湖南
前段时间，长沙沙恒大童世界3宗娱乐康体用地的司法拍卖引发全城关注。
在历经一次流拍后，该地块于12月2日被湖南湘江新区悦景投资有限公司以 2.83 亿元底价竞得，为这一停工多年的文旅项目画上阶段性句号。
而在长沙河东，另一宗境况差不多的土地也摆上了拍卖席：它就是位于滨水新城河东丁字片区的合能湘江公馆项目待建地块。
合能湘江公馆作为合能集团在长沙的重点布局项目，原本计划打造集住宅、商业于一体的滨江宜居社区。
在2020年面市，彼时凭借着临江、近雅礼丁江学校，且售价仅5字头起，相当亲民，有不少购房者选择。
众所周知，前几年随着大环境的变化有不少开发商遭遇了危机，楼盘陷入停滞，合能湘江公馆也是其中之一。
目前这个项目东侧地块已建有几栋楼，其中东北侧几栋住宅楼已交付，东南侧还有三栋住宅楼在建中。
下为楼盘全景网于2025年6月份的航拍
已交付的住宅楼中，有不少业主已经装修，今年还有业主在问政平台反馈退装修押金的事，官方答复：开发商遇到资金断裂等一系列经济问题，账户已被冻结...
好在项目还有一大半的土地还没有开发，还有利用价值。而此次拍卖的地，就是这个。
下为2025年6月楼盘全景网的现场航拍：
据拍卖公告，该地块 总土地使用面积为76205.6平方米，加上地上还有一个已建成的售楼部，总评估价约为5.05亿（50555.31万），起拍价为评估价的七折，约3.54亿。
目前该地块南侧设有设有临时施工区，地面有活动板房和民宅、已做水泥硬化，西南侧建有一栋临时售楼部和广场，其中售楼部总层数共两层，二层内部装修局部有破损，实际约9成新。
从地块的核心指标来看，该地块开发潜力还是值得看好的：地处 湘江大道与双湖路交汇处东侧，与湘江直线距离约 400 米，享有一定的江景资源。
地块容积率 2.92，总建筑面积约22.25万㎡，起拍价35388.717 万元，算下来楼面价只要约1589元 /㎡，相对来说很便宜。
目前该地块的司法拍卖已进入公示阶段，起拍价约3.54亿，月底会有结果。
如果这次拍卖无人接盘，那参考文章开始提到的恒大童世界，二拍就会更便宜，那楼面价就会更低。
从市场角度看，这个楼面价也为后续开发预留了充足利润空间。同时地块的成功拍卖，或许也能解决合能湘江公馆的历史遗留问题，虽然按照该项目原来规划建设的可能性非常非常小，大概率会独立，成为一个独立的小区。
但至少有希望完善一下目前合能湘江公馆已建的楼栋，当然，这个具体要看如何协商了，个人认为还是有戏的。
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