溢价突围！招商27342元/㎡落子园区，“定海神针”还是它！

成交总价： 12.6亿元，成交楼面价：27342元/㎡，溢价率：2.02%

苏州楼市的风向标，永远指向工业园区。

刚刚，随着苏州工业园区永旺北地块（苏园土挂2025-08号）的落锤，苏州2025年末的土拍市场再次验证了一个铁律：无论市场如何波动，核心地段的资产永远稀缺。

今天，我们就来深度复盘这场备受瞩目的土拍，看看这块“绝版地”为何能逆势突围，以及它将如何重塑园区湖东的居住格局。

招商“小溢价”拿下，园区核心的底气

今天的土拍没有出现数百轮的“厮杀”，但招商局地产（苏州）有限公司的出手，却显得格外稳健而精准。

虽然只有2%的溢价，但这对于苏州当下的市场环境来说，无异于打了一剂“强心针”。这说明，即便是在市场调整期，拥有顶级配套的核心地块，依然能吸引头部房企用真金白银投票。

为什么是招商？作为央企招商局旗下的地产旗舰，招商蛇口近年来在苏州的布局愈发精进。在园区，从文禧花园到沁苏禧，招商一直擅长打造兼具居住舒适度与资产保值能力的“品质标杆”。此次拿下永旺北地块，显然是看中了其不可复制的地段价值——地铁上盖+成熟商圈。

地价坚挺：在这四年间，楼市经历了剧烈的波动，但园区核心的地价几乎没有打折，足见其资产的抗跌性。

地段含金量：全苏州都找不出第二块

这块地位于钟南街东、苏州大道东南，如果用一个词来形容它的位置，那就是：绝版。

1. 地铁上盖：紧邻地铁1号线钟南街站，真正的TOD生活圈。
2. 商业顶配：南侧一路之隔就是园区永旺梦乐城，日常消费举步即达。同时，自驾可通过现代大道、星塘街快速通达全城。
3. 配套成熟：周边学校、医院、公园等生活配套早已成熟，不需要画“未来的大饼”，买完就能享受。

最令人期待的，是这块地的“低密属性”。地块容积率调整为1.3-1.6，这在寸土寸金的园区湖东核心区极为罕见。这意味着，未来这里大概率会打造联排、叠加或洋房产品。参考奥体板块的紫金翡丽甲第（地价3.9w+），永旺北地块未来入市，妥妥的是园区品质改善的“新宠”。

四年轮回：地价微跌，产品能打吗？

要读懂这块地的价值，我们不妨把它放在时间轴上，找一个“老大哥”来对比一下。

目前颐和源璟二手房挂牌均价约 54762 元/平

深度分析：四年前，安居拿地时的楼面价是27514元/㎡，如今招商拿地仅低了不到200元/㎡。

产品迭代：2021年的地块产品如今已入市，二手房价格稳站5万+。而招商这块地，容积率更低（意味着楼层更低、居住更安静），且产品设计经过了4年的迭代，未来在户型设计、外立面（要求铝板公建化）上，大概率会卷出新高度。

吴江运东、太湖科学城、浒墅关等地块，近期出让的容积率都在1.05-1.2左右，纷纷瞄准别墅、合院产品。

️ 政策风向：苏州楼市的“低密时代”

除了永旺北地块，近期苏州土拍还有一个明显的趋势：全城都在卷“低密”。

官方导向：苏州自然资源和规划局在出让前，特意将永旺北地块的容积率由1.6调整为1.3-1.6，这释放了一个非常明确的信号——政府希望开发商在这里打造高端改善产品，提升城市界面，而非简单的高周转住宅。

招商拿下永旺北地块，不仅仅是一次商业交易，更是对苏州核心资产价值的再次确认。

对于购房者来说，这块地未来的入市（预计将是全装修交付，装修标准不低于3000元/㎡）提供了一个难得的“上车”园区核心低密住宅的机会。

虽然地价没有暴涨，但招商的品牌背书加上绝版的地段，这块地未来的“含金量”绝对不容小觑。

你看好这块地未来的售价吗？欢迎在评论区留言，我们一起探讨！