写了“老婆有一间房居住权”，法院为何判无效？｜北京房产律师解析三大败诉原因

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

林秀云与周国栋于2002年再婚，婚后未生育子女。周国栋与其前妻育有三名子女：周明、周华、周强。周强已于2019年去世。

一号房屋原系周国栋与前妻的夫妻共同财产，登记在前妻名下。前妻去世后，周国栋通过公证程序将房屋过户至自己名下。后因该公证被撤销，房屋产权经法院判决恢复至前妻名下，并最终由周明、周华作为法定继承人各继承50%份额。

2008年，林秀云与周国栋签订《协议书》，约定：“若男方先去世，女方只要不另嫁，可与儿子周强同住一号房屋直至终身。”

2010年，周国栋立下自书遗嘱，写明：“我名下房产由周强一人继承，并给老婆林秀云一间房居住权。”

2020年周国栋去世。林秀云主张依据上述《协议书》和遗嘱，对一号房屋享有物权性质的居住权，并要求周明、周华协助办理居住权登记。

周明、周华抗辩称：

北京市目前无法办理居住权登记；

居住权客体应为整套住宅，不能仅针对“一间房”设立；

周国栋生前曾同意出售房屋，林秀云亦签署《同意售房声明》，视为放弃居住权；

林秀云长期在江苏自有住房居住，无实际居住需求；

周国栋订立协议和遗嘱时，对房屋并无完全处分权。

此前继承纠纷诉讼（B号判决）已确认房屋归周明、周华共有，但未处理居住权问题，告知林秀云可另行主张。

二、裁判结果

法院判决：驳回林秀云全部诉讼请求。

理由：其主张的居住权既不符合民法典溯及适用条件，也缺乏物权法依据，且周国栋订立协议及遗嘱时对房屋无完整处分权。

三、法院说理

本案应适用民法典施行前的法律

协议与遗嘱均订立于2021年《民法典》施行前，周国栋亦于此前去世。根据《时间效力规定》第一条，应适用《继承法》《物权法》等旧法。

民法典居住权制度不得溯及适用

虽《时间效力规定》第三条允许“有利溯及”，但前提是不背离当事人合理预期。

《协议书》限定林秀云“与周强同住”，具有人身依附性，非排他性物权；

遗嘱仅写“给一间房居住权”，未明确期限、范围、是否可对抗继承人；

周强已先于周国栋去世，原约定基础已不存在。

若强行适用民法典赋予其物权效力，明显超出周国栋立约时的合理预期。

居住权客体必须特定且可登记

根据物权法定原则，居住权作为用益物权，须以可独立登记的不动产单元为客体。

“一间房”不符合北京市不动产登记最小单元要求，无法设立独立居住权。

周国栋无权处分全部房屋

一号房屋系夫妻共同财产，周国栋仅享有50%份额。其在协议和遗嘱中将整套房屋处分给周强并设定居住权，侵犯了其他继承人的共有权，该部分约定无效。

北京暂未开展居住权登记

法院查明，截至判决时，北京市因缺乏配套法规，尚未启动居住权登记工作，原告请求“协助办理登记”客观上无法履行。

四、律师提示

“居住权”不是口头承诺或模糊表述就能成立

民法典虽新增居住权，但必须通过书面合同+登记（或遗嘱明确+登记）才能设立物权。仅写“有一间房住”不足以构成有效居住权。

民法典新规不能“回溯救旧账”

2021年前订立的协议或遗嘱，若未明确按“物权”设计权利结构，法院通常不会强行适用民法典赋予其排他效力。

处分夫妻共有房产，需配偶或其他共有人同意

即使房产登记在一方名下，若属婚姻期间取得，另一方或继承人仍可能享有份额。单方处分可能无效。

“一间房”的居住安排，宜通过租赁或家庭协议解决

若无法登记居住权，可考虑签订长期无偿使用协议，或由继承人承诺保障居住，但此类权利仅为债权，不可对抗第三人。

再婚家庭务必提前做好产权与居住安排

建议通过婚内财产协议+遗嘱+必要时设立居住权合同三位一体方式，避免身后纠纷。切勿依赖“口头答应”或模糊字据。

本文由北京遗产律师靳双权团队整理。提醒：民法典设立了居住权，但不等于所有“住在这里”的承诺都能变成法律权利。权利要落地，形式必须合规，时机必须恰当——否则，纸上的“终身居住”，可能只是情感安慰。