回迁房委托购买合同无效？北京房产律师：不一定，但退款有保障

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2022年3月，张文斌经人介绍认识刘志远。刘志远声称可通过内部渠道低价购买北京市区优质回迁房，并安排甲公司与张文斌签订《委托服务协议》，约定由甲公司代为购买“一号房屋”（东城某项目），总价约581万元。

协议签订后，张文斌分五笔支付购房款共计316万余元：

120万元转入甲公司对公账户；

196万余元转入刘志远个人账户（备注“东城项目款”）。

然而，甲公司始终未能完成选房或签约。2024年3月，双方签署《解除协议书》，约定：

张文斌支付服务费20万元；

甲公司退还代购款276万余元；

若甲公司能在2024年4月30日前办妥拿房手续，则合同继续履行。

但截至起诉，甲公司既未交付房屋，也未全额退款，仅退还100万元，尚欠216万余元。张文斌遂起诉，要求甲公司与刘志远共同返还剩余款项及利息。

甲公司辩称：

公司仅为居间方，实际收款人是案外人“周鹏”；

张文斌曾私下联系周鹏，属恶意违约；

已按解除协议履行，不应再退服务费。

刘志远辩称：

自己非合同当事人，仅代公司收款；

所有款项均已转付给周鹏；

张文斌要求其个人担责，违反“合同相对性”。

二、裁判结果

甲公司于判决生效后7日内退还张文斌购房款2,160,375元；

甲公司支付资金占用利息（以216万余元为基数，自2024年5月10日起，按一年期LPR计算至实际付清之日）；

驳回张文斌对刘志远的全部诉讼请求。

三、法院说理

委托合同关系仅存在于张文斌与甲公司之间

《委托服务协议》由甲公司盖章、张文斌签字，权利义务明确。刘志远虽参与沟通、收款，但未以个人名义签约，不构成合同相对方。

解除协议合法有效，甲公司未履约应全额退款

双方已书面解除原合同，并明确退款金额。甲公司未能证明其在2024年4月30日前具备交房条件，故无权扣留服务费或拒绝退款。

款项转入个人账户 ≠ 股东需担责

刘志远收款行为是否属职务行为，涉及公司治理或人格否认问题，不属于本案委托合同纠纷审理范围。张文斌可另案主张，但本案中不予支持。

利息起算时间依法调整

资金占用损失应自合同解除后合理宽限期届满之日起算，而非每笔付款当日，故统一自2024年5月10日起计。

四、律师提示

“内部房源”“低价回迁房”容易是陷阱

正规商品房无需通过“委托服务”购买。凡承诺“特殊渠道”“低于市场价”的，极可能是中介或个人利用信息差设局。

大额购房款务必付至对公账户

一旦转入个人账户，即便对方是公司股东，法院也可能认定与公司无关。若坚持转账，必须取得公司书面授权+收据+用途说明。

签了《解除协议》≠万事大吉，要盯住履约节点

本案解除协议设定了“4月30日拿房”条件，但甲公司未举证已履约。买方应在关键日期前后主动取证（如要求提供选房确认单、网签截图等）。

想追股东个人责任？难！需另案起诉+充分证据

仅凭“钱打到股东卡上”不足以刺破公司面纱。需证明：

股东滥用公司法人地位；

公司财产与个人财产混同；

存在逃避债务恶意。

普通合同纠纷中很难实现。

本文由北京房产律师靳双权团队整理，旨在提醒购房者：委托购房风险极高，尤其涉及“回迁房”“指标房”时，务必核实房源真实性、签约主体合法性、付款路径规范性。一旦发现无法履约，应立即固定证据、签署书面解除协议，并在专业律师指导下主张退款，避免陷入“钱房两空”困境。