绿城上海陷入地王沼泽 逸庐去化率不足4成

来源：市场资讯

　　来源：乐财聚

　　曾经的地王制造者绿城，如今正遭受地王带来的反噬。

　　12月6日，绿城北蔡地王项目绿城逸庐迎来了年内第三次开盘，推出67套住宅，然而其官方账号并没有公布摇号情况，也就意味着项目第一次取消了摇号环节。

　　9月27日，绿城逸庐首次开盘推出148套住宅，共获得172组有效认筹，认筹率116.2%。

　　11月8日，绿城逸庐第二次开盘，推出40套住宅，共获得40组有效认筹，认筹率100%。

　　截至目前，绿城逸庐累计推出了255套住宅，网上房地产显示已销售92套，销售率36%。

　　今年3月28日，绿城以总价29.159亿夺下楼盘所在的浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块，溢价率高达40%，成交楼板价为7.14万每平，大幅刷新北蔡板块地价纪录。

　　从拿地到开盘，绿城仅仅用了6个月时间，可见其想要通过快速开发来回笼资金，但是从如今项目销售情况来看，这一策略失败的可能性正在变大。

　　去年至今，绿城在上海集中土拍市场总计拿下了4幅地块，其中3幅是地王。

　　最为人所知的便是2024年的徐汇滨江地块，绿城以13.1万每平楼板价，一举刷新当时中国单价地王纪录，这个地块就是后来的绿城潮鸣东方，今年5月项目开盘推出所有的120套住宅，当天完成清盘。

　　2025年，绿城再接再厉继续创造地王，其先是溢价40%抢下浦东北蔡地王，也就是上文提及的绿城逸庐。

　　随后绿城又溢价46.3%抢下虹口北外滩宅地，楼板价高达12.66万每平，刷新虹口区单价地王纪录，该地块已定名为绿城潮鸣外滩，尚未入市。

　　从上述拿地路径可以看出，近两年绿城在上海市场采取的战术就是高溢价争夺市区宅地，随后进行快速开发，通过品牌溢价能力来对冲高地价，最终清盘兑现利润。

　　在今年上半年以前，这一套思路非常正确，因为当时上海市区楼市非常火热，日光盘频频出现，房价也节节攀升，绿城潮鸣东方一开而光便是最成功的案例

　　然而，进入9月份以后，市区热度明显下滑，绿城的这套打法开始失效。

　　对于绿城来说，绿城逸庐销售放缓可能只是开始，更关键的是即将入市的绿城潮鸣外滩能否抵御住市场下行压力。

　　作为3000万级别的顶豪产品，不仅面临市场环境变化，还要面对来自周边多个竞品的竞争，从竞品的表现来看，绿城需要拿出更强的产品才能突围。

　　绿城一直在玩的地王游戏，或许已经到了结束的时候了。对于其他房企，也敲响了警钟。