亲属间“50元”买卖房产无效？法院这样判！北京房产律师解读

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一、案情介绍

张先生与王女士系夫妻，育有三名子女：长子张强、次子张伟和女儿张莉。王女士于2006年去世，未留遗嘱；张先生于2022年去世。

2002年，张先生与甲公司签订《房屋买卖契约》，购买了一号房屋，并于同年取得产权证，登记在自己名下。该房屋系张先生与王女士婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。

2013年2月，张先生与次子张伟签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定以50元的价格将一号房屋“出售”给张伟，并完成过户登记。

2024年，女儿张莉向法院提起诉讼，请求：

确认该《存量房屋买卖合同》无效；

判令将一号房屋重新登记至张先生名下。

张伟辩称：一号房屋原为1990年拆迁安置所得，当时就分配给他个人居住。因房改时需使用父母工龄，才以父亲名义购买。2013年的“买卖”实为将房屋归还给他。他还提交了一份张先生生前所立《遗嘱》，其中明确写道：“次子张伟分得两居室一套”，并指出该房即为一号房屋。

另案（A号判决）查明，张先生名下共有四套房产，其中二号房屋直接登记在长子张强名下，三号房屋已于2013年过户给孙子，四号房屋为另案争议标的。

二、裁判结果

法院判决：

确认张伟与张先生于2013年2月签订的《存量房屋买卖合同》无效；

驳回张莉要求将一号房屋变更登记至张先生名下的诉讼请求。

三、法院说理

法院认为：

虽然合同形式上是“买卖”，但成交价仅为50元，明显不符合市场交易常理，双方并无真实买卖意思，属于《民法典》第146条规定的“以虚假的意思表示实施的民事法律行为”，故合同无效。

但合同无效不等于房产必须返还。结合拆迁背景、家庭居住历史及张先生所立《遗嘱》，可认定张先生生前已明确将一号房屋分配给张伟，并通过过户完成实际交付。

张先生现已去世，其作为权利主体已不存在，张莉要求将房屋“回转”至死者名下，缺乏法律依据，亦无实际意义。

因此，虽买卖合同无效，但房屋归属已由被继承人生前处分，其他继承人不得再主张返还。

四、律师提示

亲属间房产“买卖”需谨慎：若无真实交易对价，仅以过户为目的签订买卖合同，可能被认定为虚假意思表示而无效。

遗嘱+实际履行更有力：仅有遗嘱未必足够，若能配合实际交付（如过户、居住、管理），更能证明被继承人的真实意愿。

拆迁安置房权属复杂：即便登记在父母名下，若原始安置对象包含子女，子女可主张相应权益，但需充分举证。

工龄购房≠产权归属：使用父母工龄享受房改优惠，不必然使房产完全归属于父母，需结合出资、居住、家庭协议等综合判断。

继承纠纷宜早处理：父母去世后，房产若已处分，再行追索难度极大。建议生前通过合法方式（如赠与、遗嘱+公证）明确安排。

北京房产律师提醒：家庭房产处置看似“家事”，实则涉及重大法律风险。建议在专业律师指导下，通过合法、清晰的方式完成财产安排，避免亲情破裂与诉讼纷争。