多省市定调！未来五年房地产大变革

近期，多个省份陆续发布了关于国民经济和社会发展的第十五个五年规划（以下简称“‘十五五’规划”）建议，在总结“十四五”时期重大成就的基础上，勾勒出未来五年的发展蓝图。

从经济目标来看，各经济大省凭借资源与产业优势勇当先锋，浙江、湖北、北京等省份锚定科创高地建设，攻坚“尖刀”技术；重庆、内蒙古等创新转型追赶者，在推进传统优势产业发展的同时，也谋划在新兴产业领域各展所长。

“必须坚定扛起经济大省挑大梁的责任担当。要用足用好政策，不仅在‘量的合理增长’上走在前列，更在‘质的有效提升’上示范引领，更好发挥带动和支柱作用。”浙江省“十五五”规划建议提出。

在各省市“十五五”规划建议中，房地产高质量发展成为重要目标，这也标志着行业发展逻辑和重心正在发生深刻转变。

从发布“十五五”规划建议的北京、天津、河北、黑龙江、福建、广东、山东等地相关内容看，均提出加快构建房地产发展新模式、建设安全舒适绿色智慧的“好房子”的核心任务，并从住房供应体系、城市建设、土地制度等多方面进行部署。

值得一提的是，多地提出盘活存量资源的具体措施。

天津明确，要推进土地混合开发利用、用途合理转换；广东及福建等地均强调，支持老旧住房自主更新、原拆原建；重庆提出，分类施策推进“久供未建、久建未完”项目处置，加快盘活存量房存量地；北京则在“加强制度创新和政策集成”方面作出全面部署，完善以需求为导向、项目为牵引的分类实施机制。

这些将是接下来五年各地着力推进的重点工作，其中蕴藏着巨大的投资机遇。

“市场+保障”住房供应体系

未来五年，房地产住房供应体系迎来结构性调整。

在“十五五”规划建议中，多省份提出，完善“市场+保障”的住房供应体系。一方面，优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求；另一方面，因城施策增加改善性住房供给。这清晰展示了“十五五”期间我国住房政策基本框架。

北京把“住有所居”放在房地产发展的总目标，特别提出，“探索‘一张床、一间房’模式，改善城市运行服务保障人员居住条件”，这一举措直面超大城市运行中基层服务人员住房难题，体现了政策的人性化和精准化。同时提出，通过推动站城融合发展，实施以公共交通为导向的综合开发，优化城市空间布局。

在保障端，对于保障房的建设目标，各地在措辞方面有些许差别。河北省提出，坚持以需定建、以需定购，“优化”保障性住房供给。广东、河南、北京等地亦均提出，优化保障性住房供给。

黑龙江省则提出，“加快”发展保障性住房，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求；并提出，通过“新建+改造”多元方式积极拓宽房源供给渠道，形成公租房与保障性租赁住房优势互补的保障格局，确保特殊群体“住有宜居”。

山东省还提出，稳步发展保障性租赁住房和配售型保障性住房，加快推进灵活就业人员参加住房公积金制度，着力解决新市民、青年人、城镇工薪群体和各类困难家庭住房问题。

在扩大租赁住房供给方面，北京还提出“培育市场化专业化运营机构，规范发展租赁市场”。

市场端，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施，因城施策增加改善性住房供给，成为多个省市“十五五”规划建议中的重要内容。

经济学家、泽平宏观创始人任泽平预计，未来1～2年一线城市外环住房限购将全面放开，3年左右全域放开，这是大势所趋。

城市更新迎来黄金期

未来五年，中国城市发展方式将加快转型。建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市成为各地共同目标。

其中一项重要内容是，大力实施城市更新行动，因地制宜探索可持续的城市更新模式，稳步推进城中村和危旧房改造，开展完整社区建设。这意味着，未来老旧小区改造、城中村改造将迎来大机会。

在实施细则方面，北京强调工作的“整体性”与“系统性”，避免碎片化改造。包括有序推进老城平房区整院成片区改造，持续实施老旧小区、危旧楼房改造，并鼓励产权主体自主更新。同时，积极推动老旧厂房、老旧低效楼宇、低效产业园区更新，优化整合存量资源。

天津强调“分类”和“有序”，比如分类推进老旧小区整治改造，完善城市便民生活圈，推动文旅产业赋能城市更新。分年度、有序推进城市老旧管网改造，补齐民生领域公共服务设施短板，推进适老化、适儿化改造，加快全社会无障碍环境建设。建立可持续的城市建设运营投融资体系。

河北省则更强调新兴产业与特色发展。河北省提出，加快城市发展方式转型，因城施策发展新兴产业，增强高端商务、现代金融、创新创业等功能，打造各具特色的城市名片。

重庆提出城市“数字更新”概念，建设城市体检更新数字平台，全面摸清城市问题短板和资产资源家底，有效盘活城市闲置资源、存量低效用地，推进工商业用地使用权续期工作。统筹“留改拆增”，点线面结合推进小区街区片区城市更新，扎实开展“山城后巷”整治提升，融合建设生活、消费、文旅、创业新场景。

从“十五五”规划内容看，未来五年，我国新型城镇化发展空间依然巨大。

黑龙江省提出，推进以人为本的新型城镇化，科学有序推进农业转移人口市民化；分类推进以县城为重要载体的城镇化建设。同时强调，优化区域发展布局。提升哈尔滨发展能级，加快发展哈尔滨新区，更好发挥省会城市辐射带动作用，高水平建设哈尔滨现代化、国际化都市圈。

在区域发展方面，北京提出，支持经济大区挑大梁，“一区一策”推动平原新城高质量发展。

北京大学经济学院院长张辉表示，在城市发展正由大规模增量扩张阶段迈向以存量提质增效为主的新阶段的背景下，以新型城镇化和城市更新为重点的投资领域不断拓展，有助于推动城镇化质量和水平提升，优化城市空间布局与功能结构，带来更多新发展机遇。

根据中指测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量接近50亿平方米，综合按照70%～80%转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7亿～8亿平方米，对应商品房销售面积年均约8.5亿～9.5亿平方米，住房需求仍有空间。其中，改善性住房需求占比超四成，是未来住房消费的核心增长点。

“好房子”时代来临

建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，建立房屋全生命周期安全管理制度，成为各地未来五年规划蓝图中的重要部署。

这一安排精准回应了新时代人民群众对更高居住品质的期待，也为房地产高质量发展确立了明确方向。

各地已就此展开具体规划：重庆“十五五”规划建议中提出，加快探索完善房屋全生命周期安全管理制度，推动高层建筑、危旧房全量落图纳管。广东省强调，系统推进适应人民群众新期待的好房子、好小区、好社区、好城区建设。黑龙江省则特别指出，要适应高寒地区特点建设“好房子”，体现了因地制宜、务实推进的发展思路。

从各地“十五五”规划建议来看，加快构建房地产发展新模式，是未来五年房地产工作的核心任务。新模式主要围绕以下方面展开：以建设好房子为目标，持续加大保障性住房和长租房供给，完善商品房开发、融资、销售等基础制度改革。

在此过程中，盘活存量资产、推进商品房收储等工作将成为重要抓手。同时，统筹推进房地产领域风险有序化解，严防系统性风险，仍是未来五年各地房地产工作的关键任务。这也意味着，未来五年房地产领域风险有望得到有序处置，市场将逐步回归平稳健康发展轨道。

可以预见，未来五年将是房地产发展模式深刻转型的关键阶段，以品质提升、结构优化、制度完善为特征的新趋势正在形成，“好房子”时代已经拉开序幕。