佛山老破小，卖爆了！

老破小卖不出去？烂在手里的“垃圾资产”？但凡你稍稍留意现在的行情，就不会出现这样的想法！

最新数据显示，在北京、上海等一线城市的二手房市场中，老破小低总价房源正成为交易“主力”，其中北京成交占比高达57.19%，上海也达到48.72%。

曾经要“掏空六个钱包”才能买到房子，现在踮踮脚就能买到。

而在佛山这种二线城市，我们更以为老破小无人问津了，但没想到的是，其交易速度也是在加快，比如一套南桂西的东升小区，楼龄25年，挂牌1天卖出！

家人们，你们真的没有看错，老破小的春天，来了。

01.

佛山老破小成交周期

以“1天”为单位

相对而言，佛山老破小的出售速度的确让人惊奇。话不多说，直接给大家上案例。

我们先看禅城这边的。

比如季华这套影荫阁小区，别看是步梯房，关注的人本就不少。

项目挂牌55万，还进行了两次调价，按照当下行情，上车门槛只会更低。

影荫阁距离广佛线季华园地铁口大约400米，周边有惠景幼儿园、城南小学、鸿业小学，商业有万科里、顺联国际购物中心、东建世纪广场。

一个家庭平常急需的配套，地铁、学校、商业样样不缺，再加上低价，当然值得入手。

张槎板块的汇华明苑，同样是步梯房，仅带看2次，挂牌6天就成交了。

而该小区上一套相同面积房源成交周期是175天，挂牌价格是78万，一年的时间，仅挂牌价格就降了20万。

汇华明苑建成于2004年，只有2栋楼，传统意义上的单体楼。

但周边有广佛线同济路地铁站，禅城机关第一幼儿园、弼唐小学，嘉纷天地、同济广场等，生活氛围浓厚。

就连南桂西的东升小区，楼龄25年，最快1天卖出！

小区同样是学铁商齐全的配置，加上面积103平总价63万，折合均价6116元/㎡，总而言之，性价比非常高！难得捡漏机会！

南海区的老破小同样引发争抢。

千灯湖金菊村，楼龄26年，一套93.71平户型10天成交。

总价89万，调价一次，老实说，这个价格买入千灯湖，真的很划算。

不过南海区这边，老破大反而更受欢迎。城市广场板块的怡翠花园、怡翠馨园，挂牌十来天就成交，甚至没有讲价的，成交价即是挂牌价，

千灯湖核心地段标杆项目中海万锦豪园，成交更快，挂牌四、五天立即有买家入手。

业主可能急着出手，单价从之前高峰4-6万/㎡，跌回“2字头”，折合单价2.87万/平，买家当然抢着入。

中海万锦豪园虽然至今已有约20年楼龄，属于较早期的住宅项目，外立面、公共区域等可能存在一定折旧痕迹，但不能简单定义为“老破大”。

大园林、丰富底商、地铁口、对口灯湖小学+灯湖中学，组合拎出来随意吊打市面上大多数楼盘。

顺德与南海情况相似，老破小引发争抢，老破大同样好卖。区域限制不明显，连杏坛这类边缘板块的20年楼龄户型，挂牌2天就能成交。

02.

“老破”产品凭什么“逆袭”？

事实上，在楼市里，老破小一直是个颇具争议的存在。有人觉得它们楼龄高，户型设计差，贷款受影响，不值得出手。

那老破小区，为何最近变得抢手了？

第一，低价永远赢得市场。

对于刚需而言，老破小最够便宜，能用50万解决，绝不用100万。

以黄岐为例，一套86.55平三房老破小，总价才53万。

黄岐二手房近3年成交1.38万/㎡，部分次新房或配套较好的楼盘，单价1.8万-2万元/㎡。片区新房均价大致在2万-3.4万/㎡之间。

同样的户型面积，次新房就得花上百万，新房更高，老破小只用花50多万。

次新房挂牌价

其次，是收益问题。

说白了，就是有钱赚。

佛山五区的租金回报都不低，除开禅城，其余四区均在2.1%以上。

对于投资客而言，老破小的租金回报率更是可观。（租金回报率=月租金*12个月/房屋总价）

比如东方广场，一套77.25㎡户型，挂牌价格79.5万，月租金2500元，租金回报率3.77%。

再看小户型产品，面积24.15㎡，挂牌价32.8万，对资产颇丰人的来说，真就一辆车的价格，但月租金1250元，其租金回报率高达4.57%。

我们再随机选取几个小区，表现同样不俗。

再与大部分银行约0.65%-1.3%定期存款利率相比，收益更明显。

如此一来，总价不高，租金昂贵，投资客当然要重仓。

第三，成熟配套，是老破小备受欢迎的终极密码。

出门几百米就是地铁口，菜市场，商业广场，医院，既有便利性，又有烟火气，这是当代人急需的。

对于家庭而言，有学区壳的老破小更值得青睐了。

因为二胎、三胎的放开，佛山2017年、2018年的户籍人口出生率创下了近10年的新高。

这几年是幼升小的高峰，未来几年是小升初高峰。

再加上去年5月，佛山放宽入户政策，随着一大波户籍人口的迁入，公办学校户籍生人数大幅增长

“人户一致”户籍生，都有可能面临学区调剂，孩子想要入读，得早早做准备。

而买入老破小，这是一条省钱、便捷的通道。

第四，微改造盛行。

2020-2024年，全市共推进944个城镇老旧小区改造工作，惠及居民约21.69万户。

截至2025年4月中旬，完工小区838个小区，完工率约86.84%。（来源：佛山发改）

最近，佛山又连续发布超10条相关公告，涉及福禄社区、升平社区等建成于2000年年底及之前的老旧小区。

改造力度大， 改造时间短。改造完成后，资产、租赁价值大概率上涨，提前置入，是可以享受红利的。

写在最后：

当然了，老破小的缺点也非常明显，外立面破旧，没有电梯，人车不分流，绿化少，物业差……种种缺点不一而足。

如此一来，老破小就变成了置业跳板，那么选择就得注意些。

①配套一定要齐，学铁商缺一不可

②注意面积段，佛山市场主流面积段扔聚焦在90-110㎡以及110-144㎡，过大或者过小都不易流通。

既然决定买入，就放平心态，等待时机。