广州东西格局大调整！兜兜转转30年，大潮又回到“初地”

这个月底，广州聚龙湾太古里就要开街了。

兴奋吗？这是大湾区第一个太古里，也是国内首个滨水太古里。

但，有多少人想过这个问题：这么高端的商业体为何选择西部的聚龙湾，而不是东部板块？

有时候，问题本身就是答案。

01.

潮水的方向已经变了

我知道，每每谈到荔湾，大家都喜欢讲“东进南拓”，认为西部不是广州发展的方向。

没关系，我们这篇推文就是来破认知的。

先问大家三个问题：

为什么太古里、万象城两大重奢商业，全都放在了西部的白鹅潭？

为什么西部白鹅潭的地铁密度，远超天河东、老黄埔、科学城这些东部板块？

为什么“三馆合一”这样的省一级大型公建设施，同样放在了西部？

说好的“东进南拓”呢，怎么在最烧钱的地铁上、最吸金的重奢商业上，反而“以西为贵”？

问题本身就是答案！

白鹅潭艺术中心（三馆合一）

熟悉广州规划的朋友都知道，上述这些安排绝非偶然，而是政府自上而下的顶级资源推动，是广州在西部下的一盘大棋。

2018年，中央赋予广州一项新的历史使命——老城市新活力。在此背景下，广州一路向西、重振老城区，是为应有之义。

所以，潮水的方向其实早就改变了，但人们的认知还没有跟上，存在一定的“时差效应”。

02.

芳村与天河，原本同等重要

其实，说潮水的方向变了，不一定完全准确，因为白鹅潭从一开始就在广州的顶层设计之中。

时间回到上世纪80年代初，广州处在改革开放的最前沿，最紧迫的事情是跳出老城区的束缚，向外打开城市框架。

于是，有两片新鲜的土地被看见，一是越秀边上的天河，另一个是荔湾边上的芳村。二者一东一西，形成呼应。

1985年5月，广州做出了一个极具象征意义的决定：芳村区与天河区同时成立。

这释放了一个清晰的信号——东西并进，是这座城市在改革开放初期为自己锚定的顶层设计。芳村与天河，被赋予了同等重要的战略分量。

最能证明这一点的，是广州第一条地铁起始点的设置——正是芳村和天河，这是对“东西并进”战略的坚定执行。

有一件如今看来依然很有魄力的事：广州1号线，是全国第一条完全由地方政府自筹资金修建的地铁，压力之大可想而知。

而其中最艰难的一段，正是通往芳村的西段——它必须穿越珠江，江底钻隧，必定需要顶尖的技术和高昂的成本。

据估算，整条线路的造价高达127.5亿元。这个数字，甚至比1985年广州全年的GDP（124亿元）还要高出3.5亿元。

但即便如此，广州的决心依然坚定：地铁，必须通到芳村。

为什么呢？因为芳村的战略意义太重要了——

它地处珠江西岸，与荔湾、越秀等传统中心区一江之隔。连通芳村，便可打破江河天堑，推动城市向西南扩容。广州西部引擎、广佛极点的地理优势也将得到释放。

也正因为如此，广州不惜探索超前的“以地换路”模式，即通过出让珠江新城的土地开发权，来为1号线的建设筹资。

今天的你能想象吗，广州搞珠江新城的“初心”，有一部分是为了给1号线的建设融资、给芳村通地铁融资？

03.

珠实来了，聚龙湾原地起飞

分析认为，广州当初建1号线，是希望以这条地铁为扁担，扛起东西两翼的天河与芳村，这样广州就有了两个拳头。

可惜，历史并未完全按照最初的剧本展开，由于广信破产等因素的影响，芳村的发展突然搁浅，而天河凭借六运会的东风一飞冲天。

后来的事情，大家都知道了，芳村一度沉寂了十多年，直到2005年，芳村并入荔湾区。芳村这个名字消失了，取而代之的是白鹅潭。

2013年开始，广州在老城区启动“退二进三”的战略，白鹅潭成为城市更新的主战场，发展突然提速。随后，白鹅潭、聚龙湾、花地湾等名词等在媒体上轮番轰炸。

2021年，是白鹅潭和聚龙湾的关键转折点。

这一年，广州获批建设国际消费中心城市，随后规划了五大世界级商圈。其中，白鹅潭商圈的定位尤为特殊——它是五大商圈中唯一在传统中心之外全新规划、独立成片的。

这一定位，使它跳出了原有框架，被赋予了打造未来城市新中心的巨大想象力。

同年8月，珠江实业集团通过公开摘牌，正式成为聚龙湾片区的城市更新改造主体。这个位于白鹅潭核心的启动区，开始原地起飞。

1个多月后，聚龙湾与太古地产签约了合作意向书，由珠江实业集团与太古地产联合打造一个太古商业项目。消息一出，全城震惊。

所有人都在问，为什么是聚龙湾？

首先是其独具一格的滨水属性，聚龙湾所在的白鹅潭，三江汇聚、水域开阔，是汇聚高端要素的天然选址。

第二是其连片开发、整体规划的有利条件，广州主城区的滨水区域也不少，但像聚龙湾这样腾出2.2平方公里的大型滨水地块，凤毛麟角。

图源：广州荔湾发布

第三是看重白鹅潭作为千年商都发源地的文化底蕴，在这样一个地方做高端商业，具备强大的号召力与凝聚力，大家是服气的。

此后，更高层级的规划接踵而至，持续注入信心。2022年5月，《广州市珠江沿岸高质量发展建设规划（草案）》公示，明确提出要将包括珠江西航道在内的中心城区段，打造为世界一流的滨水活力区。

04.

