宽的道路再度分割，道路最窄处甚至汽车不能通行。

断头路纵横也是这一地区目前的明显弊端，不少道路围绕荒地而建，走到头却是死路，弄得北哥只能看见绿城凤栖潮鸣近在咫尺，却无法到达！

北哥认为正是因为地区的真实面貌，才让边城拿地，请来绿城，依然两年不敢启动项目，就目前的城市界面感来看，这里确实不适合建筑豪宅产品，就算产品再好，目标购房人群看到地区环境，也会被吓退。看到这里，前文的第一个疑问算是解开了！

然而绿城凤栖潮鸣的正确抵达方式是什么呢？必须要从石杨路自西向东，然后跨过祥云桥，过桥后沿着中和桥支路向西行200米左右即可到达。

祥云桥

通往凤栖潮鸣现场的中和桥支路

一路上，绿城凤栖潮鸣几乎没有路牌和广告引导，项目现场全靠找，这和大校场其他项目大做道旗、围挡广告的做法背道而驰，显得非常高冷。

02.

2栋楼改建为1栋

原因在于社区规模实在有限

目前绿城凤栖潮鸣在售1号楼已经建设到10F左右，而这座楼本身也就16F高，感觉过不了几个月就可以封顶了，该项目官宣的交房时间是2024年10月，相比于目前大校场新开盘的其他项目，绿城凤栖潮鸣的交房时间算比较早的。

凤栖潮鸣项目现场

这里北哥需要说明一下的是，绿城凤栖潮鸣目前的临时接待处是设在小区北面的中和桥支路上，而真正的售楼处设在小区南面，未来小区的主入口也设在南面，前往看房需要置业顾问引领方可，提醒一下，以免各位粉丝找不到。

凤栖潮鸣临时接待处

进入绿城凤栖潮鸣项目内部，北哥忽然对前文提出的第二个疑问，感到豁然开朗了！为什么该项目2022年要将原本2栋楼的规划改为1栋楼了呢？原因有二！

第一：社区规模实在有限！绿城凤栖潮鸣整个项目总占地面积才5246.78㎡，如果真的盖了两栋楼，小区将没有社区休闲空间与绿化空间可言，简直就成了小型的办公园区，绿城赫赫有名的景观设计造诣，根本无法施展。

其实就算规划改动，删了一栋楼之后，眼前的绿城凤栖潮鸣社区绿化景观仍然少得可怜，按照参观动线，在售楼栋南面5-10米左右，有一片小小的镜面水景，配合景墙，打造了一片可供业主休憩的下沉式庭院，也就是大家之前在项目官宣稿上看到的所谓“步入式水上花园会客厅”。

水上会客厅不出10步开外就是弧顶造型的售楼处，也就是大家之前在官宣稿上看到的“首创游艇式入户大堂”。

根据置业顾问介绍，这座弧顶售楼处未来不仅是业主的私享会所，也是未来小区的入户大堂，等于是“数项功能合一了”，鉴于社区规模实在有限，会所仅有简单的休闲，洽谈功能，其余健身、泳池皆没有。

会所内部实景

第二：虽然删了一栋楼，总户数却没有减少太多

严格来说，绿城凤栖潮鸣去年改动规划，删去了一栋楼应该算是明智之举，看看原本的规划效果图。

修改规划前的绿城凤栖潮鸣

绿城凤栖潮鸣改动前的规划效果图可以明显看出，这两栋楼规划本身比较老旧过时，是明显的“塔楼设计”，如果按照修改前的规划执行，势必影响日后户型的采光、观景效果；

同时因为塔楼的结构限制，公摊面积比较大，能够容纳的总户数本身就比较少，改成板楼不仅不会让项目总户数减少太多，而且还有利于户型的采光和观景效果。

修改规划后的绿城凤栖潮鸣

规划修改成板楼的绿城凤栖潮鸣，如今一梯一户设计，每层四户，东边户为236㎡4房2厅3卫；中间两户为166㎡4房2厅2卫；西边户为215㎡5房2厅3卫。

03.

3款户型中2款户型客厅朝北

可看秦淮河景观

绿城凤栖潮鸣可以算是大校场地区比较纯粹的大平层产品，按照销许均价 51398元/㎡，该项目总价区间873-1285万左右。

目前该项目在售楼栋外立面已经部分实景呈现，使用材料是三玻两腔幕墙玻璃与铝板干挂。

绿城凤栖潮鸣的楼栋入户采用地上地下双大堂，地上大堂的挑高6.3米左右，大堂内部地面采用大理石铺设，墙面采用的是石材。

楼栋内部实景

在看样板间之前，北哥需要说明一下，绿城凤栖潮鸣的一层四户，其中东边户236㎡户型与西边户215㎡户型的客厅是朝北的，只有中间户166㎡户型客厅朝南。

目前三种户型只有东边户的236㎡户型开设了样板间，由于一梯一户设计，项目为每一户业主设计了私家电梯厅。

电梯厅实景

236㎡采用四房两厅三卫的布局，从户型设计的角度来看这是比较纯粹的大平层户型，拥有270度观景阳台，主卧宽敞的步入式衣帽间，主卫双台盆、浴缸，同时配备了简易的家政间。

入门处的双玄关柜，将该户型南侧休憩区、北侧会客区的双动线，清晰的引导出来。

走进236㎡客厅的时候，北哥终于明白绿城凤栖潮鸣为什么一定要做大平层产品，小区北面与秦淮河相隔不出10米，如果做常规户型无论如何也无法完全展现河景视野，然而大平层户型就不一样了，236㎡户型北向客厅面宽达到11米，加之西侧6.8米的进深也做了观景窗，形成了一片270度观景阳台。

客厅与阳台之间也没有落地窗区隔，完全是一种开放式的设计，据置业顾问介绍，这片方厅面积大约在75㎡左右，层高在3.15米，空间冲击感还是比较强的。

厨房配备嘉格纳、博世等品牌厨电设备，大U型的动线设计，同时配备了一个隐藏式的步入式酒柜间。

休憩区全部被安排在户型的南侧，自东向西依次是次卧、书房、主人卧套间。

南向次卧配备独立卫生间，大面积浅飘窗。

南向书房

主人卧套间还是比较豪华的，它配备了一个面积足有10㎡左右的步入式衣帽间。

衣帽间实景，但弊端在于户型南向距离老小区怡水嘉园比较近，会影响观景视野。

主人卧的面积也比较阔绰，背景墙真皮硬包是交标。

主人卫配备双台盆、双淋浴+浴缸，采用劳芬、当代品牌。