北京
当满怀欣喜入住新家后，却遭遇雨季房屋漏水的窘境，并陷入“报修—维修—再漏水”的循环，购房者该如何维权？
近期，平谷法院审结一起相关案件，厘清了商品房渗漏时，开发商、物业公司与业主各自应承担的法律责任，判决开发商赔偿维修费用并承担维修责任。
案情回顾
2015年，王先生与某置业公司签订《商品房预售合同》，购买一处商品房。
自2017年交房入住起，涉案房屋每年雨季，卧室、客厅、阳台等多处都会出现不同程度的渗水、漏水现象。
从2020年至2022年，王先生通过物业公司多次报修，留下了厚厚一沓报修单、工程维修单。维修记录显示，问题涉及“屋顶漏水”“卧室墙体渗水”“客厅南墙渗水”等。
某置业公司通过物业公司联系了第三方施工队进行了数次维修，但渗漏问题始终未能根治。
在多次沟通无果后，王先生起诉某置业公司和物业公司，要求其对房屋进行彻底修复、赔偿维修费、租房费，并延长相关部位的保修期。
某置业公司辩称涉案房屋的防水工程5年保修期已过，其不应再承担责任。
审理裁判
法院经审理认为，根据《商品房预售合同》约定，屋面防水工程的保修期为5年，自房屋交付之日（2017年6月30日）起算。王先生在保修期内已多次就漏水问题报修，置业公司也进行了维修，可以证明漏水是保修期内的质量问题。置业公司虽进行了维修，但未能彻底解决问题，不能因其维修行为就认定保修责任免除。
最终，法院判决某置业公司支付王先生室内墙面维修费2500元；某置业公司对涉案房屋的露台、房顶、次卧及厨房等相关墙面采取防水修复措施；驳回王先生其他诉讼请求。判决后双方均未上诉，现已生效。
以案释法
1.保修期如何计算？
本案的核心争议点在于“保修期是否届满”。合同约定，屋面防渗漏的保修期5年，从房屋“交付之日”起算。王先生的房屋于2017年6月交付，表面上看，5年保修期至2022年6月。然而，法院并未机械地以起诉时间来判断，而是审查了“质量问题是否在保修期内发生并提出”。
王先生提供的自2020年至2022年的报修单表明，渗漏问题在保修期内已经出现，并且王先生已履行了通知义务，因开发商的原因未及时修复完成，即便过了保修期，开发商仍应承担维修责任。反之，如果业主在保修期内未发现或发现后未及时报修，待保修期过后再主张权利，则将面临极大的败诉风险。
2.开发商维修了，但问题没解决，责任算尽到了吗？
答案是否定的。开发商的保修责任，不仅包括“响应维修”，更核心的是“修复至符合质量标准”。本案中，某置业公司虽然多次派人维修，但问题反复出现，证明其维修并未从根本上解决质量缺陷。开发商不能以“已维修”为由进行抗辩，必须承担直至问题解决为止的修复责任。
3.为何未支持“延长保修期”和“租房费”的请求？
关于王先生延长保修期的请求，因双方合同没有约定重新起算保修期，且相关法律、法规等亦未对商品房现房买卖关系中售房人需对住宅质量承担维修后重新起算保修期的义务进行明确规定。故王先生的请求缺乏充分的依据，法院未予支持。
关于租房费，因其属于“修复期间造成的其他损失”，需要实际发生。王先生在诉讼时并未实际支出该笔费用，故法院不予支持。但如果未来因开发商的修复施工确实导致业主需要在外租房，王先生可以保留证据，另行主张。
4. 物业公司在其中扮演什么角色？
在商品房买卖合同法律关系中，责任主体是开发商（出卖人）。物业公司的职责通常是日常维护、公共区域管理以及作为业主与开发商之间的沟通桥梁。本案中，物业公司履行了转报修的义务，开发商也通过其联系了维修方，物业公司并无过错。因此，业主不能因房屋本身的质量问题要求物业公司承担开发商的保修责任。
法官提示
作为购房者，收房时务必仔细查验，对于发现的任何问题，要详细记录在验收单上，并要求开发商签字确认、限期整改。
在保修期内，一旦发现房屋质量问题，要第一时间通过书面、带有时间戳的App拍照录像等方式固定证据。在与物业沟通时，要明确要求其向开发商转达报修诉求，并跟踪处理进度。
供 稿：峪口人民法庭
作 者：许跃
编 辑：张娜
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