25年以上“老龄房”得“体检”！长沙等多地加快推进房屋体检制度

“就像人到了一定年纪要定期做体检，房子住久了也得‘查身体’，小隐患早发现、早处置，才能避免大风险。”近日，在长沙开福区一老旧小区业主座谈会上，居民王阿姨的话道出了大众对房屋安全的普遍关切。

这一通俗认知，正转化为各地的制度实践——近期，郑州、南通等多个城市密集出台技术指南、细化实施细则，加速推进房屋体检制度落地。长沙市住建局也发布政策，明确对房龄超过25年的房屋，每5年体检一次。房屋体检重点查什么？体检费由谁来出？

房屋体检已在全国20多个城市进行试点

其实，自2023年起，住建部就鼓励各地推进房屋体检制度。今年初，住建部还发布了《关于加强房龄25年以上住宅管理的指导意见》，明确要求房龄25年以上的住宅小区须每5年做一次体检，体检结果记入房屋健康档案并向业主公示。

去年至今，房屋体检已在包括郑州、南通、长沙在内的全国20多个城市进行试点。

11月18日，河南郑州住房保障和房地产管理局就《关于印发郑州市城镇房屋安全管理“三项制度”试点实施方案及工作细则的通知（征求意见稿）》向社会公开征求意见。其中明确，拟对郑州市房龄30年及以上的城镇住宅房屋实施首次体检，并采取以奖代补方式支持房龄30年及以上的城镇非住宅房屋实施首次体检。

11月29日，南通市住房和城乡建设局发布《南通市城镇房屋安全体检实施办法（试行）的通知》，其中要求，建成超过25年的人员密集场所房屋，每5年进行一次体检；建成超过25年的城镇住宅，每10年进行一次体检。

而在长沙，10月30日，长沙市住建局也正式印发《长沙市城镇房屋结构安全体检技术指南（试行）》，明确对不同类型房屋的定期体检频次作出细致划分：房龄超25年未达设计使用年限的公共建筑每5年至少1次，达设计使用年限需继续使用的每2年至少1次；同类多业主住宅每10年至少1次，达设计使用年限的每5年至少1次；经营性自建房经营前必须体检，后续每5年至少1次，房龄超25年的每2年至少1次。

房屋“老龄化”带来的安全压力加速制度的推进

房屋体检制度的加速推进，背后是我国既有房屋“老龄化”带来的现实安全压力。据住建部2024年住房发展报告，全国已有超过2.1亿套房龄在25年以上的住宅，约占城镇住宅总量的38.7%。

同策研究院联席院长宋红卫认为，推进住房体检制度原因有两个方面，一是根据第七次普查数据，我国超过35%的住宅房龄超过30年，这个规模达到1.6亿套，在核心城市这一比例更高，比如上海超过30年房龄的住房占比超过50%。未来房地产发展的核心动力是城市更新，而哪些住房需要优先更新？城市更新的节奏又该如何把握？住房体检是一套很好的选择标准；二是近年来多个城市住房质量事故频发，如涉及老旧住宅安全隐患、施工违规、材料缺陷等问题，住房体检也是将安全隐患防患于未然。

住房体检的核心内容有哪些？长沙一房企负责人指出，从各地实践来看，体检内容主要以结构安全为核心、设施功能为补充、环境安全为延伸。除了核心的结构安全，体检还涵盖消防安全和设施功能检测。比如外墙空鼓脱落、屋顶渗漏等土建问题，消防管网通畅性、灭火器有效性等消防问题，以及电梯运行参数、给排水管线老化程度等设施问题，均被纳入体检范围。

据悉，在长沙的技术指南中，就明确指出体检内容涵盖地基基础与周边环境、上部承重结构、围护系统三大分部，具体包括地基沉降、倾斜、裂缝，上部承重构件的裂缝、变形、锈蚀、腐朽，以及外墙、屋面等部位的损坏、脱落风险。除定期体检外，长沙还强化了日常巡查与动态监测，主要关注违规装修、改造及结构明显变形等异常。

除政府兜底之外，各地在积极进行资金多元化探索

在体检中，费用分担也是房屋体检制度落地的“关键一环”。

关于费用的支出，南通明确，城镇住宅的房屋安全体检资金从上缴财政的用于廉租住房建设的住房公积金增值收益中列支。

郑州明确，体检费用城镇住宅从市级公共账户列支。非住宅由房屋使用安全责任人承担，市级公共账户按照50%的比例，以奖代补。

广东东莞则采取“业主负责+保险补充+政府兜底”的模式。比如，公共建筑主要由保险责任承担，房屋养老金（公共账户）和财政资金作补充。涉及多业主建筑，则鼓励使用物业公共收益部分。

“从各地探索的资金来源构成来看，资金来源主要有四个渠道：首先，政府财政专项补贴是基础支撑，郑州等城市均将房屋体检费用纳入市级财政年度预算。其二，房屋养老金制度逐步发挥补充作用，作为住建部推动的‘三项制度’之一，房屋养老金由政府、业主、开发商等多方出资建立。其三，市场主体参与是重要补充，引入第三方检测机构的市场化服务，通过政府招标降低体检成本，同时鼓励房企对开发建设的老旧项目承担部分体检费用。其四，业主自筹与物业公共收益联动，部分城市明确物业维修资金可用于支付体检费用。”业内人士指出。

该业内人士认为，未来房屋体检还需进一步明确各资金渠道的使用比例和审批流程，避免资金闲置或滥用，同时通过政策引导扩大市场力量参与度，提升资金保障的可持续性。

全媒体记者 卜岚 通讯员 肖昱昊 王叮琳

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