星光行沧桑史

来源：市场资讯

（来源：信报手笔）

本港住宅楼价初步企稳，不过商用物业市道暂时未见全面复苏迹象，同时还展现“冰火两重天”情况。例如阿里巴巴（09988）、京东（09618）等相继在铜锣湾和中环购入商厦楼面，平均呎价高达2万多至3万多元。但与此同时，尖沙咀老牌商厦星光行传出一宗最新成交，呎价仅3255元。事实上，星光行本身是充满历史传奇的建筑物，可惜业权早已分散，楼龄接近60年，再加上今次交易的单位属“面壁户”，亦难受惠于“北水”，导致售价“平过公屋”。

很多市民和游客对星光行不会陌生，该商厦位于梳士巴利道，毗邻天星码头和海港城，地理位置优越。特别是星光行底层及一楼的商铺物业，人流非常畅旺，例如其中一个铺位由麦当劳长期持有及自用，现正于市场放售，据报叫价达4亿元。此外，该商厦其他铺位租户包括屈臣氏、万宁、星巴克、莎莎、龙丰药房等，摆明瞄准游客生意。

01

霍英东等兴建 曾遭美国“制裁”

不过，在星光行于1960年代落成时，大部分人恐怕想象不到，像麦当劳、星巴克这些美国企业，会在该厦插旗做生意。话说星光行由霍英东、何鸿燊、何添、关启明等商人合资兴建，4个财团各占25%股份，总投资额3000万元。但当时韩战结束不久，中国内地与西方关系紧张，基于霍英东的亲中背景，再加上他拟把星光行部分楼面租予左派中艺公司，导致该商厦一开始便遭到港英及美国政府处处针对。

举例说，美国驻港领事馆当时破天荒宣布对星光行实施制裁，禁止该商厦任何租户购买美国货品，为一众商户带来巨大不便。例如位于星光行的百货公司和保龄球场，未能购买来自美国的货物及设备，对生意及经营造成严重影响。换言之，在现今“中美贸易战”上演的数十年前，星光行可能已是本港首批遭美国制裁的对象之一。此外，大东电报局旗下的电话公司亦对星光行租户申请电话线百般刁难，导致该商厦大批商户“冇电话用”，基本上难以维持经营。

同时值得留意，1960年代本港社会动荡不安，左派与港英政府关系剑拔弩张，这亦令星光行的身份更加敏感。结果，这幢楼高19层加地库、总楼面约56万方呎的商厦早于1962年动工，1964年已初步落成，可是直到1967年才正式入伙，兼且招租情况非常惨淡。以霍英东为首的4名股东最终于1968年壮士断臂，把星光行以3750万元“贱卖”予英资怡和旗下置地公司，扣除贷款资金成本后，各股东实际上“损手”离场。

02

入伙翌年售予英资 政治色彩褪

随着中国与美国于1979年建交，两国开展正常化关系，再加上星光行已转手予英资公司，这幢特殊建筑物的政治色彩逐渐消失，故此包括麦当劳等美国企业相继进驻经营。及至1980年代，置地以约10亿元把星光行转售予以长实为首的财团。该财团后来把星光行拆售，自此该商厦业权分散。

言归正传，星光行近期有一宗备受瞩目的最新成交，一个9楼26室880方呎单位以310万元易手，呎价仅3522元，令人惊叹“尖沙咀商厦平过未补地价公屋”。原业主于2005年以300万元购入该单位，持货20年，今次沽货账面微赚10万元。

据综合分析，这宗“超低价交易”背后有三大原因。首先，如上文提到，星光行楼龄已近60年，加以业权早已分散，导致大厦维修不易，故该商厦的外墙、大堂及电梯等设施均流露历史痕迹，置身其中恍如时光倒流，令售价及租金出现一定程度折让。同时，亦由于业权分散，星光行将来重建势必困难重重，增值潜力相比起统一业权的物业受到限制。

03

呎价平过公屋 因属“面壁户”

其次，星光行位处尖沙咀海旁，部分单位享无敌海景，其余部分单位却属“面壁户”，两者价值差距巨大。例如今次成交的26室正是“面壁”户型之一，对正毗邻大厦后巷，毫无景观可言。同类座向的单位今年曾有4宗成交，呎价介乎4785至5993元。由此可见，今趟成交虽然“平”，却未算“平得荒谬”。相反，星光行的海景单位今年成交呎价介乎9101至一万元，显然吃香得多。

最后，本港商用物业市道尚未全面复苏，截至9月底全港甲级商厦空置率（据CBRE统计）仍达17.1%。诚然，商厦市道近期出现局部回暖迹象，例如阿里巴巴早前豪掷72亿元，从文华东方手上购入铜锣湾港岛壹号中心（One Causeway Bay）13层楼面，平均呎价达2.4万元。此外，京东刚斥35亿元，向丽新发展（00488）购入中环建设银行大厦50%权益，涉及11.1万方呎楼面，平均呎价达3.1万元。不过，这类内地巨擘钟情于业权集中、楼龄较新的核心地段甲厦，在目前市况下不乏选择。相比之下，星光行作为业权分散的高龄旧厦，难望受惠于“北水”买家捧场。

讲到底，星光行本身是充满历史传奇的建筑物，历经沧桑变化，其际遇令人意想不到。例如在1960年代遭到美国制裁之时，谁能料到星光行日后将会开设麦当劳和星巴克？此外，身为尖沙咀黄金地段商厦，尤其在2019年之前经济炽热时期，谁又估到星光行现今呎价“平过公屋”？无论如何，世事如棋局局新，且看星光行下一步命运有何新发展。