保租房REITs扩募再下一城！华润有巢募资11.3亿

保租房REITs扩募进程迎来关键性突破。12月16日，华夏基金华润有巢REIT（508077）发布扩募发售情况报告书，宣告其首次扩募成功完成。

作为首单由市场化机构运营的保租房REITs、第二单完成扩募的保租房REITs，此次成功扩募不仅是市场对保租房资产运营价值的认可，也标志着公募REITs市场化改革的又一重要突破，有望为后续更多优质资产通过扩募进入资本市场提供范本。

扩募获原持有人踊跃认购，募资11.3亿元

本次扩募在制度设计上优先考虑原持有人利益，采用向原持有人配售的方式。认购价格为2.53元/份，可供配售份额4.5亿份。发售期间（12月8日至12日）获得原持有人积极响应，认购比例高达99.51%，最终募集资金总额约11.329亿元。

所募资金在扣除相关费用后，将全部用于购入位于上海市闵行区的有巢马桥项目。

有巢马桥项目实景图

扩募完成后，基金总规模突破23亿元，底层资产覆盖扩展至上海三大核心产业集聚区。

公开资料显示，有巢马桥项目于2023年3月开业，坐落于上海马桥人工智能创新试验区内，毗邻大零号湾科技创新策源功能区、闵行经济技术开发区等多个产业集群，周边产业人口密集，租赁需求旺盛。

作为上海市保障性租赁住房示范项目，其展现出显著的运营韧性。截至2025年6月末，项目出租率已达96%，印证了其优越的区位条件与市场化运营能力。

基金累计分红超1.54亿元

华夏基金华润有巢REIT自2022年12月上市以来，通过“投融管退”全链条闭环运作，持续探索保租房资产证券化路径。基金通过精细化运营（如智能管理系统、租户服务升级等），实现了稳定的高出租率与高收缴率。

回报方面，基金展现了在市场化主体的高效管理能力下，稳健的现金流生产与分派能力。

截至2025年11月底，已累计进行9次收益分配，累计向持有人分红金额超过1.54亿元。

本次扩募成功具有双重示范意义：

首先，作为首单由市场化机构（华润置地）运营的保租房REITs，其扩募成功充分验证了市场化主体在保租房领域的专业运营能力与资产价值提升潜力。

其次，通过REITs平台扩募购入新资产，能够帮助原始权益人有效回笼资金，进而投入新的保租房项目建设，形成“建设-运营-资本化退出-再投资”的良性循环，吸引更多社会资本进入，缓解行业资金压力。

业内人士分析，扩募如同为REITs的资产“蓄水池”注入活水，有助于持续维系基金收益率的稳定性。随着《住房租赁条例》的施行及相关政策支持，保租房REITs的扩募空间有望持续拓宽。

对公募REITs市场整体而言，此次成功案例推动了市场从“首发为主”向“首发与扩募并重”的成熟阶段迈进。在当前低利率、“资产荒”的背景下，具备稳定现金流的保租房REITs，其作为优质配置型资产的价值正愈发受到机构投资者的青睐。

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