中储房：解决房地产问题的终极模式？

刚需到底需不需要买房？万变不离其宗，看国家会不会下场收房，如果国家真的下场了，那房地产就是真的见底了。跟着国家下场买房，国家都想要的资产才是优质资产。所以对于当下的刚需来说，完全可以再等一等，晚买一年房，少打一年工，等国家都开始对房子收储的时候，那才是真正的底部。而对投资者来说，房地产作为投资品的时代真的已经过去了，未来房地产更多是居住属性而非投资属性，炒房已经赚不了钱了。

“中储房，可能才是解决房地产问题的终极模式。”这句话是前房改局局长孟晓苏说的。当今房地产市场上，各种声音太多了。中介说房价要涨，自媒体说房价要崩，听多了不难发现规律，大多数人都是屁股决定脑袋。鉴于孟晓苏的身份，也许他的观点背后，隐藏着解决当前房地产危机的底层逻辑。

现在我们在衣食住行方面基本都有了保障，衣方面有中储棉，食方面有中储粮，行方面有火车票价格限制。出过国的人都知道，在中国，普通人的公共交通成本绝对是数一数二的低。而单单在住方面，目前上面对平民的托底还是非常弱的。如果把房地产视为民生必需品，那设立个中储房也是非常合理的。

丰年作物产量高，棉价、玉米、大米、小麦等粮食价格会走低，国家就可以注资给对应的企业，再由企业出面大批收购棉花粮食，等到慌年价格上涨再把储备的棉花粮食抛售给市场。蓄积以备灾，平粜以安民，这种便宜物价稳定经济的做法既保障民生，又增强了国家的抗风险能力，是古代中国最早的宏观调控思想之一。孟晓苏就主张把这一招用在当前房地产行业，其实国家在3年前就设立了3000亿的房地产收储资金。但问题是，当前的地方资金也是捉襟见肘，没办法支撑起房地产收储的计划。当前的房地产库存达到了7亿多平方米，而需要收储的房地产大概是2亿多平方米，另外5亿多平方米的房子不用收储，可以作为货架上的货放在市场上供人挑选。这就需要成立央企中储房，资金规模达到几万亿才能匹配得上目前的房地产库存。

收储后的商办用房可以用作保障房，真正让利给平民。商办用房是土地性质为商业或者综合用地，使用年限通常是40至50年，也就是常说的公寓。这批房子的拿地价相对而言比较低，它们的全国平均地价占房价的比例大概是23%，以北京为例，前一段时间房价平均值是6万元每平方米的时候，公寓也就是2万左右每平方米。由于经济萎缩，公寓空置的非常多，价格也不贵，很适合用于收储作为保障房。而商品房的土地性质是住宅用地，使用年限是70年，这部分房子的成本主要是拿地价，拿地价占了房价的三分之二左右，这部分房子一旦收储等于是自己压低了地价，这对于地方来说是非常不利的。所以中储房一定会先从公寓入手，而买下这部分房子之后，中储房会先囤在自己手里，对于国家这个实体而言，多囤几年问题不大，等房地产形势好了再拿出来卖给市场。中储房的出现同时也避免了中央直接给地方发钱兜底，为什么中央不能直接给地方发钱兜底？因为这个口子一开，后患无穷。所以成立一个类似中储房的央企，用市场化的方式收购房地产既解决了政策合理性的问题，又能真正的把钱投到市场里面去。

房地产到底还需要多久走出低迷？中国的房地走进低迷已经4年的时间了，而这种情况国外也有不少先例。美国最近的一次房地产的低迷期也是4年，2008年金融危机之后，美国房地产低迷，直到2012年才走出来，2012年当年，美国房地产销售年增长就达到了19.9%。香港低迷了6年，在1997年亚洲金融危机爆发后，香港楼市开始下跌，直到2003年才走出了低迷。日本低迷了22年，日本是失去了30年，房地产从1991年开始低迷，一直拖到2013年才开始反转。所以我们的房地产大概率也不会一直低迷，主要是城镇化还有空间，按照我们的常住人口，城镇化率是67%，但是如果按照户籍人口算，实际的城镇化水平是48%，所以这里面的房地产需求还是存在的。从长远看，房地产是一个长线市场。美国房地产已经发展了一两百年，经历了若干周期，在2008年低迷和2012年走出低迷之后，又强劲发展到现在已经过去了13年，所以房地产是一个长线发展且不会消失的产业。