恒隆地产拿下上海梅龙镇20年租约，持续轻资产扩张

界面新闻记者 | 王婷婷

上海南京西路商圈“金三角”要从“梅泰恒”变身“恒泰恒”了。

“梅泰恒”分别是南京西路中段上的梅龙镇广场（已停业）、中信泰富广场和恒隆广场三座商场，这三座商场共同构成南京西路上的商圈“金三角”，曾长期撑起南京西路的高端零售格局，也见证了沪上核心商圈的黄金发展时代。

随着上海商业多极化发展，淮海路、陆家嘴、前滩等商圈相继崛起，让昔日的“商业高地” 南京西路面临前所未有的竞争压力，即便坐拥黄金地段，但其优势依然逐步被稀释。

连“金三角”之一的梅龙镇广场也不例外。2024年6月30日，梅龙镇伊势丹百货正式终止营业；两个月后，整个梅龙镇广场也宣布正式闭店，实施整体改建。

港资房企恒隆地产从中看到了商机，意图凭借其深耕高端商业的运营积淀激活这一老牌商业，要让“恒泰恒”继续书写南京西路商业传奇。

12月12日，在南京西路1038号商业运营项目签约仪式上，恒隆地产行政总裁卢韦柏表示，“南京西路不仅是沪上乃至全国顶级时尚及商业地标，更是承载上海文化底蕴与历史记忆的核心脉络。能够参与南京西路中段的焕新重塑，我们倍感责任重大。”

图片来源：界面新闻记者拍摄

从“梅泰恒”到“恒泰恒”？

从去年8月起停止运营的原梅龙镇广场，已迎来新的运营方。

12月12日，界面新闻记者获悉，恒隆地产联合上海九百（集团）有限公司（下称“九百集团”）正式签约上海南京西路1038号商业运营项目。

项目由恒隆地产以20年的营运租赁形式经营，将为恒隆地产在南京西路的项目增加约96000平方米的总建筑面积，扩大约44%至约312335平方米。南京西路1038号商业运营项目位于南京西路商圈，其前身正是梅龙镇广场，也是首个将“购物中心”概念引入上海的商业项目。

根据九百集团此前发布的招标公告，南京西路1038号项目由九百集团持有产权，用地面积11671.4平方米，总建筑面积约125219平方米，包括地下三层、地上三十三层，将于2025年实施更新改造，预计工期三年，进一步提升区域能级。

界面新闻从九百集团获悉，南京西路1038号项目预计总投资22亿元。其中，恒隆地产方面将投入不低于5亿元，作为项目酒店、商场及办公区域的装修费用。

据界面新闻了解，恒隆地产本次签约的南京西路1038号商业运营项目，将被升级为一个充满活力的综合商业地标，涵盖零售、酒店及办公空间。

其中，与项目毗邻的美琪大戏院，曾是大华饭店的原址，为1920年代上海最奢华的酒店之一，亦是昔日重要的政治及社交活动场所，以及海派文化的鲜活象征。此次项目改造将引入酒店，亦是对周边早期业态的重现。

图片来源：恒隆地产

对于恒隆地产签约该项目，业内戏称南京西路“金三角”将从“梅泰恒”变身“恒泰恒”。

但严格来讲，原梅陇镇广场不会变成下一个恒隆广场。

据恒隆地产透露，项目将聚焦于追求高品质体验空间的新一代消费群体，致力于打造全新社交枢纽，汇聚全球领先的时尚品牌与新兴消费力量，提供融合文化底蕴与前沿潮流的沉浸式多元体验。

这也意味着，梅陇镇广场原址可能不会再继续做重奢，而是打造更年轻化的高端消费和生活场景。

恒隆地产很清楚，受经济前景不明朗、消费者习惯转变及来自国内外市场的竞争压力等因素影响，中国奢侈品市场早已发生变化，消费者对高端消费渐趋谨慎及理性化，开始转向对体验、沉浸式需求及消费实际价值的追求。

