北京买房：理清思路，购房建议1743

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们是北漂夫妻，我事业编即将有京户。因为已经领结婚证了所以不能再住单位公寓，因此考虑买房，目标区域为昌平或门头沟地铁沿线，您建议哪个方向更合适？

主要目前我们面临一个抉择问题，就是老家的宅基地如何处理？目前是父母在住，离投靠的年龄还有十年左右，房子已经很破旧，理应翻建一下。但村里有人要买，价格20多万吧。这导致我们有些两难，翻建的话至少20多万，而且为了预防将来不准翻建还要建的更结实，那40万都有可能。

但父母又最多住十年时间，以及按目前政策确定无法继承，只能寄希望于政策调整。可不翻建的话父母至少要凑合五年以上，以及到北京投靠之前也不知是否应该按高标准翻建？不知您是否理解农村的这点事儿，总之我们非常的为难，不知该如何选择了。

如果现在翻建，那首付款就要留出至少30万，买房就更小了，即便父母投靠都没地方住。可如果翻建又很可能这钱浪费，因为不太可能再让翻建和继承了。

A：

1、哪个方向合适？如果是在海淀工作，那常规建议就是先选择北边昌平呗，回龙观或沙河，再或者南邵都行，大多数房子的价格走势跟大盘一致。门头沟当然也挺好，但这就看自己的通勤了，在石景山的话买西边更合适。

2、宅基地，归根结底就是首付款多少的问题是吧？那要是我就先不翻建了，省下钱来先解决了北京的居住问题再说。反正我作为当父亲的，如果为了支持孩子北京买房，那我宁可再凑合五年。

而且您买房之后才有资格让父母投靠吧？也就是这房子将来父母也有可能同住，那要是换了我就凑合五年呗。

另外您父母的年纪也就50左右吧？那假定现在花20多万翻建了房子，十年后您父母就很可能投靠了，到时候是否提前再翻建一次更结实的？翻建的话这20多万白扔，不翻建的话坚持不了多少年，宅基地仍然有可能被收回，到时候是不是更两难啊？

3、卖不卖的甭着急吧，毕竟父母还得住呢，人家买房的总不能交了钱还让您家父母居住吧？当然，我对您老家宅基地的行情也不懂，如果预测也有可能降价，那就提前卖掉呗。但得先解决父母居住的问题。

4、其他的我没什么建议了，我对宅基地一知半解，各地的情况也不一样，只是当个参考吧。

仅供参考。

二

Q:

请问，从投资角度讲，现在算不算是商住公寓最低谷的时期？就算这种房很不适合投资，那如果在最低谷买入，是不是也成了价值投资了？

我计算了十多个公寓的租售比，最高的已经达到200多，最低的也在300多，也就是收益率3-4%，我不敢长期投资，但从短期投资讲是不是有机会了？您的见解？

A：

1、您说的有道理，哪怕是严重有瑕疵的投资品如果跌入最低谷，那此时买入也算价值投资了。甚至说哪怕是谁都心知肚明的“资金杀猪盘”，也是有赚钱可能的，不少人都去薅羊毛了。

但这其实就不能算投资了，而是投机，特点是短期+小概率+以小博大，对时机和节奏的把握要比“长期+大概率+对等交易平均利润”的投资难多了。

2、所以这看自己的能力吧，其实就是纯粹炒房而已，也没什么新鲜的。内地最早的炒房其实是商铺，90年代初就有炒作租赁权的了，我入行后的第一个项目就是商铺。后来又陆续炒写字楼和商务公寓，2001年的温州炒房团之后才轮到住宅的。

商住公寓则是2005年之后开始炒作，2007，2009，2013和2016年都非常疯狂，当时参与者其实和您现在的心态一样。也就是都觉得眼下是最低谷，至少是相对低谷，买到了就坐等赚钱。但结果是有赢有输吧，时机早或时机巧买入的，然后再抛的快的都赚了，没操作好节奏的就都赔了呗，或者是被套牢。

3、总之这种先例有的是，前两年还有炒作深圳杭州和重庆公寓的呢，参考他们的手段吧，或许能赢，看手段和运气了。但我是没什么见解的，看您自己的判断吧。

仅供参考。

三

Q:

