不卖了！越来越多房东选择主动下架房源，是离场还是在冷静观望？

不卖了！越来越多房东选择主动下架房源，是离场还是在冷静观望？

2025年的楼市就像一场冷热交织的烟火大会，街头巷尾的中介门店里，有人忙着张贴“急售”海报，有人却悄悄撕掉房源信息；小区公告栏上，曾经密密麻麻的卖房广告少了大半，取而代之的是“房屋出租”的启事。一边是政策暖风不断吹向市场，下调房贷利率、优化交易税费、推进“好房子”建设，另一边却是越来越多房东按下“暂停键”，主动下架手中房源。

从一线城市到新二线城市，这种“越调控越惜售”的现象格外显眼——上海11月每100个挂牌房东就有15个撤牌，深圳新增挂牌量同比跌了三成五，百城二手房挂牌时长拉长到94天以上。这些房东到底在想什么？是彻底告别楼市，还是在等待更好的出手时机？

一、数据实锤！2025年下架潮到底有多猛？

这波房东“撤牌热”可不是空穴来风，权威数据一摆就一目了然。先看一线城市，2025年11月上海二手房房东撤牌率飙升至15.3%，意味着每100个挂牌的房东里，就有15个干脆选择不卖了，而全市挂牌量也从5月的11.3万套降到11月底的9.39万套。深圳更夸张，10月新增挂牌量比去年同期暴跌35%，三成五的房东直接“躺平”离场。

放眼全国，情况也类似。根据新浪财经2025年11月发布的研报，百城二手房挂牌量虽然还有265.36万套，但找房热度指数同比下跌6.42%，一线城市跌幅更是达到8.09%，供需失衡让房东卖房越来越难。更关键的是，房子卖得越来越慢，百城二手房平均挂牌时长增至94.86天，一线城市更是突破107天，一套房子挂出去三个多月都未必能成交，不少房东熬不住就直接下架了。

更有意思的是房源分化：上海内环内2000年后的次新房，撤牌比例高达87%，100个下架房源里87个是房东主动不卖的；而外环外老破小的撤牌率还不到10%。价格方面，国家统计局2025年11月数据显示，70个大中城市二手住宅价格多数同比下跌，呼和浩特、锦州等城市同比跌幅超9%，一套500万的房子每月缩水7万多，换谁都得犹豫 。

二、为啥突然不卖了？房东的三大现实考量

房东们集体下架房源，核心就三个字：不划算。首先是价格跌破心理底线，这是最直接的原因。上海去年9月以后，二手房每月跌幅都在1.5%以上，南通有的小区房价从2.49万/㎡跌到1.3万/㎡，直接腰斩还多，房东现在卖等于白干好几年，甚至把首付都跌没了，索性不卖了。还有南京河西南的房东，800万买的房子降到540万还被邻居520万抢客，最后气的下架改出租，这种“割肉卖房”谁也不愿意干。

其次是出租更划算，租金涨势喜人。住建部2025年三季度报告显示，全国40个重点城市住房租金均价环比上涨5.2%，一线城市涨幅超8%，北京通州、上海松江等刚需集中区域，单月涨幅甚至达到10.3%，一套70平米的两居室，月租比二季度多了600-800元。既然卖房亏太多，不如先出租收租，每月稳定入账，还能等市场回暖，这成了不少房东的折中选择。

最后是政策暖风下的观望心态。2025年楼市调控政策密集出台，从下调房贷利率到优化交易税费，再到推进“好房子”建设，都让房东觉得“再等等可能更值钱”。尤其是5月1日实施的《住宅项目规范》，把住宅层高从2.8米提高到不低于3米，4层以上加装电梯，老房子的居住品质和价值预期都在提升，房东自然不愿轻易出手 。

三、2025政策暖风不断，房东在等什么机会？

房东敢下架观望，背后离不开2025年密集的政策支持，这些政策让他们看到了市场回暖的希望。首先是房贷利率降到历史低位，2025年11月20日央行公布的5年期以上LPR为3.5%，部分城市银行还能在此基础上下浮30BP，实际房贷利率低至3.2%，这不仅降低了购房者成本，也让房东觉得“现在卖房可惜，等市场活跃了能卖更高价” 。

其次是交易税费持续优化，减轻卖房成本。根据六安市金安区人民政府2025年3月发布的政策，个人转让满2年的普通住房免征增值税，满5年且唯一住房免征个人所得税，契税也按房屋面积和套数实行优惠，90平米以下首套房仅按1%征收 。这些税费优惠让房东觉得“没必要急着降价变现，等政策红利完全释放再卖更划算”。

还有**“好房子”标准提升老房价值**，2025年住建部大力推进“四好”建设，包括老旧小区改造、加装电梯、提升隔音标准等，累计改造城镇老旧小区24万多个、4000多万户，这些改造让老房子的居住体验大幅提升，价值也跟着水涨船高，房东自然愿意多等一段时间。此外，各地保障性安居工程加速推进，2025年全国多地开工大量保障房，也让商品房房东觉得“优质房源会更稀缺”，进一步坚定了观望心态 。

四、是彻底离场还是暂时观望？市场分化藏答案

其实房东下架房源，并不是真的要彻底退出楼市，更多是“选择性观望”，核心看两类因素：资金实力和房源类型。那些2015年后买房、房贷压力小，或者根本没有贷款的房东，大多能扛住市场调整，选择下架观望，尤其是手握核心区次新房的房东，他们相信优质房源的抗跌性，等着市场回暖后卖个好价钱。

而那些资金压力大、急需套现的房东，根本没有下架的余地，要么降价抛售，要么被司法处置，这就是为啥我们看到老破小撤牌率低，反而成交里低价刚需房占比越来越高——杭州每10套新增房源里就有6套是300万以下的，北京、上海100万以下的“底线刚需房”也在增加。

从后市来看，2025年政策核心还是“稳交易、稳预期”，住建部明确表示要支持居民合理住房消费，通过市场体系满足多样化改善性需求，加上房贷利率、税费等优惠政策持续发力，市场流动性有望逐步改善。但房价普涨的时代已经过去，国家统计局数据显示，2025年10月70城房价仍以稳中有降为主，未来更多是“结构性回暖”，核心区优质房源会先受益，而远郊、老破小可能还 是面临出手难的问题 。

说到底，2025年房东集体下架房源，不是真的要“离场”，更多是“冷静观望”——既不想在价格低谷贱卖资产，又想趁着政策暖风等一个更好的出手时机。对于购房者来说，这意味着议价空间还在，但想捡“白菜价”也不容易；对于房东来说，观望可以，但也要看清自身资金状况和房源潜力，毕竟不是所有房子都能等到“回暖红利”。楼市的烟火气里，有人急着离场，有人从容等待，而最终决定胜负的，还是房源品质和对市场的理性判断。