⏰顶奢新标杆|海上世界双玺官方售楼处发布：引领理想品质新生活

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一、基础定位

招商双玺是招商局集团在蛇口海上世界板块打造的顶级豪宅系列，作为招商“玺”系产品的代表，项目分三期开发，总占地约12万平方米，总建筑面积约23万平方米，整体容积率2.07，属于低密度社区。

一二期共享约7.7万平方米的园林，绿化率35%，车位配比高达1:2.3以上（共1300个车位），物业为招商物业，提供24小时管家服务。三期产品覆盖洋房、超高层海景大平层、别墅及小户型公寓，满足不同高端客群需求。

分期定位细节

一期（花园洋房）：2014年开盘，2015年入伙，为6层低密度洋房，共6栋120户，户型为220-239㎡大平层或底层复式，容积率仅1.6，一梯一户设计，主打南北通透的板楼布局，私家花园和静谧性是核心卖点。但因楼层低，海景视野较弱，目前流通性不如二期三期。

二期（海之门）：2015年入市，2018年入伙，为51层双子塔超高层，A/B两栋由会所连接，户型205-335㎡，二期以“打破吉尼斯超高层住宅纪录”为标志，强调一线永久海景和地标属性，但塔楼设计导致部分户型通透性一般。招商双玺·海上世界双玺官方售楼处电话：400-9098-698✔️【已认证】

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三期（时光道）：2016-2018年分批次推出，含4栋高层和4栋联排别墅，产品线最复杂，包括86-88㎡小户型（W公馆）和205-422㎡大平层。三期作为收官之作，拥有最先进的智能化配置（如人脸识别入户），但小户型梯户比密集（5梯8户），圈层纯净度受影响。

小结：双玺的定位可总结为“山海资源+国际化生活圈+招商品牌背书”，双玺三期形成“洋房-地标塔楼-复合型豪宅”的进阶式产品线，覆盖从改善家庭到顶级富豪的全谱系客群，但三期小户型的存在一定程度上稀释了社区纯粹性。

二、公区细节

公区设计：贝尔高团队的“五感六觉”园林双玺公区由国际知名景观设计公司贝尔高主导，以“五觉六觉”（视觉、听觉、嗅觉、触觉、味觉；安全感、尊贵感、仪式感等）为理念，打造错层立体园林，具体细节包括

1、空间层次：通过“步道-开放式草坪-水系-绿化-私家花园”五级递进设计，形成“步移景异”的游览体验；

2、功能配套：从“豪华公区”标签可看清，社区配备高端会客空间、儿童活动区等，材质多采用石材、金属等耐用材料，呼应豪宅定位；

3、隐私性：一期洋房独立单元门设计，二期/三期塔楼通过刷卡入户、双电梯配置（部分户型含保姆电梯）强化私密感。

4、低密度规划：整体容积率2.07，人车分流，车位比1:2.3以上，部分户型配私家储物间（20-25㎡）。

同时享受国际化配套：毗邻海上世界商圈（含K11、希尔顿酒店）、15公里滨海长廊、深圳湾游艇会；教育资源包括育才太子湾学校（南山中游水平）及贝赛思、蛇口国际学校等国际学校。

各期公区差异

二期公区标杆：会所“南海会”配备无边际泳池，车库采用石材+金属材质，大堂挑高设计；但塔楼走廊私密性一般，5梯5户的梯户比在顶豪中不算最优。

三期智能化升级：深圳首个使用人脸识别入户的豪宅，配备MASTER装甲门、智能家居系统（如Taguchi音响、Miele厨电），但5栋小户型梯户比密集（5梯8户），装修标准较大平层明显下调。

小结：公区呈现“面子奢华+里子分化”特点：二期和三期大平层配置顶豪级，但小户型楼栋品质与社区整体存在割裂感。

三、户型楼栋分布：产品的差异化布局

注：具体户型分析，请看后续单独每一期的深度楼盘测评

一期：纯板楼低密花园洋房（12栋6层），详细拆解会在双玺一期深度测评重点解读！招商双玺·海上世界双玺官方售楼处电话：400-9098-698✔️【已认证】

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楼栋结构：12栋独立6层小洋房，每栋10户（共120户），均为南北通透纯板楼，无连廊遮挡；

