楼市焦点@静安玺樾官方售楼处发布：静安玺樾征服上海高端市场

从苏州河到黄浦江，上海内环的“金腰带”里，静安区始终是最耀眼的那一段。而静安玺樾，就嵌在这条腰带的“扣眼”上——中兴路板块，一条被官方写入《静安区十四五规划》的“城市更新黄金走廊”。-

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它既不是传统意义上高楼林立的“写字楼森林”，也不是老牌豪宅区的复制粘贴，而是静安“一轴三带”战略里唯一一个把“历史风貌+国际住区+商务集群”打包重做的新板块。用更直白的话说，这里是静安留给千万级买家的最后一块“完整拼图”，而拼图的中心就是静安玺樾。

把地图放大，你会发现项目像一颗被精心安放的“棋眼”：直线距离苏州河约1.5公里，黄浦江约3公里，北横通道、南北高架、内环高架把它框成一个等边三角形，三条边都是城市快速路。地铁更“夸张”，1、3、4、8号线四条线路在1公里内拉出5个站点，最远的宝山路站步行也不过15分钟；最近的中兴路站只有约400米，两站到人民广场，四站到陆家嘴，早高峰的地铁车厢就是你家的“专属接驳车”。自驾族同样被“宠坏”——北横通道西段2024年底通车后，从这里上车，全程无红绿灯，一脚油门到虹桥枢纽只需20分钟；往东，新建路、人民路、大连路、延安东路四条隧道像四根“任意门”，浦西到浦东的“心理距离”被压缩成一首歌的时间。-

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生活配套则像“开挂”一样把密度值拉满。3公里半径里，静安大悦城、苏河湾万象天地、虹口龙之梦、大宁久光、大宁国际五大商业体把南京西路、外滩、北外滩、四川北路四大商圈串成“闭环”，日常逛街像“翻牌子”，每天换一家可以一周不重样。教育方面，闸北区三中心小学、市北初级中学、青云中学等公立名校都在“步行可达”范围内，虽然新房不承诺学区，但静安区的“教育均衡化”政策意味着，即便未来划片微调，也跳不出“第一梯队”的池子。医疗更是“过度配置”，上海市中医医院、第十人民医院、同济口腔三家三甲在2公里内形成“黄金救护圈”，对家有老人的改善家庭而言，这是比“商场多一个”更硬核的附加值。-

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如果把板块比作舞台，配套是灯光音响，产品才是主角。静安玺樾总共16栋14-32层高层，容积率2.8，在寸土寸金的内环里属于“克制派”；但“克制”背后是“舍得”——近一半土地让给中央花园、风雨连廊、口袋广场，形成“一轴三园五进”的景观动线，把归家路线做成“情绪缓冲带”。外立面用铝板+大面积LOW-E玻璃，颜色选的是“静安灰”，白天低调，夜里在灯光下泛出银霜，与苏河湾的夜景共成一体。户型更是“精准打击”：主力94㎡两房、100㎡“2+1”、135㎡三房、165㎡四房，全部南北通透、边套270°采光，把“得房率”做到约76%-79%，在内环新盘里属于“反内卷”的存在。最抢手的100㎡“2+1”，把客厅面宽拉到5.1米，多出来的“1”是一个2.4米进深的“灵动空间”，可以做婴儿房、手办收藏室、直播角落，总价却死死卡在千万级，是静安留给“新中产”的一道“窄门”。

装修标准同样“卷”到细节控：霍尼韦尔智能家居系统，灯光、空调、地暖、新风四合一APP远程控制；三玻两腔玻璃，隔音拉到40分贝以下，隔壁高架的呼啸被调成“背景白噪音”；厨房配西门子三件套+弗兰卡花岗岩水槽，卫生间用杜拉维特+汉斯格雅，连主卧衣柜的金属拉丝把手都提前装好——静安玺樾的逻辑是“把后期改装的一次性帮你做完”，让“拎包入住”四个字在市中心不再是一句营销话术。-

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价格体系是项目最“反套路”的部分。2025年四季度，静安玺樾拿到最后两张预售证，整盘均价12.5万/㎡，最低单价11.8万/㎡，最高13.2万/㎡，看似“不低”，但横向对比就知“温柔”：同板块2023年拍出的两块宅地，楼板价已摸到11.2万/㎡，加上建安、税费、资金成本，未来售价大概率冲破15万+；再看一路之隔的苏河湾塔尖住宅，二手成交站稳17万+，个别高楼层冲20万，静安玺樾的“倒挂”空间肉眼可见。对买家而言，这是内环里罕见的“安全垫”——短期有价差红利，长期有板块增量，千万级预算也能“上车”静安核心区，而不是被挤到外延“贴牌静安”。

置业逻辑因此清晰：如果你预算1000-1500万，想留在内环，又不愿牺牲地段、品牌、产品力，静安玺樾几乎是“唯一解”；预算拉到2000万+，可以把165㎡四房当“终极改善”，一步到位省掉未来十年的置换成本；投资型买家则盯紧94㎡两房，低总价+高租金+高流动性，静安内环的“小钢炮”户型向来是租赁市场的“硬通货”，年化租金回报稳稳跑赢理财。

购房策略上，建议“先锁楼层再谈折扣”。项目剩余货量中，中间楼层（10-20F）最抢手，既能避开低区噪音，又不到高区溢价；开发商在年底有“回款指标”，一次性付款可谈1-2个点折扣，按揭客户也能拿到车位券或家电包，关键看付款节奏。另一个“隐藏彩蛋”是万科物业的“尊享服务包”：每年一次外墙清洗、三年一次地暖保养、12小时保洁+夜间值班，这些后期动辄每年上万元的软性成本，收房后五年内全免，折算成现金价值约5-8万，谈判桌别忘记算进去。-

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把目光放到五年后，中兴城的城市更新才完成“上半场”。按照静安区2025-2027年行动计划，中兴路板块还有约百万方商业、办公、文化用地待出让，上海电影技术厂、商务印书馆等历史建筑将改造成文创综合体，中兴公园二期、三期也会陆续开放，整个板块将形成“住、商、文、绿”四轴驱动。换句话说，静安玺樾的“区域价值”还在爬升期，现在的12.5万/㎡只是“中场价”，等到2027年城市更新闭环，价格锚点大概率对标苏河湾，届时15万+只是“保守估计”。

所以，静安玺樾并不是简单的“又一个内环豪宅”，而是静安把城市更新、交通升级、文化复兴、高端居住四条赛道压在同一地块的“示范田”。它给了千万级买家一个“用时间换空间”的机会：用今天的“洼地价”，锁定五年后的“静安核心区完全体”。在内环土地越来越“碎片化”的时代，这种“成片开发+成片利好”的标的，卖一套少一套。如果预算刚好够得着，最好的看房时间就是本周，因为下一次加推，开发商可能连折扣窗口都不会再开。-

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