距示范区线站300米，凤溪“城中村”首幅普通商品房地块方案公示

内容摘要：凤溪社区“城中村”首幅普通商品房住宅地块方案公示，容积率2.5，高层住宅，距示范区线凤溪站仅300米。

好消息，凤溪社区“城中村”首幅普通商品房住宅地块方案公示。

近日，青浦区华新镇QPS6-0201单元29-06地块项目方案设计正式公示。

29-06地块位于青浦区华新镇，东至杨字宇港，南至北青公路，西至新木桥路，北至南叙路，板块上隶属于该镇凤溪社区单元“城中村”改造地块。

本月6日，青浦区华新镇QPS6-0201单元29-06地块（城中村改造项目）国有土地使用权协议出让公示（沪青协示字（2025）第4号）正式发布，中交新凤溪(上海)城市建设发展有限公司以72803.00万元（约7.28亿元）拿下该普通商品房住宅地块，出让年限70年，容积率2.5，成交楼面价为1.95万元/平方米。

这意味着，凤溪社区“城中村”改造项目在经历两年多征收工作后，终于迎来首幅普通商品房住宅地块出让，这也是该“城中村”改造项目第二幅经营性土地出让

今年5月，中交新凤溪(上海)城市建设发展有限公司以总价约1.3亿元摘得凤溪社区“城中村”改造项目首幅经营性地块，即11-10地块、13-05地块、14-05地块（详见附图），受让面积为30585.83平方米（约合45.88亩），用地性质为科研设计用地。

29-06地块也是整个凤溪社区单元第二幅正式开发的普通商品房住宅地块

2022年12月，广东中交城市投资发展有限公司以零溢价、总价48.76亿元摘得位于凤溪社区单元北部新凤南路西侧16-05、16-06、17-02、18-03组合地块。其中，16-05、17-02、18-03为普通商品房用地（凤启虹桥），16-06地块为社区商业用地。成交楼面价约为2.15万元/平方米。

29-06地块占地14933.91平方米，用地性质为三类住宅组团用地，将规划建设高层住宅社区，29-06地块具体规划控制性指标如下：

• 建筑高度：最高建筑73.5米
• 建筑层数：地上最多23层，地下1层
• 建筑工程性质：住宅
• 建筑用地面积：14933.91平方米
• 总建筑面积：60847.45平方米
• 地上建筑面积：48389.45平方米
• 地下建筑面积：12458.00平方米
• 计容面积：37334.77平方米
• 容积率：2.50
• 建筑密度：71.88%（其中二层密度21.98%）
• 绿地率：35.00%
• 集中绿地率：10.00%

凤溪“城中村”项目效果图

功能分布上，29-06地块范围类似菱形，整个项目建筑基本以地块四角边缘布局，地块中央留出大面积集中活动空间和绿化。

占地及建筑体量，规划用地面积14933.91平方米（约22亩），总建筑面积60847.45平方米，其中地上建筑面积48389.45平方米，地下建筑面积12458.00平方米。

出入口，公示图则显示，29-06地块住宅项目一共设置了2处出入口，其中一处位于南叙路，为车行出入口；一处规划于新木桥路，为小区出入口兼消防出入口。

住宅栋数，该项目共规划了4栋住宅楼。即1、2、3、4号住宅楼。

住宅楼层/建筑高度，该项目建筑地上最高为23层地下一层。其中，西侧的1号住宅楼最高，为地上23层地下一层，建筑高度73.5米，其首层、二层为配套，含健身点、物业等。

2、4号住宅楼均为地上22层地下一层，建筑高度69.9米，其中2号楼首层配套有养老活动室、生活服务点、智能末端配送、治安等功能。

3号住宅楼为地上18层地下一层，建筑高度为55.6米，是4栋住宅楼中最低的，所以该地块整个建筑天际线会呈现北低南高的“另类”设计（常规做法，通常为北高南低，不知道该项目这样设计是出于什么考虑，或许是兼顾了项目北侧地块的采光？）。

另外，3号住宅楼北侧规划了架空停车库。

交付标准，该项目为100%全装修交付，根据协议出让规定，项目全装修商品住宅装修价格（集采价）不低于2000元/平方米。

停车位，该项目按停车场库规范中三类区域标准执行，地面停车位数量不得超过总配建停车位数量的15%。即90平方米户型以下停车位配比1.0，90-140平方米户型停车位配比1.3，大于140平方米户型停车位配比1.6

节能设计，协议出让文件还要求，项目建筑应当达到不低于一星级绿色建筑标准，鼓励提高建设标准，积极开展超低能耗建筑建设。项目应进行可再生能源太阳能光伏设计，光伏安装面积不低于屋面面积的30%。

绿化率，项目绿地率为35%，绿化面积约5227平方米，集中绿地率 10%。

项目内配套，本地块内设置建筑面积不少于600平方米的公共服务设施（计容）：其中：配置生活服务点建筑面积100平方米，老年活动室建筑面积200平方米，健身点建筑面积300平方米。

协议出让规定，项目公共服务配套设施产权将无偿移交华新镇人民政府，由华新镇运营管理。

住宅供应量，本次协议出让公开资料，及此前调整后的片区控规中并没有展示该地块住宅套数。调整前，该地块规划住宅套数下限为256套，其对应规划指标为容积率1.8，建筑高度40米。而该地块调整后，也就是这次公示的地块容积率为2.5，建筑高度为73.5米，单从这两项指标来看，该地块规划套数应该有大幅提升，但规划套数与实际单套面积及套型比都有关联，故具体套数不详。

目前官方早已取消房地联动价，该板块在建住宅项目就是也由中交开发的凤启虹桥，其位于凤溪社区单元北部，房地联动价为47000元/平方米。

我们判断，29-06住宅地块距上述项目出让已时隔三年（尽管成交楼面价相较凤启虹桥低，这或许官方结合了征收成本而调整），另外，区位上距离示范区线凤溪站（原徐乐北路站）直线距离仅约300米左右，其未来项目定价可能会向50000元/平方米单价靠拢（该推测仅供参考，请以项目方后续实际价格为准）。

周边配套:

教育资源：项目周边规划了4所幼儿园（含现状1所），板块内现状有2处凤溪小学（详见附图），并将在凤溪小学本部（上图北侧小学）北侧地块扩建初中部。

今年9月，青浦区与上海市教育科学研究院合作办学签约仪式举行，区、院双方将以青浦区凤溪小学为基础，升级建设为公办九年一贯制学校，共同探索未来学校的实践路径。

商业设施，在示范区线凤溪站北侧，规划了两幅商住地块（其中商业占比60%），根据上位规划，示范区线沿线站点均将规划TOD商业设施。另外，板块沿嘉松中路也规划了大量的商业设施，其中包括了电影院等。

邻里中心，板块规划了3处邻里中心，功能包括了菜场、卫生服务站、文化活动室等。

交通设施，项目距离示范区线凤溪站直线距离仅约300米，通过示范区线坐两站路就可以直达虹桥枢纽，通勤十分便利。

本次公示期限为2025年12月11日至2025年12月20日。

收集意见截止日期为2025年12月27日。

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（以上解读仅供参考，最终请以官方公示为准。）

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来源：青浦区政府网等
编辑：大青浦房谈