户型配比：1-2层（产证面积230㎡复式户型，实用面积800㎡，带前后花园，客厅面宽8米、进深6米）；3-6层（220-238㎡平层户型，使用率约100%）

配套细节：每户带30㎡地下储物间（可用于收纳或改造），厨房为三期中最大面积。

位置区别：前后排景观不同，楼层不同，位置不同，价格不同，前排看海景价值更高。

稀缺性：核心区域的低密度花园洋房（香山美墅、前海CEO、双玺一期），其中双玺一期是最完美的。

二期（海之门）：超高层塔楼“双子星”（3A/3B栋，51层）

二期作为双玺“海景标杆”，以两栋180米超高层塔楼（3A/3B栋）为核心，主打205-335㎡大平层，5种主力户型各有侧重，兼顾景观、功能与尺度。五种户型拆解，（详细拆解会在双玺二期深度测评重点解读）

二期（海之门）：A/B栋对称分布，5梯5户

01/02户型（335㎡/328㎡）：东南/西南向，主打海景，但无保姆间；

03/05户型（252-258㎡）：北向看海上世界商圈，带保姆间；

06户型（205㎡）：复式结构，仅奇数层有，视野开阔但朝向偏北。

三期（时光道）：山海城全景住区（4栋塔楼+24套别墅），详细拆解会在双玺三期深度测评重点解读！

塔楼部分：3栋超高层，主力为3T1户大平层（专属电梯厅），面积段205-425㎡，分布在1.2.3栋。（1/2栋：5梯2户，397-425㎡大平层，客厅L型阳台（面宽超10米）；3栋：3梯3户，205-368㎡，其中205㎡户型朝北，有暗卫）

别墅部分：24套联排别墅（6.7.8.9栋），每栋6套，面积约260-300㎡，带私家庭院与独立车库；

入门产品：2015年推出的80㎡+W公馆（小面积门槛，适合上车客户群体），5栋：5梯8户，86-88㎡1-2房，梯户比高，实用性差。

小结：户型分布两极分化严重：一期洋房和二期、三期大平层追求尺度与舒适度，但小户型及部分二期塔楼户型存在明显短板，所以价格差值比较大，市面上所说的降价超多，其实是不太准确的，产品复杂，价值不同，不能只拿面积作为衡量价格的标准。

四、核心户型深度拆解：从平层到别墅的改善逻辑

注：具体户型分析，请看后续单独每一期的深度楼盘测评

一期低密纯粹的“花园住家”主力户型：220-238㎡平层、230㎡复试（1-2层）；

核心亮点：带800㎡实用花园（面宽8米、进深6米），可打造私人庭院；每户30㎡地下储物间，解决大户收纳痛点；南北通透板楼，通风采光优于塔楼；

局限性：一楼采光弱（需依赖灯光补光）；空中花园下方房间（如二楼走廊）易暗；中间户两户，因外立面几何设计更美观（非纯矩形），导致户型略不方正；无海景（一期为内园景观）。

注：更多户型图展示、双玺一期优缺点分析，在下一篇。

二期海景塔楼的“大平层教科书”，主力户型：205-335㎡2-4房（335㎡为最好位置户型）

核心亮点

景观：南向270°无遮挡海景（从客厅到主卧可纵览深圳湾）；

尺度：8米+开间、12米长×2.8米宽景观阳台（可做茶室/观景台）；

功能：双套房主卧（带独立衣帽间+卫浴）、中西双厨（中厨可拓建保姆房）、动静分离设计；

局限性：超高层密度高（5户共享电梯，早高峰等待时间长）；无独立保姆间/卫生间（保姆需与业主共用动线）；得房率较低（豪华公区占比高，实际使用面积折扣明显）。

注：更多户型图展示、双玺二期优缺点分析，在下一篇。

三期山海城全景的“终极改善”，主力户型：205-425㎡大平层、24套联排别墅。

核心亮点

大平层：3T1户设计（专属电梯直达户内），5房4套房+独立保姆套房（含保姆电梯+后勤通道），客厅11米开间×6米进深，270°环幕景观（山/海/城/园林四重视野）；

别墅：联排设计，带私家庭院、地下酒窖/影音室，适合多代同堂或高净值家庭；

入门款：80㎡W公馆（小面积上车，功能紧凑）；

局限性：塔楼与别墅混合社区，纯粹性略低于一期/二期；部分大平层中间户因塔楼结构，采光略受影响。

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