上海土拍正在重构楼市

土地市场作为行业上游，是我们持续跟踪的重要风向标。

自2024年6月上海土拍溢价率全面放开后，楼板价就一路飙升。

今年的上海土拍，更是高溢价、多地王，且溢价圈不再局限于内环。

对比五年前，上海的土地价格已经翻了三倍。

除价格外，今年上海土地市场还有很多大的变化。

传导到二手市场，对你家房价又有何影响？

土地市场：量缩价涨

土地供应质变，是新房市场高端化与区域分化的根源。

随着第十批次土拍的公示，2025年上海的宅地供应落下帷幕。

总结来看，今年的土地市场有几大变化：

1）量缩价涨，供应结构中心化

全年出让可售住宅建筑面积415万㎡，同比下降15%。

涉宅用地出让金达2632亿，同比增长14%。

可售住宅楼面均价达6.7万/㎡，较5年前翻了3倍。

注：数据为人工整理，可能存在一定偏差，仅供参考

这背后是市区土地出让比例增加、滞销郊区出让面积减少。

传统外围供应大区如宝山、奉贤大幅缩量。

临港在去年缩量后今年直接断供。

而中心城区的旧改地块，如虹口、黄浦，仍在扮演重要角色。

增长最快的是青浦、徐汇、杨浦。

青浦是由于联发和长三角两家的大体量地块。

徐汇主要是东安地块，杨浦是旧改、公开共同发力。

2）隐性库存下降，新房还在去库存

全年出让415万㎡，新房预计供应500万㎡。

隐性库存进一步下降，健康度提升。

近年新房平均套均面积为125㎡，415万方可供应3.3万套新房，考虑到市区新房面积更大，实际可供套数可能只有3万套出头。

不仅远低于历史水平，也低于2025年预计的3.8万套新房成交量。

说明土地和带来的新房还在去库存当中。

3）非公开出让比例维持高位

415万㎡内，公开出让295万㎡、非公开出让（协议、收购、城中村等）120万㎡。

公开出让面积降至近年来最低点，但非公开出让比例仍高达29%，为历年次高。

说明市区旧改、资产打包、压箱底资产出售仍是主旋律。

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新房市场：持续突破

土地供应质变，正推动上海新房市场进入“结构性”牛市。

一方面，上海的新房价格不断突破天花板。

24年9月新天地翠湖天地·六和入市均价21万/㎡，打破上海高层单价天花板。

25年9月黄浦区嘉里金陵华庭二期，入市均价20.5万/㎡，套均总价约8203万元。

其中，T2东边套865㎡的顶复总价约2.83亿元，单价达32.68万/㎡。

超过保利世博天悦30.27万元/㎡的最高单价，刷新上海新房大平层单价纪录。

另一方面，上海新房的产品力持续攀升。

政策松绑后，产品定位权还给开发商。

在总量受限的背景下，开发商在产品力上的角逐进入白热化阶段。

低密叠野、风貌别墅......市面上的好产品越来越多。

极致的精品，一直是塔尖客群的“心头好”。

数据来看，上海的新房豪宅销量一骑绝尘。

2024年上海7000W以上住宅成交超过500套，是全球豪宅成交最多的城市。

2025年上半年上海总价3000W以上新房成交1096套，全国遥遥领先。

2025年上半年重点城市总价3000万以上新房成交套数

（ 数据来源丁祖昱评楼市）

事实证明，一手房也可以专注品质改善从而真正完成供给侧的改革。

只是一手房和二手房的代际差正在越拉越大。

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二手市场：价格承压

从土拍的局面和新房的热度能看出，上头是希望一手带二手的。

如果高价新盘成功热销，的确能带动周边二手次新一起狂欢。

以瑞虹新城为例：

今年2月瑞虹金茂地王诞生，瑞虹就进入了成交舒适区。

3月瑞虹新城成交近40套，都是上千万的大单。

要知道现在上海郊环外一些滞销楼盘一个月能卖8套都谢天谢地了。

像联洋整个板块好的时候一个月也就是60-80套。

但是，新房价格上涨能带动二手价格上涨吗？

我们统计了2024年4批次到2025年6批次土地供应中，溢价率高于30%的地块，与周边二手次新对比发现：

这些溢价地块项目对周边二手价格没有明显的拉动。

房外房研究院制图

所以，地王能促成交，但目前不具备给二手抬价的能力。

相反，由于新房集中供应，近期中环内一些二手次新反而受到了新房反噬。

比如静安大宁，现在大宁的中介基本都在推中建大宁的新房。

大宁的标杆次新，静安府、金茂府，慧芝湖花园都面临着降价压力。

我们也遇到因买了中建新房，降价急抛金茂府的客户。

其次，中环内土拍发力、郊区缩量 ，使得二手市场区域分化加剧。

中环内二手房虽库存占比不高，但因供给量过大且品质偏低，去化压力也上来了。

主因是核心区新房品质升级后，二手房性价比凸显不足。

而外环外受“825新政”取消限购的刺激，置换需求释放明显。

第三，存量老房遭“降维打击”，市场分层加剧。

新房市场的品质跃升，对老旧小区构成了最直接的降维打击 。

尤其是老破大，单价跌完了，未来也可能会跌总价。

比如00年以前的塔楼，00年到05年的第一代商品住宅。

现在外环外新房3房500万，中环外3房800万，客户都被截胡了。

面对新房带来的挤压效应，未来存量房如何与新房抗衡？

核心抓手就是要有绝对的不可替代资源。

比如地段、产业、强势真学区。

最后

由土地市场带动的上海房价变革还在继续。

未来，新房豪宅会一路向上，二手刚需会持续承压。

市中心房价100万一平，郊区房价100万一套，都有可能实现。

所以对于手中持有多余的刚需产品，尤其是拿来投资的，一定要加速卖出。

比如9号线沿线九亭以西，7号线沿线顾村以北，诸如此类外环外同质化严重的动迁房，商品房，除自住的都应该考虑出手了。

如果你拿不定主意，可以联系我们，无论买房或卖房都能给到你专业的建议。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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