请教婚房的选择。我男友是北京人，家里有房但却是老破小，不适合当婚房，所以我想自己婚前买一套价格不贵的新房或次新房。

先自住，将来怀孕的话或者是置换成大点的，或者是租出去，然后租一套大点的以方便父母一起住。预算是80万首付，月供可以在1-1.5万之间（我收入税前30万左右）。

现在的问题是：

1、我这种想法现实吗？有没有没考虑到的问题？

2、看了不少新房和次新房了，但都在五环外甚至六环附近，是否在保值上是弱项？

3、五环或四环内除老破小外，能买的只有公寓性质的，有的还有办公，是否也不合适啊？

4、如果不考虑学区，请推荐几个适合的地段和小区，如有房源不胜感谢。

A：

1、想法怎么说呢？一般来说，如果买新房的话建议长期自住，不太适合出租。尤其是郊区新房，本来租金就不高，而且有个三两年的就把装修给毁了，收的那点租金不够损耗的，对于婚房来讲就更不划算了。

次新房的话那就是算账了，既看购买的成本，也看装修的价值，等出租的时候算算值不值吧？如果装修的好，常规建议不如趁着还值钱卖掉置换，否则也是毁装修。

2、房产的价值由地段儿决定，至少是大部分。近些年北京郊区保值好的新房基本都是高新产业区附近的，否则的话都不算太强。毕竟北京早就过了大发展的阶段了，而且大饼越摊越大，新区也就越来越多，很难说哪个板块得到的支持更多。所以看具体的地段儿和小区吧，也不能一概而论，只能说大多数郊区都是自住为主的，投资性不是太强。

3、公寓指70年的是吧？那是否合适就看自己的感受了。一般来说是不太建议的，因为既然是有办公的，那说明优势就是地段儿好，繁华+交通方便。

但既然是有办公的，那通常都是人来人往的，不太适合家庭自住。而且这种房的价格走势一般都偏弱，只是租金收益率高些而已，但这所谓的高也是因为房价涨的慢才显的高的。

4、我推荐不了，没房源。而且婚房最好自己选择喜欢的，地段儿更得看自己的通勤。我只是列出这些情况，供参考吧。

四

Q:

我家北京人，在天桥北纬路有套老房，80年代的50平500万左右，租了好多年了。拆迁感觉没可能了，学区也用不上，是不是应该卖掉？现在才租5000块钱，中介建议简单装修一下能多租点，但我感觉没必要。至少得花好几万，几年也收不回来。

A：

1、您这套房的报价不太对似的，感觉有点儿报高了。现在如果说一套老房能租5000，哪怕是金德月这种顶级学区，想卖到500万也不太容易，没那么高的溢价率了。

或者说如果是报价没问题，那500万的房怎么也得租到7000左右才合适，毕竟大椿天不算多强的学区。而您才租5000这又太低了，就算装修不好也不至于。

所以您要不再核实一下吧，要不就是报价高了，要不就是租金太低了，反正总有一个价格不太对的。

2、再或者说，如果您的这俩数据是真实的，那要是我就卖掉了。因为溢价太高了，高的实在不合理。现在毕竟老破小的平均租售比才550，而您这套房高达1000，就算租便宜了，那溢价率也在40%左右，赶上顶级学区的占坑儿房了。

可大椿天不是顶级啊，那等明年的入学人数拐点之后，这套房溢价部分的保值就风险偏大了。学区不算强+房龄老+装修差+价格高，优势在哪里啊？

3、拆迁肯定是别想了，二环内不让商业开发，那就没人来做亏本生意。反正要是我就卖掉了，或者是置换成没有学区溢价的房子，同等总价的情况下能多收2000多租金呢。

仅供参考。

五

Q:

本人单身妈妈，带六岁女孩，目前房子是陈经纶嘉铭的学区房，老破小还有100多万的贷款，月供6000左右。我想问一下，孩子明年入学后是不是就可以卖掉这套房了，不影响小升初吧？

因为月供压力有点大，也知道学区房溢价高，想换个性价比高的，不再贷款也就没压力了。如果可以的话能帮忙卖房和推荐房子吗？另外****小区这种房是不建议吗？我听中介说性价比很高。

A：

1、陈经纶嘉铭是九年制，入学之后就学籍固定了，也就能卖房了，不耽误小升初。那些小学和中学分别对口的，才需要留到上初中之后呢，否则升学的时候没房没户就不能对口目标学校了，只能派位。

2、**小区是典型的老公寓，谈不上不建议，只是说看自己的主要需求了。中介说的没错，这种房从居住角度讲是性价比很高的，但从价格走势角度就普通了，至少是不强，最好成绩能跟上大盘吧。

所以如果是居住为主，那买这种房合适，长期自住的话性价比高。但如果是过几年还要换房，那这种房未必合适，有可能因为走势弱而导致换房的时候吃点儿亏。但如果是几年时间也无所谓，都是时间长了的价格差才明显呢。

仅供参考。

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