商品房预约合同纠纷如何保障购房人权益武汉黄钊律师办理案例分析

一、案件背景

2024年，原告李某（化名）通过某房地产开发公司（以下简称“开发商”）的销售渠道签订了商品房预约合同，约定支付一定比例的房款作为定金，开发商承诺在约定期限内办理正式购房合同签订手续及房屋交付。

在签订预约合同后，李某按照合同约定支付了定金，并积极配合开发商提供相关购房资料。然而，开发商在合同约定期限届满后，迟迟未履行签订正式购房合同的义务，也未明确交付房屋的时间，多次以资金周转、手续未办齐等理由拖延。

李某多次催促未果，且发现开发商在此期间对该楼盘部分房源进行了预售或转让，存在与原合同利益冲突的情况。为了保障自身合法权益，李某决定依法向法院提起诉讼。

在此背景下，李某委托在民商事及房地产纠纷领域有丰富经验的黄钊律师介入，黄律师在接受委托后立即展开案件调查、证据收集及法律分析，为案件提供全程代理。

二、案件争议焦点

商品房预约合同纠纷，主要法律争议集中在以下几个方面：

1.预约合同的法律效力与履行义务

根据《民法典》及相关司法解释，商品房预约合同属于合同性质明确、具有法律约束力的民事协议；

争议焦点在于开发商未按合同约定签订正式购房合同及交付房屋，是否构成违约行为。

2.定金的性质与返还问题

预约合同中约定定金的支付，需明确定金性质是否为履约担保；

当开发商未履约时，购房人是否有权要求双倍返还定金。

3.购房人利益保护与违约责任

购房人因开发商违约可能遭受资金占用损失及购房机会丧失；

如何通过法律途径明确开发商违约责任及损害赔偿范围。

4.诉讼策略及证据准备

黄钊律师在案件代理中，针对合同履行情况、支付凭证及开发商行为收集证据，明确诉讼请求与法律依据；

同时考虑开发商可能提出的合同解除、不可抗力或手续未齐等抗辩。

三、黄钊律师的介入与案件策略

黄钊律师在接手案件后，从以下几个方面制定了全面代理方案：

1.证据收集与合同分析

对原告与开发商签订的预约合同、定金支付凭证、通讯记录及开发商宣传材料进行全面整理；

法律分析中明确预约合同的法律效力、开发商的履约义务以及违约责任承担方式；

针对开发商可能提出的抗辩（如手续未齐、延期交付合理性），提前准备反驳法律依据。

2.诉讼策略设计

主要诉讼请求：

判令开发商签订正式商品房买卖合同；

若开发商无法履行合同，判令退还已支付定金及赔偿相应损失；

判令开发商承担违约责任及利息损失。

结合案件实际情况，黄律师建议在庭前充分沟通、尝试调解，以期达成部分履约或和解方案，减少诉讼周期和费用。

3.法律意见与风险评估

黄律师向李某详细说明预约合同履行可能遇到的风险，包括开发商资金链问题、房源被预售或转让导致合同履行困难等；

提供全程法律建议，确保购房人权益最大化。

四、诉讼过程

1.起诉与证据提交

黄律师为李某撰写民事起诉状，明确诉讼请求及事实依据：

开发商未按约定履行签订正式购房合同及交付义务，构成违约；

已支付定金应依法返还并赔偿违约损失；

对开发商拖延行为要求支付利息及相关损害赔偿。

在证据方面，黄律师提交了：

预约合同原件及复印件；

定金支付凭证、银行流水及收据；

双方邮件、短信及聊天记录，证明多次催促及开发商拒不履约行为；

开发商公开宣传及销售资料，证明合同房源的具体情况及违约事实。

2.庭审辩护

在庭审过程中，黄律师针对开发商可能提出的抗辩进行了充分准备：

对开发商称“手续未完成”或“政策限制”为理由进行反驳，引用法律明确开发商在预约合同期内的履约义务；

强调定金作为履约担保的法律效力，主张开发商违约应承担双倍返还责任；

针对开发商可能提出的购房人延误取房或沟通不及时等抗辩，提供完整证据证明购房人积极配合。

3.调解与和解尝试

黄律师在庭审前后多次与开发商进行协商，阐明法律责任及违约成本，同时尝试通过部分履约或定金返还方式达成和解。

部分调解成功，实现了定金部分返还；

对无法履约的房源，确保开发商支付违约赔偿，保障购房人经济权益。

4.判决与执行

法院最终判决：

确认原告李某与开发商签订的商品房预约合同合法有效；

判令开发商返还李某已支付定金并支付相应利息；

判令开发商承担违约责任及因延迟履约产生的损失。

黄钊律师随后协助李某申请执行程序，确保定金及利息顺利回收。

五、判决结果

判决要点如下：

1.商品房预约合同具有法律效力，开发商应按合同履行签订正式购房合同及交付义务；

2.开发商未履约构成违约，应返还购房人已支付定金并承担双倍返还责任及利息损失；

3.判决确认购房人权益受法律保护，为类似纠纷提供明确指导。

通过法律途径，李某成功收回已支付定金并获得利息补偿，同时明确了开发商违约责任，为自身购房权益提供保障。

六、案件启示

1.预约合同同样受法律保护

商品房预约合同虽然未正式签订买卖合同，但一旦签订且支付定金，即具有法律效力；

购房人应保留付款凭证及合同文本，作为维权证据。

2.定金制度的运用

定金不仅是履约担保，也是购房人权益保护的重要手段；

开发商违约时，购房人可依法主张双倍返还。

3.律师全程介入可降低风险

黄钊律师从证据收集、合同分析、庭审代理到执行，全程为购房人提供法律保障；

律师的介入有助于快速明确法律关系、提升维权效率。

4.调解与诉讼并行策略

尝试调解可以减少诉讼周期与成本；

法律诉讼作为最终保障，确保购房人合法权益不受侵害。

5.及时采取法律行动

在发现开发商违约或房源可能被转让时，应及时启动法律程序；

可申请财产保全、冻结账户或留置房源，确保权益实现。

七、结语

商品房预约合同纠纷是当前房地产交易中常见问题，保障购房人权益不仅需要明确法律认知，还需有完整证据及专业律师的全程介入。

本案中，黄钊律师通过专业代理，从合同审查、证据整理、庭审辩护到执行保障，全程维护购房人权益，实现定金顺利返还及违约赔偿，为类似纠纷提供了实践参考。

对购房人而言：合同明确、证据完整、律师专业介入以及及时法律救济，是保障购房资金安全及权益实现的关键。