西五环双地铁，能卖5万吗？

昨天下午，北京成交了一宗住宅用地，西五环外14号线张郭庄地铁站附近的地块。

中建方程做的一级开发，拉上了中建壹品，底价成交，市场并没有激起多大的浪花。

但是看到这个成交的楼面价，还是挺让人唏嘘的，地价跌了40%左右。

1、地价跌了40%

该地块成交价13.54亿，成交楼面价约2.83万。

2022年拿地的九里熙宸，同样是底价成交，但是楼面价是3.27万，当时还有销售指导价，这个盘指导价6.5万。

最狠的还是2021年的熙悦晴翠，当时10家房企报名，抢了110轮，被首开+卓越拿下，楼面价4.7万，销售指导价6.8万。

可以看到，地价从4.7万，跌到3.27万，再跌到现在的2.83万。

当然，可不仅仅是地价跌了。

我们从这个表上其实可以看到很多信息出来。对这块地感兴趣的加饭总微信vfang10进群蹲消息。

2、容积率变小了

首先，地块的容积率更好了，中建新地块和熙悦晴翠到地铁距离差不多，但是容积率一个是1.5，另一个是2.3。

熙悦晴翠做的是15层的小高层。

中建新地块规划这块地建筑高度不能超过24米，局部可以到30米。

也就是说，地块未来肯定会做这种洋房产品，6-8层，或者8-10层这种。

所以，从居住舒适度上，中建新地块肯定更优。

3、价格变低了

再来说价格，熙悦晴翠因为地价的成本问题，当时开盘就是按照指导价去卖的。

当然卖的并不好，价格从2021年底拿到预售证后，价格一直下跌，现在还有不少现房在卖。

最低的价格不到5万，接近楼面价了，相当于是赔钱在卖，好楼层价格在5万多一些。

目前小区已经有二手房在卖了，其中有一套三居挂的是5万的单价，实际成交价的话肯定5万以下了。

九里熙宸刚开盘也是按照指导价去卖的，从2022年最初的6.5万，到后来的5万多，卖的比熙悦晴翠要好很多，现在基本没什么房子了。

目前二手房大户型挂价在6万左右，小户型有挂到5.3万的，6万多的挂价肯定是卖不出去的阿，业主不割肉，确实很难卖。

尤其是中建的新地块出来以后，就更难卖了。

那么中建新地块卖多少钱合适呢？

首先，这块地的成本价比九里熙宸要便宜4000多元，比熙悦晴翠要便宜小2万块钱。

他的定价其实很有空间，即便是卖5万以下，依然能赚钱，甚至卖到4.5万也不是没有可能性。

如果这个价格打出来，那么熙悦晴翠剩余的房子和二手房根本没法卖了，只能是往大动脉割了。

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4、做什么产品

现在最关键的就是看产品怎么去定位，目前来看有3种产品方向。

（1）走改善路线，做120平-180平左右的这种大户型。

做这种产品，中建肯定是擅长的，但是会存在一个问题，北京并不缺改善的房子，而且好位置的改善盘不少。

远的不说，光丰台区域，14号线地铁沿线的和颂九里、西贤府、宸知筑，新出的岳各庄项目、科技园这边的隅西颂、中建云境、丰和叁号院、丽泽的丽金府、丽泽叁号院。

可以说是改善盘扎堆了，虽然你有价格的优势，但是位置并不占优。

（2）走大小配，70/90平+120-180平组合拳

这种其实还不如第一种，起码社区纯粹性够，虽然做一些小户型会吸引很多购房者过来，但是对于改善来说，就比较难受了。

（3）大胆点，直接做70/90平刚需小户型

这个应该是最好卖的一种定位，而且之前有项目已经成功过了。

东边的朝棠揽阅、西边的长安华曦府，据说华曦府二期的小户型，虽然没开盘，但是要买的人已经很多了。

所以如果这块地做70多平两居，紧凑小三居，90多平的三居，那应该是比较好卖的。

假设卖4.5万，70平多平的小三居可以做到300万出头，90平左右的三居可以做到400万左右。

类似这种70平小三居和90平的三居。对这块地感兴趣的加饭总微信vfang10进群蹲消息。

这个价格现在你只能在房山、顺义、昌平北部、或者是一些比较偏的地方找到。

5、品质怎么样

这个我觉得不用担心的，参考中建在北京做的国贤府项目，给大家看几张实景图。

6、地块素质怎么样

地块地上建筑规模47754平，容积率和限高前面说过了，都很不错，未来肯定是做洋房产品的。

我们假设做小户型，套均按照90平计算，大概可以出530套左右的房子。

但是呢，这块地并不方正，所以楼栋怎么排布，挺考验开发商的。

7、周边配套产业如何

先说具体位置，地块位于西五环外，地铁14号线张郭庄站的西南侧大概200多米，实际走路的话大概需要300多米。

所以交通优势是非常大的，地铁14号线张郭庄是首站，不用担心早上起来没座位，20分钟左右可以到丽泽、1小时到国贸，甚至还能直接到望京，换乘去总部基地、金融街这些地方也是方便的。

这里还有地铁1号线支线，和14号线交汇，所以是双地铁，坐1号线支线去新首钢、五棵松这些地方也方便的。

商业的话，旁边楼下有地上，这块地旁边还有个6029地块，地块性质是商业金融服务用地，未来肯定也是有商业可以满足的。

大型商业离得最近的就是地铁1站地外正在建设的园博园合生汇了，总建筑面积13.2万平，地上9层、地下3层，和地铁园博园站联通。

这个距离还是OK的，地铁就1站地，坐地铁不到10分钟，走路不到2公里，散步溜达也能到，开车或者骑电动车几分钟就到了。

医疗的话没有特别近的，但是开车的话也都不远，去解放军302医院或者301医院，天坛医院，开车距离都还可以，20多分钟就能到。

生态休闲，这边环境很好，有园博园，永定河，附近有很多公园。

学校就普通学校，买这里就别说奔着学区了，就是自住的功能。

产业这边是丰台科技园西区的规划，围绕着地铁站配建了大量的安置房和中直机关福利分房，附近也规划了很多的产业用地。

但是产业的落地没有那么快，所以听听就行了。

综合来看，这块地还是非常值得期待的，首先价格上就很有想象空间，第二中建的产品力确实不错，第三洋房建筑舒适度高，第四双地铁交汇通勤方便。

想在西边买房，建议可以等等这块地出来，对这块地感兴趣的加饭总微信vfang10进群蹲消息。

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