购买老平房被卡在过户环节，北京房地产律师：这类房屋风险极高

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2022年1月，林志远通过甲公司居间，与张建国签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以510万元购买一号房屋（平房，建筑面积37.8㎡）。合同明确：

林志远支付定金10万元；

所有交易税费（含土地出让金、契税、测绘费等）由买方承担；

特别补充条款：出卖人已告知该房屋在继承时曾向房管部门承诺——“若出售，房管局享有优先购买权，超出国家定价部分需上交”。如因此导致无法过户，双方互不违约，出卖人应退还买方已付款项。

签约后，林志远依约支付定金10万元、居间佣金10.2万元，并自费办理土地出让手续，支出：

土地出让金61.5万余元

契税、印花税、测绘费、登记费等合计约2.6万元

房屋装修费11.7万元

2023年5月，一号房屋完成土地出让，取得新不动产权证，仍登记在张建国名下。但因房管部门未放弃优先购买权，无法过户至林志远名下。

林志远多次催促无果，遂起诉请求：

解除合同；

返还定金10万元；

赔偿土地出让金、税费、装修费等共计近90万元。

张建国辩称：

实际买家是甲公司，林志远只是“名义购房人”；

自己已披露房屋瑕疵，不应承担任何费用；

不同意解除合同。

甲公司则表示：自己仅为居间方，房屋确因政策原因无法过户，支持林志远全部诉求。

二、裁判结果

确认三方签订的《房屋买卖合同》于2024年6月X日解除；

张建国返还林志远定金10万元；

张建国赔偿林志远土地出让金、契税、印花税、测绘费、登记费及装修费，合计701,218.09元；

注：法院认定合同因“政策障碍”无法履行，属不可归责于任何一方的解除情形，但基于公平原则，出卖人应返还买方为交易实际支出的必要成本。

三、法院说理

合同有效，但因政策限制无法履行，构成“合同目的不能实现”

一号房屋虽已完成土地出让，具备上市条件，但因房管部门依据房改政策享有法定优先购买权，且明确表示“暂无细则、无法放弃”，导致客观上无法完成过户。林志远购房目的落空，有权解除合同。

双方已约定“互不违约”，故不适用违约金，但应返还款项

合同补充条款明确：如因优先购买权导致交易失败，双方互不承担违约责任，但出卖人须退还买方已付款项。该约定合法有效。

买方支出的土地出让金等属于“为履行合同所付必要费用”，应由出卖人承担

土地出让金、契税、测绘费等系将房屋转为可交易状态的前置成本；

房屋现已装修并交还张建国，其实际受益；

根据《民法典》第6条“公平原则”，张建国应承担上述费用。

装修费酌减至6万元，因证据不足

林志远主张11.7万元装修费，但未提供充分票据，法院结合房屋现状及常理，酌定支持6万元。

“名义购房人”抗辩不成立

张建国称实际买家是甲公司，但未能举证推翻书面合同主体。法院认定林志远为适格原告。

四、律师提示

购买房改房、公房、平房前，务必核查“优先购买权”风险

此类房屋多涉及国有资产，房管所、原产权单位可能享有法定优先购买权。即使完成土地出让，若对方不放弃权利，仍无法过户。

合同中“互不违约”条款≠所有损失自担

即便约定“互不追究违约责任”，法院仍可依据公平原则，判令返还买方为交易实际支出的必要成本（如土地出让金、装修费）。

土地出让金是最大风险点，动辄数十万

平房、央产房、房改房转商品房，常需补缴高额土地出让金。务必在签约前确认：能否过户？谁承担出让金？若不能过户，能否退回？

装修前必须确认产权可转移

本案中，林志远在未完成过户前即投入11.7万元装修，最终仅获赔6万。强烈建议：先过户，再装修！

居间佣金难追回，律师费一般不支持

中介促成签约即完成主要义务，即便交易失败，佣金通常不退。律师费除非合同明确约定，否则法院不予支持。

本文由北京房产律师靳双权团队整理，旨在提醒购房者：看似“价格便宜”的平房、老房，往往隐藏重大政策风险。签约前务必查验房屋性质、是否存在优先购买权、土地出让可行性。一旦因政策原因无法过户，虽可解约退款，但时间、资金、机会成本巨大。谨慎决策，方能避坑。