物业公司正在大量撤离小区，业主终于不用交物业费了，该庆祝吗？

物业大规模撤离小区！

这不是说说，数据上已经给说明了一切：

据机构调研数据显示，2021–2024年，住宅物业换手率从1.7%升至3.3%，净增1.6个百分点。

按全国商品住宅小区大致规模估算，每年大约有2万个小区在更换物业公司！

另外，根据科尔瑞物管统计，2023–2025年，35家上市物企累计终止合约面积达8.2亿平方米，退盘超千万的企业占比达40%。

8.2亿㎡，这个数字相当于整个重庆市区的建筑面积总和。而且撤离的，不只是名不见经传的小公司，品牌物管也在大面积从中抽身。

比如第一财经数据显示：

万物云2024年全年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元；

世茂服务退出6090万平方米；

彩生活终止合约面积5860.8万平方米；

中海物业退盘4450万平方米。

仅2025年7-8月，公开披露主动撤场的项目就近50个。中海物业在上半年新增外拓千万级项目年合约金额均值达到2320万元，同比提升16.6%。

看到这可能有人会说，这些头部房企旗下的物业公司是为了从低效的项目抽身，向高质的客户聚集。

但根据中指研究院的数据显示，2025年1-9月，全国公开披露的物业主动撤场案例已经超过120起，比去年同期整整翻了一倍。

这里面不仅有头部大物业公司，而且还有很多小作坊物业公司，所以，不仅是物业公司从低效的项目抽身，更多的是整体物业公司面临的撤退问题。

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物业为什么要撤离？

第一，收入跟不上成本。

这几年，降低物业费给业主减负在一些地方成为政绩抓手。据中物研协统计，全国已有超过100个小区实现物业费下调，降幅在20%–35%之间。有的城市甚至搞统一降费，一刀切降低住宅物业标准。

可是成本呢？人工、社保、材料都在涨。真正在干活儿的物业公司，发现账算不过来了，只好选择退出。

第二，比收费低更头疼的，是根本收不上钱。

很多小区物业费收缴率越来越低。比如杭州某个小区，总共住户近3800户，物业刚进驻时投入改造，口碑不错，可后来物业费收缴率长期不到50%，累计欠费超过1200万元。

钱收不上来，永升只能不断缩减预算、精简人员，最后导致垃圾清运不及时、绿化养护减少、公共设施维修延后，服务一差，业主更不愿意交费，最终就形成了“服务下滑→业主拒缴→收入锐减→服务更差”的死循环。最终物业只能离场。比如永升物业就宣布了2025年12月31日停止服务并撤场。

此外，除了物业不赚钱，业主欠费也是压垮物业跑路的最后一根稻草。

中国物业管理协会的数据显示：全国小区物业费平均收缴率从2018年的83.7%跌到2023年的76.2%，2025年更是大概率跌破70%。

有人调研了撤场小区的缴费率情况，平均缴费率只有68%，有的小区缴费率甚至只有32%。

为啥大家缴费意愿这么低？

其实这也与近几年的经济大环境有很大的关系，一方面经济环境影响，不少人收入下降；另一方面房价下跌，资产缩水，让一些业主觉得物业费“不值”，拖欠就成了常见选择。最终这颗雷就开始陆续引爆，物业公司才选择了离场。

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物业撤退，该值得庆祝吗？

物业撤走了，有的业主高兴不已，认为从此不用再交物业费了，但是一个很现实的问题也摆在面前，一旦物业选择撤离，小区短期内找不到新物业公司接手，小区环境就会迅速恶化，垃圾堆积、电梯故障、门禁形同虚设等等问题就都出现了。业主投诉无门，街道、居委会也没有预算和人手接管，后端的配套政策和资源，就会变得一塌糊涂。

于是有些小区就开始了两手操作，一边由业主集资先处理最急的问题，比如清垃圾、修电梯。另一边，开始紧急招聘新物业。

但是招标新的物业公司，又引发了一部分人新的担忧，如果再找到一个服务差的物业怎么办？

所以，在和新的物业公司签订合同的时候，把服务的细节写到里面就显得非常重要。比如卫生一周打扫几次，小区的一些设施多久更换维护？小区要配备几个保安，一天巡逻几次，包括小区一些公共收入如何分配都要写清楚。

此外，关于更换物业公司，还有个现实问题：那就是小区通常需要先成立业委会！

可很多小区根本没有业委会，就算成立了，能否真正代表业主、公正履职，也是一大考验。而且现实中也不排除有业委会和物业公司狼狈为奸的案例，也有物业阻挠小区成立业委会的情况。

所以，物业撤场先别急着庆祝，更该思考的是：怎样找到靠谱的新物业？怎样让物业费花得值？

所以，与其用拒交费逼走物业，还不如推动成立真正为业主说话的业委会，把小区的公共收入先掌控到自己手里，可能最后会发现，原来不用交物业费也能享受相同的物业服务，甚至每年的年底还能领到公共收入的分红。

总之，真正的好小区，离不开好物业，但也更需要业主们的理性与共建。