半价出售，江核业主正在割肉离场...

据不完全统计，

11月，江核二手房成交147套，环比10月上涨24%；平均单价1.69万/㎡，环比10月下降2.8%；平均成交面积115.6㎡，环比10月下降3.9%。

很明显，江核整体呈现量增价跌的基本趋势，不少业主选择割肉离场！

江核政务区是整个江核板块住宅最集中的区域，11月二手房成交中，大华锦绣江来、长江时代、万科江悦光年、和光锦棠府交易量比较高。

金基映樾府在政务区乃至整个江核一众二手房中，确实是成交价较高的那一档，不过毕竟是开盘价3.8万/㎡（含包）的项目，比周边卖得高点也在情理之中。

和光锦棠府、花语熙岸府、长江时代的价格下降的比较明显，年初还能站位2万/㎡上下，年底也就1.5-1.6万/㎡的成交价了，算是周边次新盘中垫底的存在。要知道保利西江月11月的成交价还在1.3-1.4万/㎡呢！

新盘价基本都在3-3.2万/㎡，二手房1.5-1.6万/㎡的成交价，基本上连半价出售都快赶不上了吧。

作为江核17-18F小高层产品的代表，万科江悦光年、大华锦绣江来的成交价，基本维持在2万+/㎡的水平。这两盘除了相对低密的属性，品质方面确实要更胜一筹。

江核隧道口与别的板块不同，这是真正吃到房价翻涨红利的片区。板块内的项目虽然不算多，但成交量真的可以，是江核流转最快的二手房集群了。

2021年上半年，正荣润锦城走量户型85㎡，轻轻松松卖到4.6万/㎡以上，部分125㎡房源甚至逼近5万！

如今，88㎡户型（中楼层）成交价1.4-1.5万/㎡，125㎡户型（高楼层）也就1.7万/㎡左右。

在之前市场最火的时候，润锦城的姊妹盘正荣润江城就是江北最贵的楼盘，常年霸榜江核成交前三。当时正荣还叫“改善大师”，现在看真是...落魄的凤凰不如鸡了。

润江城87㎡顶楼卖1.35万/㎡，这至于吗？

雅居乐滨江国际是与两正荣并列的“隧道口三杰”，10多年的老盘了，除了户型面积冠绝江北，其他真没啥好说的，陈旧是其最大的标签。整体看，基本全面跌破10年前的开盘价了。

江与城交付后即赶上楼市下行，但2022年夏季，江与城97㎡户型基还是卖到3.8万+，部分房源逼近4万。

以至于2022年下半年之后上市的江核新房产品，也是根据其表现，逐步定价破4万的，比如花语天境等。

作为2019年卖3.05万/㎡新盘价的产品，江与城在2025年11月，依旧能买到1.8-2万/㎡，说跑赢90%江北项目毫不夸张，还是有点实力的。

江畔都会上城最近一年的价格跌幅，比前面加一起都多，2024年下半年还能卖到2.5-2.7万/㎡。短短一年时间，价格下跌1万/㎡，也是没谁了。

江核前期大高层产品实在太多了，同质化极其严重，一旦楼市进入下行通道，二手房的市场竞争，立马转变为以价换量模式。而且这些动辄万人、数千人摇号项目，有多少是投资属性的购买力恐怕谁也说不准，投资客最擅长的就是割肉立场，加速摆脱！

江核青奥板块最耀眼的就是中海左岸澜庭，在今年11月，该盘无疑是江核卖得最好的项目，月售24套二手房，成交价在1.4-1.7万/㎡之间，均价1.55万/㎡。

旁边的金地风华国际的价格明显要比中海便宜1000-1500元/㎡，即便如此，成交量比之中海还是相差甚远。

都说保利西江月价格涨上去了，11月成交两套，一套中楼层、一套顶楼，价格1.32-1.45万/㎡，比之前中楼层卖1.2万/㎡确实要好些。不过，西江月依旧是江核价格最低的二手房项目。

虽然，新房阶段，江核青奥不是核中核的对手，不仅热度相对较低，同期核中核-花语天境的销许价格更比青奥公园四盘高出近1万/㎡。

俗话说，笑到最后才是赢家，如今青奥四盘的价格与核中核基本持平，甚至还略有胜出。不得不说，青奥的生态资源属性，以及明道学校投用，是重大加分！

讲核中核板块的二手房，华润国际社区是绕不过去的项目。作为江北新区成立之前的拓荒楼盘，从曾经的大红大紫，卖到4万+/㎡是普普通通，到如今的洗尽铅华，1.3万/㎡亦不见得是其底线...

核中核二手房成交在5-9月份，除了华润之外基本处于停滞状态。

从目前的市场环境看，金茂悦、绿地海悦、晴樾府等项目的业主忍住不卖，大概只有一个：预计2026年国庆期间，定山大街开街。不过，临近年底，还是有业主忍不住出售。

晴樾府130㎡（高层）户型卖出275万，单价约2.1万/㎡，这与今年5月中楼层户型的成交价差距还是比较大的，跌了超6千/平。

绿地海悦、中交锦方在11月都有成交，且价格相当，都在2万/㎡上下。尤其是中交锦方，此前可是各种维权，现在价格其实还可以，主要得益于一线江景优势。