为改变城市的格局而来

那么，什么是聚龙湾？

根据《广州市白鹅潭聚龙湾片区城市更新单元启动区子单元详细规划》，聚龙湾是一个面积约2.2平方公里的超级片区，由广州市委市政府规划的重大产业项目，涵盖高端商业、总部经济、双创经济、文化艺术、品质人居等多种业态。

无论是看功能定位，还是看规模体量，这个项目从一出生，就是为了改变城市格局而来。

因为，聚龙湾想做的，远不止一座商场或一个商业街区。

其顺应了未来广州的发展需求——我们有承担商务中心的CBD，有聚焦科技中心的CTD，却始终缺少一个真正意义上的CAZ（中央活力区）。

在顶层设计上，聚龙湾与珠金琶是完全错开的，它要打造的是一个融合商业、办公、居住、文化艺术、休闲、生态为一体的滨水中央活力区（CAZ）。

聚龙湾具备明显的“后发优势”：同样拥江而立，却拥有更复合的业态、更深厚的在地文化、更先进的设计理念、更舒缓的生活节奏。

有网友一针见血地说，传统商务区给人的感觉就是“牛马上班的地方”，而聚龙湾给人的感觉是“有钱人的乐活中心”。

放眼全球，超级城市发展到一定阶段之后，都会分化出一个“铁三角”，CBD掌管商务，CTD掌管科创，CAZ掌管生活。

现阶段的广州不缺CBD，也不缺CTD，但真的缺一个类似纽约哈德逊广场、巴黎拉德芳斯、伦敦金丝雀码头这样的CAZ片区。

说聚龙湾改变城市格局，一方面是调整广州长期以来“东重西轻”的格局，另一方面也是重塑广州的城市气质。

作为一个超级城市，广州的中心区不能只有“牛马上班的地方”，也应该有一些“乐活中心”，让整个城市的节奏松弛下来。

文武之道一张一弛，这才是一个完整的广州。

05.

一个更完整的广州，从聚龙湾展开

肩负如此重任，注定了聚龙湾绝非一个地产导向或者地产先行的项目，它必须长期主义，才能凝聚最大的共识。

聚龙湾是怎么做的？如你所见，基础建设都搞了三四年，100亿的真金白银已经砸进去了，还没听说要卖房的信息。

这种巨大的前期投入，这种耐心与定力，在广州的城市建设史上，极为罕见。

我后来了解到，这种模式之所以能够成立，源于项目的根本机制不同。

聚龙湾是广州首个采用“政府主导、国企开发、全周期管理”模式的城市更新项目。建设原则就是“高起点谋划、高规格招商、高标准建设”。

这意味着，从前期的土地整备、规划，到中期的建设，再到未来的招商与长期运营，整个聚龙湾的开发主导权与责任，都统一握在珠江实业集团旗下的珠江产投手中。

这个模式从源头上确保了片区发展能够“一张蓝图干到底”，这与传统商务区多主体开发的模式形成对比。

这样的重任为什么交给珠江实业集团？

分析认为，珠江实业集团是广州市属国企中唯一城市建设运营全产业链企业，拥有46年城市开发建设经验，从全国第一家中外合作五星级宾馆白天鹅宾馆起步，其先后打造了花园酒店、天河体育中心，广州体育馆、广州图书馆等多个广州市标志性建筑。

上世纪80年代，珠江实业集团在淘金片区主导连片开发，通过串联华侨新村、环市东商务集群，建成花园酒店、世贸大厦等一批标志性项目，形成集居住、商业、办公、文旅于一体的复合型片区。在珠江新城之前，淘金率先实现“在地文化”与“国际设计”的融合，成为广州首个国际化CBD。从此，连片开发成为珠江实业集团的品牌底色。

从40多年前的白天鹅宾馆，到淘金，再到如今的聚龙湾，珠江实业集团又回到了梦想起飞的初地，这与广州重回白鹅潭的历程，惊人地同步。

冥冥之中，有着很多共鸣之处。

聚龙湾以及白鹅潭的复兴，意味着城市发展从来不是线性的。30年前广州“东西并进”的初心，曾因天河崛起而失衡，但当年通向芳村的1号线已为今日埋下伏笔。

如今，历史的钟摆再次回到广州腾飞的“初地”——白鹅潭，聚龙湾作为其复兴的战略支点，未来将成为广州面向世界的潮流会客厅、美学新名片，——这不是简单回归，而是城市在更高维度上的校准。

住在这里的人，将一起参与这场变革：下楼就是太古里的时尚现场，走两步就到了白鹅潭的精彩水岸，一种“快耍慢活”的生活节奏，与传统CBD的奔波忙碌形成鲜明对比——这里不是追赶时间，而是沉浸时光。

在此意义上，白鹅潭的复兴不是为了替代天河，而是让跨越四十年的城市天平实现再平衡。一个更从容、更丰盈、更完整的广州，正从广州西徐徐展开。