物业服务陷入恶性循环？撤离潮背后的真正困局

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物业服务陷入恶性循环？撤离潮背后的真正困局

最近，一则关于物业公司主动撤离小区的新闻引发热议。中指研究院数据显示，2025年1-9月，全国公开披露的物业“主动撤场”案例超过120起，比去年同期翻了一番，其中不乏一些知名品牌物业。

这一现象背后，折射出的是物业公司与业主之间长期存在的矛盾正在激化。

物业撤离潮：三方困局难解

在佛山，一小区业委会刚刚告赢物业，法院判决物业将车位出租、电梯广告等公共收益414万元返还给业主。而在广州，某小区物业则将门禁系统改装成催费喇叭，对回家的业主进行“语音提醒”。

看似对立的两种现象，却反映了同一本质：物业与业主之间的信任已降至冰点。

物业公司撤离的原因复杂多样。一方面，随着房地产市场降温，物业从“卖方市场”变为“买方市场”。一些地方甚至出现“0物业费小区”或“减重抵物业费”的奇招。价格战愈演愈烈，重庆、银川、青岛和武汉等地数百个小区的物业费下调20%-35%，有的甚至腰斩。

另一方面，老旧小区维护成本飙升。中国物业管理协会报告显示，15年以上房龄的小区，维护成本已占物业费的70%-100%。与此同时，物业费平均收缴率从2018年的83.7%降至2023年的76.2%，形成恶性循环。

业主的无奈：为何拒绝缴费？

业主拒缴物业费，并非都是想“占便宜”。深圳湾一号某顶级公寓的数十位业主拒缴每月上万元的物业费超过半年，他们的理由是物业服务与承诺相去甚远。

更多普通小区的业主则抱怨：“物业收费标准明确，服务标准却模棱两可。”这种感受引发了2021-2024年我国住宅物业换手率从1.7%增加到3.3%，每年约2万个小区更换物业公司。

物业撤离后：谁才是真正的受害者？

物业撤离后的景象往往出人意料。南京月牙湖花园物业撤场半年后，小区房价暴跌25%；徐州某小区五年四换物业，最终成为无人接手的“烫手山芋”。

短视频平台上，众多物业撤离后的小区画面触目惊心：垃圾堆积如山、门岗空无一人、消防系统瘫痪、电梯停运...这些场景提出了一个尖锐问题：物业公司到底做了多少我们“看不见”的工作？

中物智库创始人指出：“品牌物业撤场后容易出现两种极端：一是小区弃管、社区衰败；二是新物业以更低价格和标准服务。最终都是业主为资产贬值买单。”

破局之道：重建信任是唯一出路

物业与业主的关系，陷入“先有鸡还是先有蛋”的循环辩论：是服务差导致缴费率低，还是缴费率低导致服务差？

解铃还须系铃人，破解这一困局的关键在于重建信任。

一些物业公司已开始探索新模式。万物云推出“弹性定价”模式，将服务项目细化成508项清单，其中158项为基础服务，其余350项由业主自选，实现“收多少钱办多少事”。成都某小区创造“阶梯物业费”模式，基础服务一视同仁，增值服务按需付费，一年后收缴率从65%提升至92%。

财务透明是另一关键。目前仅23%的小区实现物业费收支完全公开。一些小区通过引入信托管钱或“酬金制”（物业按比例提取固定酬金，实际支出实报实销），让业主明明白白消费，有的甚至实现年终退款或分红。

思考：服务与被服务，本不该对立

物业与业主的关系，本质上是服务提供者与消费者的关系。健康的商业模式应是双赢，而非零和博弈。

物业公司需要摒弃“管理者”心态，真正树立“服务者”定位；业主也需认识到，优质服务需要合理对价。在物业撤离潮中，最受伤的往往是那些一直按时缴费的业主。

或许，只有当双方都放下成见，以合作取代对抗，小区才能重回和谐宜居的本质。毕竟，一个良好的居住环境，是物业与业主共同的愿景。

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