买房贴息到底是不是楼市大招？

最近疯传的“买房贴息”并非空穴来风，是因为在《中房报》上周五发表的政策
解读中，预测了可能会实施降息、贴息、收储等政策组合拳。

而且过去两年里，其他地方政府已经有落地的贴息政策可以借鉴，形式还是多种多样的。

其中有直接贴给买房人的，比如长春和武汉，按照初始贷款金额1%发放贷款利息补贴，长春贴息期为3年，按月等额发放，武汉贴息期限为2年，分2年等额发放。

还有补贴给地方国企鼓励收储的，比如洛阳市给予2%的贷款贴息，鼓励国企收购存量房转为保障房。

那贴息算怎样力度的政策，到底有没有用呢？

有分析说贴息是就像买房代金券，完全没有用，也有一顿操作猛如虎，算出来贴息相当于房价打了89折的。

实际上，贴息和房价并没有直接关联，既不是代金券也不是房价打折，1000万的房子，有没有贴息，买的时候都要付1000万。

示意图

而且贴息和贷款绑定，买房人贷款成数不同，还有可能提前还款，从房价角度去测算贴息，根本算不出确切的结果。

贴息的真正作用，是降低房子的持有成本，让贷款买房变得划算。

房子的持有成本有哪些呢？一个是首付款的存款/理财收益，钱投到房子里收益就没了，这是持有房产的隐性成本。

如果贷款买房，持有房产就会产生另一个成本——房贷利息。

而房子的持有收益，主要是房子的租金，或者是自住能节省的房租。

买房要投入大量的资金，在房价上涨的时候，大家不会太在意房子的持有成本和收益比，但在楼市下行期，不论是房东还是买房人，就会去细算持有房产这笔账。

房价在跌，要是房子的持有成本还大于收益，每个月要持续贴钱到房子里，大家就会倾向卖掉房子、不买房，反之大家买房的意愿就会提升。

2025年上海的房租回报率是1.89%。

现在四大行五年期存款的挂牌利率只有1.5%左右，理财收益也只有2%且不稳定，所以如果是全款买房，收益略大于成本，已经是划算的了。

但上海的房贷利率平均近3.1%，远高于房租回报率，贷款买房就不划算。

贴息政策的目的，就是定向降低房贷利率，平衡买房的成本和收益，让买房变得划算，达到促进市场购房意愿的目的。

这个政策好处是不用贴多少钱就能有效果，而且比较灵活，贴息贴多少、贴多久可以根据市场情况来调整，可以说是“花小钱”就能“办大事”。

但缺点是见效慢，需要市场慢慢消化反馈。如果说猛拉房价是西药，那贴息就像是中药，要从根上慢慢调理。

从这3年的政策风格来看，即便后面出的不是贴息，也会是类似比较温和的政策。