统计局：70个城市11月住宅销售价格环比下降，如何解读？

写了一年的房价和地产趋势，总体上的表达是：数据存在周期性下滑，但房地产行业整体稳定、保交楼促民生等事项推进顺利，地产行业未来可期、短期存在筑底现象！

不过，问题还是那些问题，这今年都没变过，就是债务螺旋和消费力不足，归根到底就是朱云来2020年说的”把投资当需求可能是个伪命题“！毕竟，有效需求的核心是 “有支付能力的真实需求”，并且需求也不能被投资无限的创造，其核心还是收入与物价的平衡！

从这个角度再去看国家统计局2025年12月15日发布的11月房价数据：其显示的70个大中城市商品住宅销售价格呈现“环比总体下降、同比降幅扩大”的态势，也不过只是常态化的延续。

这一结果既反映出房地产市场调整的延续性，也折射出政策宽松与市场信心修复之间的“时滞效应”。不过，在首套房利率普遍跌破3%、新房供给存在市场倒挂、头部房企债务处置加速、豪宅带动平均数据上升的背景下，房价走势的结构性分化与局部改善信号共存，这或许预示着解决路径会向更大规模的杠杆和宽松演变！

我们接下去，简单解读下统计局数据：

首先，从城市层级看，房价走势的分化特征愈发清晰，一线城市的“领跌效应”与二三线城市的“降幅收窄”形成鲜明对比。

在新建商品住宅领域，一线城市环比下降0.4%，降幅较上月扩大0.1%，其中深圳以0.9%的降幅成为焦点!而二三线城市降幅均收窄0.1%，分别降至0.3%和0.4%。

而二手住宅市场的分化更为突出：一线城市环比降幅扩大至1.1%，北京、广州降幅均超1%，二线城市降幅持平于0.6%，三线城市则收窄0.1个百分点至0.6%。

在这种分化背后，是不同城市市场基本面的差异，一线城市二手房挂牌量高企，部分业主“以价换量”意愿强烈，而二三线城市在政策定向支持下，刚需释放节奏相对平稳。

值得注意的是，即便是同一线城市内部，也出现了显著的分化，而这取决于当月豪宅楼盘的数量。上海在11月逆势实现新建商品住宅价格0.1%的环比上涨，成为四大一线城市中唯一上涨的城市，其5.1%的同比涨幅更是与北京、广州、深圳的同比下跌形成强烈反差。这一现象与上海优质住宅供应增加、改善性需求集中释放密切相关，也印证了“好城市+好房子”的结构性机会依然存在。

相比之下，深圳新房价格环比降幅扩大至0.9%，同比下跌3.7%，反映出其市场调整仍在深化，这与当地产业结构转型期的人口流动特征及库存压力直接相关。

看完环比，再看同比，11月一线城市二手住宅价格同比下降5.8%，降幅较上月扩大1.4%，其中广州以7.2%的同比降幅领跌。

而二三线城市的二手住宅同比降幅均超5%，且仍在持续扩大！这一方面是受2024年同期基数影响，另一方面也反映出市场信心修复的缓慢，尽管2025年以来房贷利率已降至历史低位，首套房商业贷款利率普遍跌破3.1%，部分城市低至2.95%，但“买涨不买跌”的心理仍在主导市场预期，而这很可能引发低利率陷阱，即只要还有更低的预期，当下市场就不触底。

我们以100万元30年期贷款计算，当前利率较2023年的5%相比，月供减少超1100元，30年累计节省利息超41万元，但这种成本优势尚未完全转化为购房行动，因为虽然银行存款规模不断上涨，但普通居民的当下现金流紧张和未来现金流预期的错配问题依然存在。

同时，我们也要看到政策效应的“时滞性”也是存在的。2025年以来，房地产支持政策密集出台，5年期以上LPR累计下降10个基点至3.5%，叠加银行主动减点，首套房利率普遍降至3%以下，存量房贷客户通过利率协商机制，部分高息房贷利率降至2.8%以下，每月还款压力大幅减轻。这些政策本应有效激活需求，但从11月数据看，政策效果仍在传导过程中。究其原因，我前面说过了，利率陷阱是一方面，我这里再加2点，第二就是二手房交易流程复杂、税费成本较高，制约了“卖旧买新”的改善性需求释放，第三则是房企风险化解尚未完成，银行直供房等大量出清冲击市场，反而抑制了成交合价格！

此外，从市场供需端看，当前楼市正处于“供给优化”与“需求等待”的平衡期。在供给端，各地推行“缩量提质”的供地策略，2025年1-11月300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降15.8%，房企拿地向核心城市聚焦，这有助于缓解未来库存压力。

而在需求端，改善性需求已成为市场重要支撑，1-11月百城新房价格在优质项目带动下累计上涨2.29%，但二手房以价换量仍在持续，百城二手房价格累计下跌7.46%。

展望未来，11月数据中的积极信号我们放在最后，也要说一下。比如，二三线城市新房、二手房价格环比降幅收窄，显示政策定向支持已初见成效。上海等核心城市的结构性上涨，证明优质资产仍具吸引力。

中指研究院预测，2026年将有更多增量政策落地，北上深等城市限制性政策仍有优化空间，房贷利率、中介费率等购房成本有望进一步降低。随着政策效应的逐步显现，市场信心将逐步修复，“止跌回稳”的节奏可能加快。

总体而言，房地产正从“高速增长”向“高质量发展”转型，其实每个行业都是！市场空间已经很难持续增长，增量只能通过存量里的质量换！