因此，高端商业代表之一的恒隆地产，也不再执着于“高端”。并且，2025年开始不再将旗下内地商场组合划分为“高端”及“次高端”类别。

值得一提的是，如今的上海南京西路商圈已进入“群雄逐鹿”的激烈竞争阶段，兴业太古汇凭借 LV 巨轮实现流量突围，张园通过城市更新与文旅商融合，客流热度持续高位，恒隆广场虽然仍占据南京西路“重奢一哥”的位置，但其传统高端商业运营模式正面临差异化竞争压力。

签约南京西路1038号商业运营项目，或许也是恒隆地产应对南京西路商圈竞争的重要途径之一。只是，该项目最终能否突破同质化竞争壁垒，为南京西路核心商圈注入新动能，还有待时间考验。

“恒隆V.3”能否实现投资回报最大化？

今年以来，港资房企恒隆地产开启轻资产扩张之路。

在本次签约上海南京西路1038号商业运营项目之前，恒隆地产还分别在杭州和无锡完成项目签约。

7月10日，百大集团发布公告，宣布与恒隆地产签署20年租赁合同，将位于延安路546号的杭州百货大楼南、北楼物业租予恒隆地产，租期自2028年4月1日起，租金高达3750万元/季度，相当于年租金1.5亿元。

这意味着，现为银泰百货大本营武林总店B、C馆的4.2万平方米商业空间，将在三年后挂上恒隆招牌。据界面新闻了解，这次合作将使杭州恒隆广场的零售面积增加40％，临街面积增加超过200％。

12月9日，界面新闻获悉，恒隆地产与无锡市梁溪城市发展集团有限公司合作，以一份长期租约获得位于无锡市中心的一个地标性商业焕新项目的经营权。

该项目前身为无锡新世界百货，毗邻无锡恒隆广场，于2011年5月停止营业。接下来，恒隆地产将对其进行焕新改造，开业后将为无锡恒隆广场新增约4.7万平方米的商业空间，令其总零售面积扩大38%至约16.9万平方米。

这也是恒隆地产“恒隆 V.3”策略下的重要落子。

恒隆地产行政总裁卢韦柏表示，很高兴能成功取得这一项目的经营权，标志着“恒隆 V.3”策略再创重要里程碑，引领公司迈向下一阶段增长。

据界面新闻了解，恒隆地产先后经历了三个重要的策略发展阶段。“恒隆 V.1”是基础阶段，指在香港布局多元化业务；“恒隆 V.2”是集团在内地重点扩张阶段，聚焦发展大型资本密集型综合商业项目。

而“恒隆 V.3”是集团的下一阶段策略，侧重在恒隆地产现有项目所在地拓展业务，以高资本效益的方式，精选现有项目再投资，进一步扩大项目规模、可见度及可达性。

卢韦柏此前在接受界面新闻采访时表示，“我们认识到过去那种粗放式、依托城市空白点的增长模式已经结束。现在中国各个城市的商业体量已相当饱和，单纯依靠数量扩张的时代已经过去了。”

因此，恒隆地产希望，“恒隆 V.3”通过善用及提升旗下资产的价值，来实现投资回报最大化。如今随着无锡、上海、杭州这几大项目签约落地，恒隆地产的轻资产扩张战略已进入提速阶段。

但扩张并非毫无挑战。业内认为，当前国内商办市场供需格局持续调整，核心城市优质商业、办公载体供应端持续放量，叠加消费复苏节奏分化等因素，市场整体出租率承压已成为行业共性难题。

恒隆地产今年上半年的业绩也没有很乐观，内地物业租赁收入下滑2%至31.99亿港元，营业利润下滑2%至21.76亿港元。

在此背景下，恒隆地产依托“V.3 战略”推进的旗下周边项目拓展，其投资回报的可持续性仍存在不确定性。